从事这个行业倒是不久，将近半年，但是我是从2年半前就开始投资澳洲房产了，那时候才刚来澳洲，中介都不知道去哪找，最后还是找的我的移民中介－澳际留学机构，问他们卖不卖房子，现在想想也是醉了。
我在XXX地产公司工作的这段时间里，我发现这个行业淘汰率是很高的，新人来了走，走了来新一批。新人卖一套拿了佣金就不干了等等，这些发生了好多好多。甚至说有的新人才来上班不到2周就通过努力买了3，5套房子的都有，但是他们懂得非常有限，很多都是客户问他，他在群里发微信求助，最后也不知怎么就给卖了。
在悉尼我投资了2个公寓，一个townhouse，都是楼花来的，house也投了个墨尔本，可能是因为我来自温州，所以带着家乡的传统，父母也一直在让我关注房产的问题。
回归正题，那么我现在跟大家分享下，现今买房子你应该注意什么（只是个人简介，欢迎大家补充讨论）：
大家都知道买楼花的流程是首付10%，然后15个月后交印花税，settle后再交10％或20%（有时候我不太理解那些付全款买楼花的，哈哈），但是很少有中介会告诉你，买房子不单单是你要准备这2-3成的钱和印花税就够了的，你还应该多留些钱，为什么呢？答案很简单——估价。澳洲银行在给你贷款前，先会对你的房子进行估价，不同的银行估价会有所差别，如果你是2013或者2014年买的房子那么你的估价基本是原价，甚至是高估，但是假如你是2015年买的房子或者是现在即将要买房子，那么你的房子如果要估到原价，那就是要非常仔细的筛选了。
在澳洲这个买房子大环境下，你是很难捡到便宜的，想在房产上捡漏，确实是存在的，但是要时刻关注开发商价格单的变动。
例如去年圣诞结束，meriton公司的lewisham那里的楼盘（Luna）就突然降价10万左右，当时我朋友瞬间就买了四套，这就是时机，还有当前parrammatta那边的meriton最高建筑（Altitude）有一个两房户型在上个月突然降了10万左右，这就是个比较好的入手点。有些人问他为啥降价？降价了对估价有什么影响？meriton开发商的房子都是一部分一部分的放出的，可能是因为某个户型在一段时间内，没有达到公司的销售指标，所以就会临时降价，要知道mascot那边的meriton房子价格还被meriton调高了不少。而且当时parrammatta这个户型是88万，它的楼上那时候卖了97万，如果最后估价连你88万都估不到，那楼上那个97万的可能就想死了。
再举个估价的例子，zetland。大家都知道这个区是重点规划区，价格也是近两年来涨幅非常非常的迅猛。然而它的两房估价现在也就是100万左右（刚settle的楼花），现在zetland的两房卖到了140-160万，按照澳洲10%的年增长率，你来看看估价那时候最多也就是120万，估原价的可能性非常非常低，当然土豪的话可以不用考虑这一点。但是作为一个平民投资者的话，估价是个不可忽视的问题。（这里我并不是说zetland不好，我本人也很看好这个地方，但是房价已经超出了我看好它的价格）
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下面我再简要的提一下二手房。
我很多朋友是因为资金不足，跟我说想去看二手房，而且是自住的，并不打算用来负扣税。虽然说二手房现在估价原价的可能性稍微高些（大概40-50%吧）但是也是需要买家看清楚的，而且你只有42天的时间完成贷款，所以在买二手房之前，一定要先找broker做好银行的预贷款。自住的话我觉得二手房也还好吧，但是如果投资的话二手房就不那么好了，不光光是因为负扣税的问题，还有因为二手房经常会需要维修一些东西，水管啦消防通道啦等等。你要交的钱不少是小事，关键是三天两头麻烦你，如果你有3-5套这样的二手房，那你整天也不用上班了。
还有很多朋友的爸爸妈妈跟我说一定要买澳洲的house，因为有地，更值钱。有地就能赚更多的钱吗？如果你在悉尼南面那些小镇买个大大的农场40来万澳币，我可以肯定的告诉你，10年内基本不会有太大的涨幅。这40万十年后也就是50万最多。也有人说想买个破破烂烂的house先住着，以后有点钱了就把它推倒重新盖一个，然而先不说这个破破烂烂的house有多破是否能住人，你要先知道盖房子要多少钱才来考虑这个问题好吗？找project home盖一个单砖的house要将近50万澳币，而且是最垃圾的盖法啊，用的最低标准的材料，如果你改方案或者找设计师给你设计，那么OK，设计费用是10万澳币，包括两次DA的审批。然后再盖房子，双砖的要上百万了，水泥钢筋的那就不用说了。盖房子当然可以，但是我相信大多数人是承担不起买了house又重盖的。
就像是我，我很早以前想在lane cove买个破house，预算是200万（这里我说的不是lane cove west和north）。但是如果我重盖了，那我根本负担不起，或者我可以去南区mortdale买个100万的house，再推了重盖，那就是让我花200万买个mortdale的新house，我又有点不甘心。所以想来想去，我还是买了水泥浇铸钢筋结构的townhouse，现在看来我还是赚了，因为lane cove的新apartment三房顶层卖210万，而且已经卖掉了，Ray white在卖的。（不得不说，买这房子的哥们肯定没有考虑估价的问题，到时候210万估的下来吗？我呵呵不语，多准备钱吧，豪）
如果你资金有限，又想最大限额的买个房子，那一定要考虑估价问题，中介很少会给你讲这个risk，因为市场上这样的房子越来越少，中介的新人越来越多，他自己可能都不知道自己卖的是什么。
发帖子只是代表个人的看法，也是对自己的不足一个检测。既不打算做广告，也不会抨击谁，但是还是发现确实有些坛友不太友善，好人一生平安。
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目测楼主要被群殴了
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楼主你就赶快说你卖那个盘吧
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穿个鞋很难吗
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买得好不如买得早
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楼主是光脚还是中介，更何况还在推销房子，你这不是在作吗？
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不推盘。只是聊聊看法
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你想多了，真的
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欢迎房产中介发表见解， 但请注意 ， 如果你想单纯讨论投资的话， 请移步地产投资版块。此贴我先留在这里看一看。
另外我特别想好奇的问你一下， 房子最值钱的是什么？ 是地， 还是房子本身， 请LZ回答。
另外讨论房产前景， 你不能拿乡村的农场 和 城市热门地点的公寓楼去比较， 有失公允。
请你比较下 Land Cove 的 Apartment 和 Land Cove的HOUSE， 这样才公平。
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听着真不像是聊聊，一棒子打死二手房和南区的节奏....
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都不是，是你在那个location所拥有的生活空间。
例如我问你如果你在Ultimo那里买了一个两房公寓，你说它的地值钱吗？不值钱，大家分一分没了。
它的建筑成本太高所以值钱？也不是
所以，你买的房子值钱的是你在那个特定的location，有一个属于你自己的生活空间，而这个生活空间才是为你创造财富的。
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最值钱的当然是 信仰 房价一直要涨的信仰
版主问的问题不到位啊
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可能是我用词不当让你产生误解，然而没有最差的区，也没有最烂的房子，一切都看你的眼光，别人的眼光也不一定对的。
你知道北区Pymble十年前价格比chatswood还要高吗？
现在chatswood完爆它，十多年前人们可曾想过为何会如此？
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你说的有道理拉~
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欢迎大家讨论，围观被围攻也要提出看法不是？
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好， 恭喜你回答正确，
请答第二题， Land Cove 的公寓楼 和 Land Cove 的二手House, 哪个未来的前景更好？
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这个问题我不能给出标准答案，大家心里看法肯定不同。
但是我想投资的话house出租的租金回报确实没有公寓的高，而且要交1.6%的地税（土地肯定超过48.5万了）
但是你要是自己住的话，当然是更喜欢house了，而且以后你再转手的时候，你自住的房子没有增值税，那么house能给你带来巨大的买卖收益。
我们华人在悉尼做的地产主要是炒租金和refinance，和犹太人炒海边豪宅不同，我们不是通过一买一卖来赚钱的。
总之，买house和apartment按长久来看，投资的收益应该是差不多的，短期收益来看，apartment比较高，因为house要在卖的那一瞬间才能看到收益。
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很抱歉，我资历浅，我也不是来上班的，更没时间和你嘴炮。
最后一次回复你了。
谢谢了
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此贴我还是转到地产投资那边去讨论哈。
另外， 你的说法我个人不是特别同意哈 ， 公寓楼越建越多是未来大势所趋， 但或许也是最大的泡沫所在。
ZetLand1个2房的公寓楼要价1.2, 想不通也解释不通是什么因素在支撑这个价格， 租金又有多少， 回报率又有多少？
墨尔本的楼花天天在悉尼卖， 为什么？
欢迎各位移步地产投资继续探讨。
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判断一个房产泡沫的方法有三个，
第一：比较周边同类型二手房的房价，是否相差过大，举例：zetland 新房140，二手90多万（两房），lane cove新房110万 二手90万（两房），这时候我就可以说zetland 比lane cove要更加泡沫。
第二：比较附近大区整体的空置率，注意，是整体，不能光看自己的区，要看周边至少一圈的区，如果空置率过高，那么泡沫，如何算是高呢？悉尼的标准是3％是属于平衡状态
第三：比较房子本身成本价，如果房子本身的建筑成本加上土地成本，远远小于卖价，那么——泡沫。
现在看来离泡沫还有段距离。
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鉴于你说的对zetland有些不解，主要是因为政府出资88亿投资打造包括整个zetland和周边suburb的部分区域。
未来zetland会有较为明显的发展，变得繁华，所以当前才会卖这么贵。
这是一个仓库区的蜕变，可以去NSW planning看看政府对他的官方说明
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