最近准备换一套好点的自住房,在考虑目前自住房是卖了好还是转投资房好,同时也要把下一步投资房策略想清楚,特别是如何兑现投资房收益。下面是我目前的一些思路,也有不少疑问,请大家多提提意见,能回答我的问题的就更好了。来澳洲时间不长,还有很多要学习的地方。
首先说一下我的情况:目前在墨尔本,有家有小孩,两个人都是上班族,收入还行,但不是土豪。
我想自住房尽量买地大一点,而且应该是组合里最贵的,每5-10年在能力允许时就换更好的自住房 ,自住房免CGT免land tax还是要利用的。
投资房大地破房的话,大家都是怎么合理避税的?特别是上班族。
我觉得大地破房搞分地太复杂,快进快出,不适合新手或者业余选手;大地破房长期持有等土地增值的话,假设现金流不是问题,似乎也不如升级自住房回报高,主要是税太厉害。不知道我的理解对不对?或者还有其它的玩法?
如果不是大地破房,不是apartment,那就是现金流好的unit或小house了?
要重点考虑的税有Land tax, income tax, CGT(苛捐杂税,多如牛毛 ),还有没有漏掉的?
问题:
Q1, 想少交land tax有没有什么好的思路?
Q2, Family trust有没有必要?
Q3, 投资房奶奶屋的建设成本可不可以算入negative gearing?
Q4, 投资房贷款是PI的话,是不是只有利息可以算入negative gearing?
请大家帮忙分析分析我的思路有没有什么bug,也欢迎分享一下大家的投资房策略。谢谢!
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如果从投资角度讲,假设你花20万升级了自住房,那你卖时能多卖多少?如果比没升级多卖了20万,那不是差不多。
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我说的升级自住房是指换一套贵点的,这样今后的增值也多一点
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升值潜力大的作自住。qld常见做法是买木头平房,加高一层,增加卧室。每加一间,房价增约10万。当然也要设计合理才可以,3卧改成8卧就废了,呵呵。
如果只是内部装修,加deck等,花多少,涨多少,意义不是很大。
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自住房免CGT免land tax
这句话未必正确。有前提有条件。
感觉楼主思路非常混乱。这样说吧,不能一类一类地说。得具体情况具体分析。最后需要考虑的无非就是现金流和长期增值两点。楼主好像特别担心税务局征税。个人觉得你应该找税务师去策划。论坛没办法给你答案。
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这个可能不太适合我这样怕烦的人,还是换一套贵点的方便。看来我说的“升级”让很多人误解了,马上把帖子改一下
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你很了解我,我是很担心税的问题。不管是现金流还是资本增值,最后都有个如何兑现的问题,可能是每个月,可能是房子卖出时,也可能是退休以后。如果在兑现收益时发现要交超出预期的税就不爽了。
你说的税务师是不是就是会计?
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Qualified Tax accountant
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很多问题在ato的capital gain的文件里有解。建议先看一下,然后找个会计谈一下,或者找finance planner。花些咨询费,比在这里只言片语的消息要准确些。
楼主也清楚投资是大事,大事就要认真办,不要偏听坊间。
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顶一下楼主的问题
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买破房大装修做自住,过几年再卖,适用于做生意的人,上班族意义不大,原因么都懂得
q1 没有,要么私下分租逃税
q2 trust对三口之家,小孩没成年情况的避税没有意义
q3 折旧
q4 只计利息,不计本金
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可能做生意的可以借此机会把现金收入洗白吧。
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多谢
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装修一概pay cash
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