澳洲P&I ➕ offset 账户

在澳大利亚地产投资




贷款要转成P&I, 今天给Banker打电话,Banker的意思是P&I 也可以有offset 账户,平时多余的钱放在offset里,每月还款额一样,但P&I比例会根据offset里钱的多少不一样,offset 里多余的钱平时可以随时取现,是这样的吗?

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千言万语,化作以下3 行

以25年期 P&I为例

每月利息xxx = (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12
如果io, 每月还款数yyy = xxx
如果pi, 每月还款数yyy = loansize * ( 1 + rate *25year / 2 ) ÷ 25year ÷ 12

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https://www..com.au/bbs/ ... ead&tid=1130896
简单通俗易懂科普贴

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P&I那个看起来好复杂,看不懂哦。

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PI 的每月还款数只与初始loansize, loan life (通常25年) 和当前loan rate 有关。
PI 的每月还款数与offset多少无关,与loan欠款余额无关,也与利息无关。


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IO变PI,就是加速还本金,如果你offset满的,每月还款额不变,就意味着每月全部还得是本金。

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别自己吓唬自己哈,offset 与P&I每月应还款数无关。

比如 你有20万贷款,Westpac 3.88% 利率, 要求25 内年偿还。

把这3个数放进 P&I 公式

P&I 每月还款数 = 20万 * ( 1 + 3.88% *25 / 2 ) ÷ 25 ÷ 12
= 990 元

(补:银行计算器 精算结果是每月还款 $1042
    我这提供的是估算/心算法,误差 5% )


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哪怕你在应还款的基础上多还了1些本金, 或者多余的钱放offset里,银行都不会放松每月的这个"最低还款数"

你多还的这些努力只是 减少了
每月利息  (loan balance  - offset ) * rate ÷ 12, 以及从头到尾给银行的利息,最终你的胜利就是不到25年就还清了所有的本加息

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谢谢!要好好研究一下

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那么当年利率8的时候做的P&I的贷款的还款额好高,现在即使利率降了还得还当年固定的还款量(即使多还了很多本金)。



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如果offset是满的,就没有利息了,每月还的都是本金,那么是下面哪种情况呢?

1. 还款年数少了,不到25年就还完了?
2. 还是25年贷款,但是每个月还的本金少了?

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还有个问题,举例来说吧:

今天刚办好的贷款, 50万,PI还款,浮动利率,30年,没有offset,今天拿到的利率是4.0。 这样每月的还款额是 2387 ;

明年的今天,利息涨到6.0, 其它都一样,这样的还款额就是3035;(用的银行的loan calculator);

后年的今天,利息又降到了4.0, 其它还都一样,这样的每月还款额是2387 还是继续每月还 3035?当然如果继续还3035,里面还的本金多了

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如果这样的话,即使以后利息涨到8.0, 每月还款额还是初始设定的2387?

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看过你发的普及贴了,简单易懂很风趣。

层主看看12楼,应该怎么算?


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P+I+Offset
每月固定还款1000。
里面的P与I比例和offzset有关
如果offset满了,不如关掉loan 然后开个saving 存钱,还能赚点利息。

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是这样的,如果当年利率8%的时候做P&I 固定个 X 年,那么X年内每月还款额固定不变。

如果是 P&I 浮动利息, 那么银行每次宣布利息变动时,每月还款额会按以上公式重算一遍。新的每月还款额被执行 直至下次利息率变动。

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答案是1,提前还完贷款。

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谢谢!我总算明白了

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你戳中好几点 :-)

第一 银行计算器是精算

其公式为
4%年利率 相当于月利息  rate =4.0% / 12
30年期限 还款总次数为  30 * 12月 = 360次

每月还款额 =   rate * ( 1 + rate )的 360次方  ÷ [ (1 + rate )的360次方 - 1] * 50万 本金  = $2387


我心算不了那个360次方,所以就偷懒了,在#2楼的帖子里提出把公式简化成乘,除法 来估算每月还款额,估算出来的每月还款会有个误差 5%吧

但是无论精算还是估算,原则只有一个:每月还款额只考虑loan size, loan term, loan rate 。不考虑offset or prepayment

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当然是1了

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你戳中的第二点是, 后年怎么办?

按你的假设 "后年的今天,利息又降到了4.0"
银行就按公式再算一遍呀

注意除了利率,另外两个因素也变化了
Loan size  从50万降为 48.4万
Loan term  从30年降为 28 年

所以第三年 每月还款额约为 $2396


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其实后年到底如何我吃不准每家银行执行的细则。

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所以说,如果遇到加息,PI就比较惨,不管有多少offset,一个劲猛还,直到还完为止。
而IO,只还offset没有cover的部分。

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你戳中的第三点是, 明年升息了 怎么算?


考虑到第一年的P&I 已经成功地把principal降到49.1万了,要在29年内还完

使用同样的公式(或银行计算器) ,每月还款额约为$2980

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这个太复杂了,头疼。

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你的三点灰常清晰明了,彻底明白了,即使PI ,还款额也是根据rate、剩下的年限、和剩下的贷款经常变化的,因为之前有TZ说银行设定的有最低还款额,所以纳闷。 今天回血了再加分

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好厉害的速算公式,请问你这速算公式里25是贷款年数吧?

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是还贷年数,原贴举例子25年。

临时碰到客户,总得有点唬人的3斧头吧,
见笑了

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多谢了,给你加分。另外loansize是变量?

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Loansize是变量,即每次银行宣布P&I利息变动时未还的principal。一旦开始执行,中途不变直至下次P&I利率或贷款产品(eg.年限)变更

在每月应还款数之外,你自愿多还的不会降低loansize,因为多还/早还的部分银行允许你随时redraw走。但我不确定是否所有银行都这么执行。
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