最近一个礼拜关于新租赁法的询问已经接踵而至,房东担心租客损坏房子,还有些租客已经迫不及待要彰显自己被赋予新的权利等等等等。各种各样的误区和新闻上错误的解读让Sam哥再次不得不“聊”一下。
详细的总结出来,我们有14条新政,但是为了大家不要过于无聊,我会把这14条放在最后。先说一下Sam哥觉得有必要说的:
第一:Rental Security 租约的安全性。
1. 120天房东无理由终止租约:这个是政府现在着重强调的,房子不好租,租客被房东驱逐等不公平行为,这个话题下,各大新闻着重说明了这一条的废除。
现在:房东即便不需要引用任何原因,也可以给出120天的通知要求搬离来终止合约。(租赁法下有详细的说明,什么原因多少天)
将来:房东如果需要搬离,必须给出原因。
新闻着重强调好似这个是很大一件事,可是这一条Sam 哥在过去10年的从业中被用了几次呢? 2次!仅仅2次。如果我们遇到坏的租客,比如,不交租,有破坏,没有尊重邻居和社区的行为等都是有理由的,要么给出14天期限让其改正,要么多次不改或者擅自分租等行为都可以以14天通知的理由来终止合约。新政只是去除了无理由要求租客搬离,有理由要求租客搬离的没有影响。
2. 固定租约到期搬离通知的被限制使用:“limit the use of ‘end of fixed term’ notices to vacate. 这个才是房东真正被影响的,又恰恰不被新闻详细解释的新政策。 而且,甚至还在合约内,租客也同样可以给出14天通知给房东来提前终止合约。
现在:房东在租约结束前提前90天给出了通知,那么租约内,房东仍然可以用租约迫使租客继续履行直到租约结束的那一天搬走。 所以政府发现的问题是,如果房东创造了这样一种情况给租客,那么,租客虽然有90天来准备,但是即便他们找到了新的房子,没有房东实际上愿意等他们3个月,。这样就实际上造成租客丧失很多机会成本,是不是还真的有点不公平?说的再直接点,再现实环境下,这个境遇租客还真不好合理的在两个tenancy间转换。
将来:即便在租约内,如果房东引用这个条款来要求租客搬离,那么房东你需要最好收到14天notice的准备,即便他们还在租约内。假设你提前3个月给了租客通知,结果人家一上来就找到了房子,给了你14天通知。那么即便房东租约被减少了2个半月,那么房东也无可奈何。
既然新政有影响,那么如何解决呢?很简单:有事说事!没事,咱们也不找租客事。
第二:如果Sam哥告诉你其实维州的法律从未拒绝宠物你吃惊吗?
各个新闻和微信号拿宠物做标题,租客被允许养宠物啦。Andrews好似还有个推特附上了一个可爱的猫,说再也不用因为租房把我们的朋友give away了。Sam哥忍不住要说,彻底的政治献媚!视宠物为家人的没有因为租房而放弃他们的宠物,有些人宠物不想要了,遗弃给RSPCA无非是拿租房为借口罢了。过去这么多年,为了租房而放弃宠物的申请人,我就见过1个,其他有宠物的, 都在找寻可以接受宠物的房子。(其实,已经有宠物的房东都没有对租客有宠物提出异议。当然,我们协助房东把比准的范围和条件都列明了,来保障双方日后不产生理解上的矛盾)
现在的居住租赁法Residential tenancies Act 1997 其实未对宠物进行约定,所以,我们通常都使用 additional clause 来对其进行约定。但是,如果租客擅自放入了pet,你想把它挪出去,VCAT会问,宠物对你房子造成损坏了吗?(不要假设,不要推定,人家不听)宠物对他人造成滋扰或讨厌了吗?如果没有。。。你很大可能并不能被支持,尤其是人家claim这个是service pet的时候(service pet不是只有导盲犬哦,good wife里那个鬼才律师Tascioni 的前夫抱着狗上法庭情形还记得不?这也是service pet)
同理: 是可以放入宠物,宠物造成损坏了吗?对邻里造成滋扰了吗?如果是,那对不起,房东仍然可以请你出去!(我想把这句话放大无限大)
还有一点对房东有利的(其他新闻又没有提的) “the outgoing tenant will required to under take cleaning and fumigation …” fumigation 熏蒸!是的,这个现在是未被要求的。也就是说,养过宠物的房子不是随便的清洁啊,需要熏蒸(我又想把这句话的字也放无限大)
第三: 允许租客对房子做微小的改动
其实,大家要知道的是,Act的改革,下面的regulation 也会更新,如何定义“minor modification“还并未知晓。是否需要约定reinstate?等等,各位房东并不需要过于忧虑这一条。
第四: 中介/房东 黑名单
从业这么多年,收到过很多房东的求助,要么被不好的租客坑,要么被不好的中介坑。其实还有第三类,被不好的租客和不好的中介一起坑。租客其实也有很多被坑的。
其实接触下来,发现很多时候虽然房东做的事情有问题,但是也和其没有给正确的引导和建议有关。Sam哥也很讨厌很多中介分明不会做还偏偏要做,拼不过服务非要拼价格。
在新的法律下,一个不能够及时准确的给房东意见和不专业的操作的中介,将会被很容易甄别出来,所以,对这个政策Sam哥表示欢迎。
Sam哥认为这次的租赁法的改革,政治目的大于其实际意义,啥也不是,有些民众享受了政客的献媚,有些则不然。没有觉得像新闻一样给人感觉有多大的颠覆性,旧法也没有新闻说的那么无力。对于Sam哥,无非是要适应新法所带来的变化,让agency 的practice 更好的帮助我们的客户。
最后,不怕无聊的可以读一读“14条”
- Removal of the Notice to Vacate for 'No Specified Reason'
- Limiting the use of 'end of fixed term' notices to vacate
- Bond capped at one months' rent for all tenancies less than $760 per week
- Landlords unable to unreasonably refuse consent for pets
- Allowing tenants to make minor property modifications
- Landlord and estate agent blacklist
- Requiring pre-contractual disclosure by landlords regarding asbestos and intention to sell
- A new Commissioner for Residential Tenancies
- Early release of bonds by agreement before the end of a tenancy
- Faster tenant reimbursement for urgent repairs
- Automatic bond repayment within 14 days when a claim hasn't been lodged
- Ban on rental bidding and rent bidding apps
- Rent increases restricted to once per year
- Prohibiting false, misleading or deceptive representations by landlords or agents prior to a tenancy
最最后,看这个bill能不能通过两院吧
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作者Sam Zhao为维州Licensed Estate Agent,REIV牌照会员,注册owners corporation 管理经理,Real Estate Trainer。
保留版权,未经同意,谢绝转载或抄袭。
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谢谢分享:)
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Sam 哥 威武
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早上起来,居然看来三遍也没有明白这篇中文在说什么,怎么回事?
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同感,不知是不是呆久了,中文水平变差了。
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感谢提醒,context 不够。我忽略了没读最近新闻和没有租赁经验。我再加
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是不是有的房东 租客 弄混了
导致有的地方我看着也有点糊涂
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的确没有那么可怕,不过个人立场不一样(房东/房客/中介),看法自然也不一样,正常。
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看得有點糊塗
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加了些背景。欢迎再提意见。
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还是看不懂
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不错,谢谢科普,不过我这个穷人没投资房的看看就好
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又改了一些
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支持分享有用知识
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感谢分享,个人也觉得实际不是太大。
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还是很糊涂
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