澳洲Sam哥聊租赁:维州租赁法新政大幅削弱了房东的

在澳大利亚地产投资





最近一个礼拜关于新租赁法的询问已经接踵而至,房东担心租客损坏房子,还有些租客已经迫不及待要彰显自己被赋予新的权利等等等等。各种各样的误区和新闻上错误的解读让Sam哥再次不得不“聊”一下。

详细的总结出来,我们有14条新政,但是为了大家不要过于无聊,我会把这14条放在最后。先说一下Sam哥觉得有必要说的:

第一:Rental Security 租约的安全性。

1. 120天房东无理由终止租约:这个是政府现在着重强调的,房子不好租,租客被房东驱逐等不公平行为,这个话题下,各大新闻着重说明了这一条的废除。

现在:房东即便不需要引用任何原因,也可以给出120天的通知要求搬离来终止合约。(租赁法下有详细的说明,什么原因多少天)
将来:房东如果需要搬离,必须给出原因。

新闻着重强调好似这个是很大一件事,可是这一条Sam 哥在过去10年的从业中被用了几次呢? 2次!仅仅2次。如果我们遇到坏的租客,比如,不交租,有破坏,没有尊重邻居和社区的行为等都是有理由的,要么给出14天期限让其改正,要么多次不改或者擅自分租等行为都可以以14天通知的理由来终止合约。新政只是去除了无理由要求租客搬离,有理由要求租客搬离的没有影响。


2. 固定租约到期搬离通知的被限制使用:
“limit the use of ‘end of fixed term’ notices to vacate. 这个才是房东真正被影响的,又恰恰不被新闻详细解释的新政策。  而且,甚至还在合约内,租客也同样可以给出14天通知给房东来提前终止合约。

rsz_timg.jpg

现在:房东在租约结束前提前90天给出了通知,那么租约内,房东仍然可以用租约迫使租客继续履行直到租约结束的那一天搬走。 所以政府发现的问题是,如果房东创造了这样一种情况给租客,那么,租客虽然有90天来准备,但是即便他们找到了新的房子,没有房东实际上愿意等他们3个月,。这样就实际上造成租客丧失很多机会成本,是不是还真的有点不公平?说的再直接点,再现实环境下,这个境遇租客还真不好合理的在两个tenancy间转换。

将来:即便在租约内,如果房东引用这个条款来要求租客搬离,那么房东你需要最好收到14天notice的准备,即便他们还在租约内。假设你提前3个月给了租客通知,结果人家一上来就找到了房子,给了你14天通知。那么即便房东租约被减少了2个半月,那么房东也无可奈何。

既然新政有影响,那么如何解决呢?很简单:有事说事!没事,咱们也不找租客事。

第二:如果Sam哥告诉你其实维州的法律从未拒绝宠物你吃惊吗?


各个新闻和微信号拿宠物做标题,租客被允许养宠物啦。Andrews好似还有个推特附上了一个可爱的猫,说再也不用因为租房把我们的朋友give away了。Sam哥忍不住要说,彻底的政治献媚!视宠物为家人的没有因为租房而放弃他们的宠物,有些人宠物不想要了,遗弃给RSPCA无非是拿租房为借口罢了。过去这么多年,为了租房而放弃宠物的申请人,我就见过1个,其他有宠物的, 都在找寻可以接受宠物的房子。(其实,已经有宠物的房东都没有对租客有宠物提出异议。当然,我们协助房东把比准的范围和条件都列明了,来保障双方日后不产生理解上的矛盾)

现在的居住租赁法Residential tenancies Act 1997 其实未对宠物进行约定,所以,我们通常都使用 additional clause 来对其进行约定。但是,如果租客擅自放入了pet,你想把它挪出去,VCAT会问,宠物对你房子造成损坏了吗?(不要假设,不要推定,人家不听)宠物对他人造成滋扰或讨厌了吗?如果没有。。。你很大可能并不能被支持,尤其是人家claim这个是service pet的时候(service pet不是只有导盲犬哦,good wife里那个鬼才律师Tascioni 的前夫抱着狗上法庭情形还记得不?这也是service pet)

rsz_cjthw8cugaaawcl.jpg

同理: 是可以放入宠物,宠物造成损坏了吗?对邻里造成滋扰了吗?如果是,那对不起,房东仍然可以请你出去!(我想把这句话放大无限大)

还有一点对房东有利的(其他新闻又没有提的) “the outgoing tenant will required to under take cleaning and fumigation …” fumigation 熏蒸!是的,这个现在是未被要求的。也就是说,养过宠物的房子不是随便的清洁啊,需要熏蒸(我又想把这句话的字也放无限大)



第三: 允许租客对房子做微小的改动

其实,大家要知道的是,Act的改革,下面的regulation 也会更新,如何定义“minor modification“还并未知晓。是否需要约定reinstate?等等,各位房东并不需要过于忧虑这一条。


第四: 中介/房东 黑名单
从业这么多年,收到过很多房东的求助,要么被不好的租客坑,要么被不好的中介坑。其实还有第三类,被不好的租客和不好的中介一起坑。租客其实也有很多被坑的。

其实接触下来,发现很多时候虽然房东做的事情有问题,但是也和其没有给正确的引导和建议有关。Sam哥也很讨厌很多中介分明不会做还偏偏要做,拼不过服务非要拼价格。

在新的法律下,一个不能够及时准确的给房东意见和不专业的操作的中介,将会被很容易甄别出来,所以,对这个政策Sam哥表示欢迎。


Sam哥认为这次的租赁法的改革,政治目的大于其实际意义,啥也不是,有些民众享受了政客的献媚,有些则不然。没有觉得像新闻一样给人感觉有多大的颠覆性,旧法也没有新闻说的那么无力。对于Sam哥,无非是要适应新法所带来的变化,让agency 的practice 更好的帮助我们的客户。



最后,不怕无聊的可以读一读“14条”
- Removal of the Notice to Vacate for 'No Specified Reason'
- Limiting the use of 'end of fixed term' notices to vacate
- Bond capped at one months' rent for all tenancies less than $760 per week
- Landlords unable to unreasonably refuse consent for pets
- Allowing tenants to make minor property modifications
- Landlord and estate agent blacklist
- Requiring pre-contractual disclosure by landlords regarding asbestos and intention to sell
- A new Commissioner for Residential Tenancies
- Early release of bonds by agreement before the end of a tenancy
- Faster tenant reimbursement for urgent repairs
- Automatic bond repayment within 14 days when a claim hasn't been lodged
- Ban on rental bidding and rent bidding apps
- Rent increases restricted to once per year
- Prohibiting false, misleading or deceptive representations by landlords or agents prior to a tenancy

最最后,看这个bill能不能通过两院吧
====================================================================

作者Sam Zhao为维州Licensed Estate Agent,REIV牌照会员,注册owners corporation 管理经理,Real Estate Trainer。

保留版权,未经同意,谢绝转载或抄袭。

Sam哥的其他原创文章

Sam哥聊租赁:从血案看租赁知识点

Sam哥聊租赁: Airbnb



Sam哥没忘房东保险的帖子,等我再有点空


评论
谢谢分享:)

评论
Sam 哥 威武

评论
早上起来,居然看来三遍也没有明白这篇中文在说什么,怎么回事?

评论

同感,不知是不是呆久了,中文水平变差了。

评论

感谢提醒,context 不够。我忽略了没读最近新闻和没有租赁经验。我再加

评论
是不是有的房东 租客 弄混了

导致有的地方我看着也有点糊涂

评论
的确没有那么可怕,不过个人立场不一样(房东/房客/中介),看法自然也不一样,正常。

评论
看得有點糊塗

评论

加了些背景。欢迎再提意见。

评论

还是看不懂

评论
不错,谢谢科普,不过我这个穷人没投资房的看看就好

评论

又改了一些

评论
支持分享有用知识

评论
感谢分享,个人也觉得实际不是太大。

评论
还是很糊涂
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

地产投资

四种风格迥异的房产中介,哪个靠谱?

澳大利亚四种风格的房产中介,哪种更靠谱? 1、该区近12个月售出同类型房源数量最多。房子平均上市时间约为 40 天。说话的风格很沉着冷静,不急不躁。卖的房子有的在PRICE范围内,有的稍微 ...

地产投资

一个小小的冲动,在west gosford买了房子

澳大利亚朋友今年年中90万元在悉尼南区买了一套小房子,但很快就受到中庸之师的影响,以103.5万元的价格卖掉了。现在他看到高铁的报道,一时冲动在West Gosford买了房子。步行 15 分钟即可到达 ...

地产投资

(VIC) 咨询租房安全检查

澳大利亚作为墨尔本的租户,我今天查看并签署了condition report,发现在Information Reforming Safety部分,所有项目(smoker detector、electrical safety、gas safety)的last check date都填N/A。这是个问题吗?一般房 ...

地产投资

还清自住和再融资以购买投资

澳大利亚记得听人说用房子贷款,再贷款自住,再贷款不能超过自住评估价的数额,不占个人收入的可贷数额?请帮我确认是否有这样的说法。 评论 澳洲国内没有类似的按揭贷款。所谓按揭贷款 ...

地产投资

咨询四大银行贷款利率

澳大利亚看利率的人眼花缭乱。貌似四大银行里面,很多返现的利率也是偏高的。 cash back平分利息是真的吗? 转来转去好麻烦。不想转账的话,四大银行哪家利率最低? 评论 我8月转ANZ,当时拿 ...

地产投资

房东在一年内失去首付的例子

澳大利亚17 Tamar St, Ringwood 北 2021年12月买入107万 2022 年 10 月售出 900,000 件 中低价位楼盘10个月至少能亏25W,不容易 评论 06D0D8BD-E16A-429B-A1DE-64F9FBDE5517.jpeg (169.97 KB,下载次数:0) 下载附件 于20 ...

地产投资

祝各位经纪人朋友圣诞快乐

澳大利亚现在流行的题材就是骂中介,把房价砍一半,一言不合就互相批评,一点商量精神都没有,跟过去大不相同。在此光明正大的向中介朋友们表扬一下。 点评 中介在骂声中赚钱,他们过着 ...

地产投资

请问第一个月的房租什么时候可以到?

澳大利亚租客入住之前,或者一个月之后,或者第一个月的房租,中介基本都会包各种费用吗?谢谢! 评论 你没有合同?没有协议?一般管理费是租金的5%,找租客的租金是一周的租金,还有广 ...

地产投资

终止租户合同的最短时限是多少?

澳大利亚有投资房,租客最早签一年合同。期满后,承租人继续居住,无需继续签订合同,即Periodic agreement。现在住的房子卖了,想搬回投资房。代理人给了当前租户 90 天的搬出通知。但是有人 ...

地产投资

风云突变,央行要加速加息?

澳大利亚今天股市的快速下跌是因为刚刚发布的央行会议纪要。 可能有必要加快加息步伐。楼市休市,等明年二月。 现金为王 评论 我不太了解新闻 到最后就是12月加50分 或者把12月加25分改成 ...

地产投资

你知道北桥的评论吗?

澳大利亚这个最近卖了5.2m,价格怎么样?与一年前相比,是下降了还是差不多? http://www.realestate.com.au/pr ... orthbridge-nsw-2063 评论 Northbridge这个价位绰绰有余 评论 不是和其他区的横向比较,而是 ...