澳洲地产走势以及投资可负担性的一些看法

在澳大利亚地产投资





我个人看法,悉尼地价未来升的可能性大大大过跌。

原因,以下华人指说汉语的PR和公民。
澳洲经济基本无亮点,只能靠地产来拉动就业,增加税收,以此维持高福利支出,不然哪个政府都呆不长。
澳币跌的可能性大,汇率关系,华人买房热情无法抑制。华人移民会是主力,国内换房来澳洲买就好了,国内一套房五百万,就可以买悉尼中价位房子了,而且可以付清,固然有些人没有这样条件,但是悉尼几十万华人家庭中,不少家庭都有这个底气。
参照伦敦,多伦多,美国硅谷等地区,外来人都占据了最好地段,白人无奈外迁是存在的事实,悉尼无法免俗,我相信这个事情正在发生,还会加剧,不过除非政府出大昏招自杀,不然白人被慢慢挤出核心区无可避免。
华人,非居民华人和local共同抬了轿子,除非三大主力退潮,价格下跌可能性不高
利率短期六个月内不会上升。
公寓楼花的潜力将尽,一定会先于house下跌。供应集中增加是现实,市场需求无法集中释放,所以租价比下跌是必然,尤其今年以后入市的。大家可以关注一下CARLINGFORD那一片的房租, 我觉得会比较有代表性,大概有10多栋,从去年年底开始分批入市,  如果市场能顺利消化, 那么说明市场还是强力的, 如果空置时间超过3个月, 那么估计会是房租下跌的开始。据我观察,目前开始入住的大概有3~4栋, 已经出现空置超过4周的现象。

所以房价上涨的趋势估计不会因大多数人的美好愿望而改变,尤其靠进交通枢纽,购物方便,学校好的区域,即便大势跌,这样的地方也会极其抗跌。最近美国一个华人银行作假被告,结果发现基便计入经济最困难的08年,他们放给一千个华人房产贷款也累计只有不到十个坏账,要知道那是在美国,你可以随时挂钥匙走人的。由此可知华人的耐力,所以等学区房跌下来基本靠运气。

如果你没有国内资金的底气,靠工资来供房子,需要考虑几个风险。不买的话,可负担性会越来越差。可是买的话也要问清楚自己几个问题,

你的收入会增加吗?
你的支出一定是只会增加的。海鲜最近涨价了不少。澳币贬值后进口商品价格比如上升,电器,车衣服,家具等,最晚七月以后会体现出来。
油价上升后,你的房子估值会如何?油价长期低迷不可能,回升以后澳币如果不回头,那么油价会大升,比如两刀一升,从而影响远郊区房价。
利息上升后,你的可负担性如何?未来三年如果利息去到六到七,会如何?这个事情的概率是存在的。

如果你收入稳定,地产能有稳定回报,那下手靠火车站,有地,有好学校三大要素具备的地产了。

不是中介,没有推销房产的意思,尤其点出楼花风险很大,请看的时候不要错过这一点。写这些主要是给有保值需求和教育需求的朋友参考,无论自主或者投资,靠地产大发的概率现在小很多了,不过暴跌二三十点的可能也不大。
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今天跑到蓝山看一套烂房子, 街的整体情况太不理想, 原本打算的报价直接砍掉10%, 草草走个过场就回来了, 所以有空就多说几句。

移民来澳洲的 ,在悉尼我认识的大概有几类人,
1. 89一代(50-60), 房满仓的不少,做开发的也不再少数,有2套以上房子的应该是多数, ---赶上了好时光啊, 经历过80年代初年利率18% 工党政策, 那年代敢玩地产的那都是牛人啊。  他们买入的价位都很低,悉尼现在百万的区域,当时就是十几二十几万。高大上的不说,见过一个广东老太太,专业洗碗二十多年,截至五年前买了5套房。这些人怎么跌都能顶住, 不但能顶, 下跌时候还要增加投入。

2. 过去十五年左右开始的技术移民一代(60-70-80), 苦逼的比例比较高, 整体来说属于坛子里头最喜欢讨论行情的人。 吃工资抗房贷的大概一半,另外一半要么自己挣了底子已经安家了, 要么是家庭有些底子, 基本还有余力升级房子或者做投资,可以说是相对的刚需。 没买房子也有, 那就比较着急了。
3. 大中城市留学后留下来的(80-90-00),这部分人家庭条件相对好很多, 也是底气比较足的新一代。必要的时候火力支援最大。
2 和 3, 都有孩子或者即将生孩子,教育需求那是刚刚的。另外这些人就是我说的拥有国内的底气的那一部分人, 未必需要卖房产来澳洲买房子, 但是有了这样的背书, 风险喜好高一些很正常。

4. 商业移民不讨论, 土豪的比例更高点, 而且对于房子的财商也更高, 觉得好就买, 不关心,也不想了解什么市场大趋势之类的问题, 有钱就买。

5. 黑民, 我知道买房子的也不少, 超过大家的想象, 不过这次的政策出台,打击最大的恐怕是他们,在找到变通办法前,估计不少人要被逼卖房子了。

以上说的只是我个人的日常观察归纳,非专业意见, 也没有统计出处, 不想做什么争辩。

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最后单独说一下,做开发的,绝对有的做,因为大家的看问题的角度不同, 所以看法不一样。 比如墨尔本的大伟, 站在他的立场, 那么把内裤压上我也搞开发,而且天天晚上笑着入睡, 现在卖楼花根本不是问题, 正是最好挣得时候。 等到大趋势变动的时候, 他早数着钞票退休了。搞开发的, 计算的是2年的风险,而且这样的风险已经被买楼花的人背书,基本是零风险,所以开发商现在拼命搞。可是想炒房子的, 不小心就要搞上十年八年,不小心就套住了, 这就是区别。





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Good point

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虽然政府希望靠房地产支撑经济,但也清楚地知道房价过高引起民怨会把他们选下去。

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我的意思是引用楼主文字中的第一段,所以我观点与你一致。

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Mark

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good point, made sense


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核心区,呵呵

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每人見解不同,學習,學習!

房產和其他投資一樣,進場和退場時機都要考慮,
比較國內城市,澳洲房價的確偏低,加上低利率和匯率,除非政策改變,短期之內因該不會垮,但上漲空間也不大

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这种文章,基本都是先有房价要涨的结论,然后开始找理由。跟买了一个股票,拼命找利好是一个思路。

是中介不还是想做房产中介?



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个人觉得还是很客观的

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我的观点是悉尼的房价会飞速上升,但是靠房租养房越来越不可能了。这个杠杆不管用了。大家换一个吧。

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别的不说,一半华人家庭都有5百万以上国内房产可以卖了一次付清这里的中等房房价就是胡扯。首先不是人人来自北上广,即使是那里来的也未必都有这个财力。

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关键是你舍得卖么?例如你在北京一套房,悉尼一套房。你悉尼的房子跌了保不住了,你卖了北京的保悉尼的么?还是宁愿留北京的亏本出厂(清袋的可能性太低了就不讨论了)?这么问一下自己,估计相当一部分人都不舍得卖北京的。

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说的挺好的

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灰常赞同

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佩服,佩服。

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同意,就是国内有房也不会为了在这里买而卖掉

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有钱就买,就算跌不会跌多少。没钱就存钱买。不用分析那么多。
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