关于投资房退税的问题 请大家指导
投资房 贷款84万 有40万存款
是把40万存款放在 offset里抵消贷款利息呢? 还是把存款放saving帐户,争取更多的负扣税划算?
贷款利息 4.84% 存款利息 2.5%
租金420每周
家庭收入10万 各5万 32.5%的税率
计算了一下 怎么感觉存款放saving帐户比放offset 划算??
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saving 2.5%
Mortgage 4.84%
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那如果offset存了太多之后 租金可以cover贷款支出 不是变成正现金流的投资房,也要多交税吗?
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把钱放到国内,享受高收益,rmb升值,还不用交税。爽死
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放哪?大街上?
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再买个自住房?
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Of course mortgage offset account.
Make a simple calculation if put 400k in saving account (saving account rate 2.5%, offset account 4.84%):
Putting 400k in saving account need to pay tax on the additional interest earned;
Less money in offset account will get tax refund for more interest paid;
As a net postion, you will get more tax refund for the additional interest paid -> 400k * (4.84% - 2.5%) = 9360;
Your income is 500k, assume your the highest tax rate is 32.5%, you will get tax refund of 3042 (9360*32.5%);
You paid more interest of 9360 and get additional tax refund of 3042, your net cash position is negative 6318 - You pay more for interest!
If put money in offset account, you save interest payment of 6318.
I may miss sth, please feel free to correct me if i am wrong.
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国内货币型基金都可以做到7% 配合 rmb的升值一年15%可期
如果是信托型理财产品,不要运气太背,基本可以做到10%。
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退税是按照你本金产生的利息来计算,既然是offset账户,本金就没有减少,存saving肯定不合算
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澳元转人民币最后还是要回到澳元吧?等要用钱的时候,万一澳元上去了,不是白忙了?
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good point
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楼主厉害,才5万的工资,敢贷40多万....:
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offset
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LZ 你没说投资房出租否?租金多少?否则怎么知道是否 Negative gear 还是 positive gear?
多余的40万,买更多投资房首期,为什么放存款?不值的.太保守了.跟大妈学巴
除非这40万做保险,以防万一
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你有重复计算
既然要支付利息用于还贷款,你就要把NG数字准确或者大概算出来,因为NG是减掉利息的
你现在等NG之后再算利息要付多少
http://www.rabodirect.com.au/term-deposits/
这个广告接近5%了
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楼主
从一个会计角度
我会把钱都放进OFFSET
哪怕房子是正现金流,我不会考虑退税能退会多少
因为再怎么退也就是32.5%
说白了,你交也也就32.5%为何不怕剩下67.5%放进口袋。条件限制,我只是说大概
另外前提我哪里都不欠钱
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NG 是怎么出来
一般是房租减掉利息开支
那就是说利息被算进过一次了
你后面又算了一次利息COST,不是算了两次
如果那样,房租收入应该也再算一次
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另外个人意见
你把个人税务加上利息算在一起,我觉得很容易混淆
因为你在算纯现金的计算
但是这两者一个是债务,一个是费用,不是单纯相加来看结果,这样的结果是混淆的
当然可能我说的不对。至少我是这么理解的。
而且两者是因果关系存在,要有利息支出或者收入产生,才会有税的减少或增加
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不要因为负扣税去追求不必要的支出。
因为你永远要花很多的钱才能拿到相当于1/3花费的退税
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不好意思,我的确看不清楚
0.4 million in offset account 0.4 million in saving
Gross income 50000 50000+40万*2.5%=60000
Less: NG 12000 12000+40万*4.84%=31360
Taxable income 38000 28640
Tax payable (37000-18200)*19%+(38000-37000)* 32.5%=3918 (28640-18200)*19%=1983.6
Interest payable 44万*0.484=21296 84万*0.484=40656
Interest received 0 10000
Net payment 3918+21296+0=25214 1938+40656-10000=32594
以上你的计算,按你说不用会计概念套,那么我也用现金套一下你的计算
按你上面计算,如果40万在OFFSET 如果40万去存款,贷款80万
楼主房子要亏损12000现金 楼主要亏损31360现金
利息要付21296 利息要付40656
利息收入0,一共要真金白银亏掉33296 利息收入为10000,楼主一共要亏62016
两者前后在接近30000 现金?
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我用电脑的
我只算房子和现金,亏得差距也太大了吧
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