澳洲炒炒更健康?——浅谈土澳的资本利得税

在澳大利亚地产投资





某位来自羊村的美女客户前段时间和小编提到:“今年房市真的是不错,半年前在GW的破投资房已经增值了近10万!我准备装修装修把它卖了再炒一个。”

小编同样曾经来自羊村,深知美女客户此言不虚。在羊村里小编身边很多资深炒房客都不断重复着这个套路:

  • 等待房市的快速上升期
  • 好区溢价买个破房,交10%的定金
  • 要求3-6个月的交割期(Settlement Date),具体情况具体分析
  • 3-6个月之后交割,对房子进行装修(甚至价格好时,要求在交割前装修)
  • 上市卖出
  • 等待下一个目标

在羊村,使用此套路确实是可以赚得盆满钵满。可是在土澳,我们还可以以不变应万变吗?

我:”你考虑过除去资本利得税之后,还能赚多少吗?”

她:“土澳还要收资本利得税?”

sky.jpg



世界上很多国家,包括我们祖国,对于资本利得税(Capital Gain Tax,简称 CGT),尤其是房产上的资本利得税都是睁一只眼,闭一只眼。谁让房产是咱的经济发动机呢?

然而土澳在这一点上并没有,相反万税的土澳眼睛还睁得很大。

什么是资本利得或资本利失(Capital Gain or Capital Loss)

资本利得或资本利失简单来説,就是买卖某个财产(这里专指房产)的价格之差。

  • 假如卖价大于买价,就会产生资本利得。
  • 假如买价大于卖价,就会产生资本利失。

因为房价长期上涨的特殊属性,大部分的房产出售都会产生资本利得。

什么是资本利得税(Capital Gain Tax)

对于资本利得征收的税,就是资本利得税。(那位同学不要扔鸡蛋!)

baoman.jpg



假如持有资本的是个人,资本利得税并没有一个固定的税率,因为资本利得会被算入所有者当年的个人收入当中。

假如你有一份年薪8万刀的工作,假如卖掉赚了10万刀,你今年的收入就是18万刀。

你需要交36,685刀的资本利得税。

omg.jpg



前排的聪明童鞋又要发问了:“假如我花大价钱装修了呢?”

问得好!

计算资本利得税时,必须要减去相关花费。这包括但不局限于:

  • 印花税
  • 律师费
  • 会计师费
  • 卖房中介费
  • 利息
  • 水电
  • 装修费用
  • 等等

还是上面的例子,假如你花了4万刀装修,应纳的资本利得税就降为了21,885刀。

ATO肯定是不会接受现金交易的,童鞋们记得留好Tax Invoice。

刚才讲到假如持有资本的是个人,那其它情况呢?假如房子是在公司名下,则资本利得税是恒定的30%。

用公司还是个人买房划算呢?还是问会计师吧!

我不想交这么多


熟悉小编套路的读者都清楚,小编总会有些方法减免各种税费的:

我真的一点也不想交

那房子买下来就用来自住吧,这样是不需要交纳CGT的。记得不能只靠嘴説房子用途是自住,买来是真的要住进去的。我建议大家最少在里面居住12个月,因为:

住进去12个月之后,假如因为真实的原因如工作调动搬去其它州,或者大病,此房可以用作投资房出租最多6年。6年内出售,仍然一分资本利得税都不用交。

投资房

投资房持有一年之后,资本利得税可以减免一半。

我的房80年代就买了,这次要交死了

1999年9月21日之前购入的投资房,不仅可以获得以上的减免一半优惠,另可减去这么多年的相应的通货膨胀系数。

还有别的方法吗?

去会计那里问问Family Trust吧。我后面会专门分享一篇干货《利用家庭信托(Family Trust)避税》。

假如我卖价低于买价呢?

假如您运气真的这么差,民房的卖房价居然低于买房价。ATO允许您将亏掉的钱去抵消其它赚到的资本利得。假如您在同年并没有产生资本利得的话,您可以把这笔亏掉的钱带到未来任何产生的一年(Capital loss carry forward)。

川普在1995年时申报了一笔高达9.16亿美元的资本损失,这让他在往后的18年内,合法地躲过了几乎所有资本利得税。

总统竞选期间,希拉里团队始终围绕这一点对他进行攻击,却始终无法攻破。

避而不逃,就算在媒体上批露,国税局(IRS)也毫无办法。富人愈富,穷人愈穷。这就是知识和法律的力量。

本文结束之前,我再为大家算一笔帐:

现实生活中,这位美女客户工资8 万,持有此的投资房仅6个月,购入价是96万刀,假设成交价格是106万刀,持有过程中产生了以下4万刀的费用:

律师费
印花税
地产中介费
简单装修
银行利息

那么她的税后利润是:

10万毛利 - 4万持有成本 - 21,885的资本利得 = $38,115

我成功说服她推迟6个月出售,假如成交价格不变,税后利润将变为

10万毛利 - 4万持有成本 - 10942.5的资本利得 = $49,057.5

简单的策略,让她的税后利润增加了28.7%。

这样就满足了吗?愚蠢的人类啊!

假如她买下就住进此房,同时装修。一年之后出售,她一分钱资本利得税也不用交!

美女客户已经哭晕在厕所了!


cry.jpg



本文图片来自互联网。

如有其它疑问欢迎回贴或私信。假如有任何错误请指教。

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CGT入门介绍

但目的不明 偏中介

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读文章不会吃亏的

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我真的一点也不想交

那房子买下来就用来自住吧,这样是不需要交纳CGT的。记得不能只靠嘴説房子用途是自住,买来是真的要住进去的。我建议大家最少在里面居住12个月,因为:

住进去12个月之后,假如因为真实的原因如工作调动搬去其它州,或者大病,此房可以用作投资房出租最多6年。6年内出售,仍然一分资本利得税都不用交。


我稍稍解释一下哈,上面已经说了不光是需要DECLARE房子用途,而且真的要住进去吗?

我希望科普类文章写的轻松简单一点,太繁琐的话会让人失去兴趣。

当然一切以专业人士(会计)的建议为主。

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第三种方法指的是?

假如有别的自住房,第二个自住房的买,与第一个自住房的卖之间可以有一个长达6个月的OVERLAP。在房价快速上涨期其实也算是个不大不小的便宜了。

要不然持有一年并只交一半CGT也是一个不错的选择。

-----------

FAMILY Trust是一个比较大的话题,我后面会另写一篇,不过我简单讲几个基本的概念:

  • Trust: 比有限公司更加独立的经济个体。与公司不同,Trust是不被其它人或公司持股的。但它可以拥有多个Trustee和Beneficiary。
  • Deed of Trust: 信托契约。Trust管理的纲领都在里面,概念有点像董事会章程。
  • Appointor: Family Trust当中的神,可以随意添加或者移除Trustee,相当于公司中的拥有超过50%董事会席位的主席。但Appointor一般不会参与Trust管理,也不会是Trustee或Beneficiary。
  • Trustee: 管理Family Trust的人,可以是多人。这里的管理指的可以是,投资意见,管理意见,Trustee或Beneficiary的添加或移除。当管理意见冲突或者其中Trustee去世的时候,如何决策看Deed of Trust。
  • Beneficiary: 受益人。当Trustee赚了钱,钱怎么分。这个概念很像公司的股东,但Beneficiary既无Trust的所有权,又无公司的决策权。

这里説的使用Family Trust避税,主要是利用Beneficiary。因为ATO是这么规定的:

As part of the net income of a trust, the net capital gain for the year is then allocated proportionately to beneficiaries based on their entitlements to trust income – unless:
  • there is a beneficiary that is specifically entitled to the capital gain, or
  • the trustee (of a resident trust) chooses to be taxed on a capital gain.

假设麦克早早就做好买投资房的打算。他设立了一个Family Trust,用来Hold他所有的投资房(记住这里融资的要求也会略有不同)。他设置的Beneficiary有:

  • 父母
  • 岳父岳母
  • 老婆
  • 18岁的孩子

所有的Beneficiary都没有工作,他们平时没有任何收入。

他的TRUST刚刚卖了一个房,得到10万刀的Capital Gain。他将这10万刀均分给了这6个Beneficiary, 也就是每人16666刀。

根据ATO的要求,每个BENEFICIARY都需要对自己的收入进行报税。但是每年16666刀的收入根本也就不用交税。

Mike卖了自己的房,但是一分钱的税也没交。


几个Key Point:

  • 咨询专业人士,包括律师和会计
  • 未雨绸缪
  • 弄清Family Trust的融资
  • 个人TITLE转TRUST需要再交STAMP DUTY
  • Trust是没有自住房CGT减免的。

假如还是弄不清,咨询专业人士前可以联系我。









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请问楼主,你之前提及1999年之前投资房,会把通胀系数考虑进资本利得税的计算中。那么是不是只能是1999年以前的才有这样的待遇呢?另外,股票也适用这样的算法么? 谢谢

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IRS国税局是什么鬼?

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美国税务局的简称啊

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软文气息浓郁

同学并非吴下阿蒙,不是楼主合适的对象

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不是很清楚您的意思。

假如您认为是软文,那我推销的是什么呢?贴子里是劝大家买房?还是地了?还是透露商家的名字或联系方式了?

还是我触及了什么人的利益了?

分享的无非都是一些经验交流而已。

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这文章到底是讲土澳的事情还是美国的事情?

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不好意思,股票我就真的一点都不懂了。但是原则上应该是可以的。

You can use the indexation method to calculate your capital gain if:

  • a capital gains tax (CGT) event happened to an asset you acquired before 11.45am (by legal time in the ACT) on 21 September 1999, and
  • you owned the asset for 12 months or more.


ASSET必须是在1999年9月21日早上11:45am之前购买。


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呵呵,楼主引用川普的话,自然用到了IRS了。。这里还是讲的是凸凹的事情啦

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谢谢,了解了

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呵呵大家都不傻的
小编风

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正解。。。

举个美国例子而已。税法性质相同。

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码字辛苦,希望有什么问题可以直接指出。假如无法指出不欢迎阴阳怪气的批评。

如果有违版规,欢迎举报。

还是不清楚自称小编的问题是啥。

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claim自住房是不是要settle之后立马做自住房12个月,六年之内卖掉就不用交增值税吧

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是的。但是:

您必须有一个ATO可以接受的MOVE OUT的原因:

- 生病
- 长假
- 去其它州工作

具体可以参考ATO的6 years rule.

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请问楼主,一开始就是投资房 在买的第三年后想卖出,怎么少交GTX?请指教

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请问楼主必须要住满12个月么?住3个月之后觉得交通不便就搬家可以么?

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可以啊。。。。。。。。

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条款上来説不能。。。

但是ATO有最终解释权,可以电话ATO询问。

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政府很喜欢炒房人士,赚你cgt还有印花税赚到手软
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