澳洲地产投资 这些年读书心得 -

在澳大利亚地产投资



买房子投资的盈利策略
1， 市场自然增值
       这个是最常见的逻辑，以澳洲房产每七年翻倍历史数据作为理论依据，
2， 正现金流
       租金收入高于银行贷款为价值核心，
3， 装修套利
       买入破旧房子装修后加价卖出，或者加建GRANNY FLAT 增值。
4， 分地建房
       买入大地进行简单分割 。
5， 大中型开发
       在积累一定经验后升级做开发商。

楼下有人关心我有多少房产，本来不想说，不过大家开始过于高估我的实际情况，所以还是交个底。不幸的是，我是去年还完自住房贷款后才开始投资房产的，所以到目前为止只有一个投资房。原本打算彻底还完一个再考虑下一个的，最近看完一本书以后才觉得自己犯了许多经典错误。作为自己的总结，所以写这么些东西出来，大家从我的错误中学习，本人真工薪，非土豪，不敢贻笑四方，话说土豪不需要太研究市场的，感觉对了就掏支票，反而挣得多，我辈汗颜啊。。。

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影响房产市场的几个因素，

1。供求关系
这个说起来很简单， 就是如果人口增长了，房子的供应如果没有相应增长，房子自然上涨。 所以投资者必须跟踪人口的增长走势， 具体说来就是跟着各级政府（联邦，州和 本地议会）规划走。 这些政府都有相应的人口规划和预测，包括人口数量， 工作岗位增减，人口分布，交通规划等，除了这个之外还有一个很重要的就是土地规划的改变（REZONING），其中核心就是密度的改变。

几个简单的例子，
过去将近二十年昆士兰的矿业热潮带来的人口大迁徙带来的城市大开发，地产商很多都是大发达。
短期看，现在矿区的房产都是在抛售， 10%以上纸面投资回报的不少，可是挂了一年也未必卖得出去。
过去一年墨尔本的套房供应太大，直接影响了整体市场表现（相对悉尼而言）
未来1~2年内，悉尼市场的套房的大量上市也会缓和目前的紧张供给，
中期的有现在被热炒的未来西北铁路开发， CASTLEHILL附近
中远期的有未来二十年悉尼的新机场建设，


2。市场利率
澳洲的市场利率在08年的时候大概在8~9%左右， 这样的高利率给投资人带来巨大的经济压力， 导致市面上出现所谓的破产房。 简单点说，眼下创历史记录的低利率对地产市场有着巨大的推动作用， 一旦利率上升，对于投机行为的打击是巨大的，投机行为的退潮也将影响投资者的决定。  
要跟踪利息的走向， 需要看看国债的拍卖情况， 我也是门外汉，不过一个可以借鉴的风向标是银行的3 ~5年期固定利率，基本来说，如果固定利率低于浮动利率，利率走低的概率就是存在的。如果银行偷偷调高了中长期固定利率 ， 那么就是他们预期银行借入成本会上升。

3。建设成本

这个主要受两个方面的影响， CPI  和汇率，
某种角度来说地产价值是基本不变的， 价格变高的原因是通货膨胀，如果CPI涨的厉害，那么理论上房价会上涨，因为材料和人工都涨了。 所以有些书本的极端投资理论就是，买入永远持有！

楼下提醒我写漏了汇率问题，还加分了都，赶快给补上， 汇率的问题对地产的影响也是很大的，主要是海外投资，90年代日本人在黄金海岸搞开发和现在中国来搞得有异曲同工之妙， 那时候日元高涨， 澳币资产处于低洼， 所以大家都来炒，结果套牢了一批人， 问题日本人走的时候日元贬值了，虽然人家卖房子亏钱了， 可是汇率上一算，再在税务上冲抵一番，也许基本没亏。从这个角度上讲，房子被作为了金融工具，而不简单的作为你的家。 金融危机后几年的商业地产市场上，其实很多欧美大投资机构的身影， 包括酒店， 办公楼，购物中心等。 简单的说，如果澳币跌， 中国大妈打算进来捡漏，可是欧美人士则选择在这个时机高位退出，把资金转投美国市场去了。（其实这个和下面的那个店综合起来看，基本是一致的，就是资金成本。）

这里要提一下一个前同事在黄金海岸投资的真实例子， 若干年前（大十多年前吧）来澳洲旅游，11万买入物业， 持有7年后卖出13万，据说各种亏损合计大超过4万，可是如果继续持有另外一个7~10年，那么现在市场价格大概在25万~30万， 所以一半以上的书都提到地产投资是一个长跑比赛。

到目前为止， 没有在鬼佬的书上提到大妈的问题， 不过估计大家以后会问到汇率和中国大妈的关联，我顺便讲一点自己的看法，未来的几年，国内资金无处去是一个常态， 一方面企业经营缺钱，民间借贷信用状况恶化，最后导致财务成本高企， 另一方面富人和中产阶级跑路意愿强烈，尤其是食利阶层的资金（靠放贷，收租等这样以前基本不需要动脑子的方法滚雪球的），所以会在市场上增加额外的需求， 论坛上多空方一致同意校区房不会跌价就是这个原因。

4。股票和其他定息收入的稳定性
这个理论貌似在比较少被提到， 一旦股票市场大跌， 那么存量资金就会涌入相对安全的地产行业，导致地产价格的高升。 我个人觉得这个理论暗合目前华人的资金转移， 不是因为地产是好投资，只是因为你没有更好的投资选择了， 投入地产即便短期亏损，可是比股票轻易一夜跌去若干钱来说还是安全很多，而且从价值的角度讲，长期来看，价格必然回归于价值，只要耐心，光从价格角度讲绝对亏不了。

      
5。交易成本和政府的额外推动政策
比如交易税费的减免， 比如首次购房补贴等，在某些特定的时期都能对市场起到一定程度的影响。
差点忘记了说负税扣政策，这样的书可以说很多了， 可惜我不是高薪，只是浅读了两本。

至于大市走向问题，虽然我持有空方观点算是比较久了，不过看空不做空，选择保守策略进行投资。 换句话说，价格高点未必代表你买的产业一定贵， 价格低点未必保证你有便宜捡， 便宜是否真便宜谁也说不准， 只要符合你的投资策略，任何时候都是买房子的好时候。  




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提一下几个看到的数据，
80%以上的澳洲人没有投资房，有投资房的人中间有80%以上只有一个投资房。
这几个数据未必严谨，不过从侧面验证了一个金字塔模型，那么这些少于5%的金字塔尖是如何达到这个位置的呢？诚然地产投资者中很大一部分是父辈的关系，但其中成功者不乏白手起家者， 尤其不乏白领阶层后转为职业投资人的角色， 还其中包括20岁左右年收入3万多就开始投资， 在2~3年后成功持有3，4个房产的年轻人。

各个书里头提到的策略都不同，我觉得不同的情况下， 都是合理的， 不过有些策略不再适合现在的市场， 所以看书也需要一些选择性的信息过滤。 比如某书提到新西兰的价值洼地效应（买入价格从几千到5万不等），并通过这个洼地成功在90年代后期拿到一百万以上的净收入， 又比如某书中提到矿业狂潮中如何追踪上市公司的信息来判断未来几年房产走势， 从而以小博大，成功用几十万的小投入博得每年20万的租金收入。  又比如某书专门讲高收入者如何用税扣在实现个人收益的最大化等， 这些例子有的已经是昨日黄花，有的和自己的实际境遇南辕北辙， 所以看看了解个思路可以。

今天先填到这里， 大家给加点浮云， 加点动力给我，把一些还有一定实际参考意义的思路写出来。
十一月四日更新
最近比较闲，不过很快就会忙起来了，抓紧时间写多一点。

不少问道关于书名的问题，大多是图书馆里找来的，还有老婆当年扣税买来的，她估计读了三页吧，我顺便读了下，书名和作者真没用心去记，曾经加过他们的定期电子邮件刊物，推销的意味太浓所以退了。不过应该都是畅销书吧，所以去图书馆找找best seller 之类的地产书不会错的。

关于买房的时机，我就不讨论，如果妄图抛砖引玉，现在论坛的气氛比较激进一点，估计无论抛出什么观点来，必然头破血流。十一月我看的一份权威市场报告公开承认自己在六月看错了拐点，权威都有错的掉裤子的时候，何况我这样的搬运工。他们对悉尼市场的客观表述是，目前市场需求大于供应，投资者多过自主，个别区域开始出现升级房东推迟升级的现象。
有朋友问过如何投资矿山类房产，这里分享一下我的理解，我觉得也适用于一些其他的情况，
矿业公司开始打洞了，就要紧密跟踪年报，出初步可行性报告的时候就可以开始研究当地房产了，出第二次可行性报告的时候就要出手买入，通常这个时候已经带来大量的各种测绘人员和勘探人员的第一波需求，期间通常有个需求低谷，因为可行性到实际开采会也许会出现变动，导致项目因为资金，环境评估等各种原因被耽误，这个时候会出现第二次买点，如果一切顺利正式宣布开采了，通常房价会瞬间飙升，带来第一次出手机会，这个时候是需求顶峰，各种建设施工人员大量聚集，有个床睡都愿意付天价，这时候是最佳出货机会，随后矿进入正式开采，短期人员离开，部分长期职工开始定居下来，由于行业周期性原因，他们通常更愿意租房，投资人往往被迫转向收租盈利模式。如果矿的开采成本太高，或者资金面发生变动，成为房东的苦逼多的是。个人感觉当年随便买都挣钱的时间过去了。确实还想博一把的话，买入的要选择储量大的富矿，还要靠近基础设施完善的港口，同样挖铁矿，沙钢买入的Grange矿山成本要一百刀，Rio貌似在五十以下，投资房买在grange矿区的，在价格跌到一百刀的时候就不开心了，现在矿石价格在八十左右，所以大概已经擦干泪前行了。。。
类似的还有悉尼第二机场这样的大基建项目，周期未必相同，不过逻辑理念可以参考，之间会起落的，现在已经有挣到的人在套现了，不过未来的机会很多，二十年时间你有大把的机会搞个大长线，或者现在关注，慢慢拣漏吧







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最后分享一些我觉得有用的观点，

1。如果首付不够， 如何处理？ 啃老亦可， 就是用老爸老妈的信用来担保借钱。 或者找人凑钱共同拥有一个地产。
2。激进投资者可以考虑尽量加大杠杆来作为下一次投资的， 比如现在普遍流行的重新估值( refinance ) 。
3。贷款户头尽量只还利息， 这样把所有的财务机动性抓在手上
4。尽量减少交易次数， 因为你的利润会被交易成本严重侵蚀。中介费， 印花税，资本利得税等。
5。争取同时持有7个房产以上， 这样你就可以弱化地产周期对你的影响。
6。把 refinance 的钱拿出来作为你的日常开支，因为这些钱免税（现在貌似已经是违法行为了，不过我刚看到的时候真的是眼前一亮）至于读者如何打插边球，我就呵呵了。。。。
7。一定一定要坚持工作，常规的工作收入是你投资的基本后盾。
8。只买低于正常市场估值百分五以上的地产 （估值绝对是大学问，写书的人基本都是老手， 新手的估值基本就是看网站成交历史和出租的价格比， 另外银行的估值也是很好的参考标的，如果银行不肯给你贷款了，那么就要再问一遍自己是否物有所值。）
9。不要把目光局限在家居地产上， 商业地产同样具备投资价值。
10。 一定要买保险，
11。如果只从财务的角度考虑， 坚决避免在自住房上花费太多。
12。在投资积累到一定阶段后， 必须请专业税务人员组合自己的家庭资产， 以便最小化税率。
13。行动是第一要素！光说不买不会有任何意义。

个人觉得很重要的一点，如果你没有买菜的路上顺道买个房子的实力， 就多看多跑多交谈， 这样心里有数的概率大很多。


如何选地区，  LOCATION LOCATION LOCATION
1。涨价快的区域通常比较抗跌，
2。失业率上升的时候最先跌价的一定是蓝领区，（如何判断蓝领区， 请参考人口统计数据中的职业统计。）
3。如果某个区域的就业严重依赖某个行业，切具备一定行业周期，可以作为投机选择
4。在上升周期， 涨价通常是一个波纹效应， 先涨起来的区会在一定时间内带动周边的区域， 不要买现在已经涨了很多的区， 可以考虑它隔壁的区。

如何选房子，
1。工资高的， 要更关注扣税潜力大的。 现在已经比较少看见的DISPLAY HOME 原本就是一个很好的选择，建筑商通常按10%的回报来返租3年。
2。选破房装修， 最好自己有经验，或者可以自己动手，或者距离近。 如果你不想某个周末被租客的意外电话打扰， 最好的办法是买尽量新的房子
3。 多关注特殊的处理渠道，比如遗失产业，破产拍卖， 政府罚没等， （猫本某人因为某些原因拒交市政管理费，结果房子被低价拍卖，这种事情通常很多年才一次， 碰到了你就发达了，我有个中东朋友拍了一块开发地，买入后2个星期分割一半出来卖就把所有的投入搞回来了，好吧，应该说投入10%的定金，就拿了120%回来，现在顺顺当当的做他的开发商了。）
4。可怕的不是烂房， 可怕的是烂房客。
大家伙这分加得太热情了，只好努力回复，
为什么要七个以上和refinance 的问题，七基于七年翻倍理论，假设你每一年买一个，那么，从第八年开始，理论上每一年都有一个房产翻倍。第八年开始，你把房产增值部分refinance出来来抵抗投资关联的花费，此时如果你财务自由了，那么可以宣称日常花费是为投资做准备，比如车，旅游，衣物等，至于目前合法性如何我还没有到这个土豪阶段，所以就暂时不操心细节了，最后总归是要交给专业人士处理的。

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这贴得留着

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楼住继续,挺好的.

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感谢分享，明天补分。

3中汇率怎么没谈啊？

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楼主写的不错，做过研究的人

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学习了

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学习

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提一下几个看到的数据

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给人家加点分吧。我已经加今天最后6分了。

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关于“买入破旧房子装修后加价卖出”，潜在买家看到房子买进与卖出时隔不久，会有想法吧。

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很中肯

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好，我来加分，加几分？

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只能加进2分。没有更高了。

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楼主，不明白“把 refinance 的钱拿出来作为你的日常开支“，这钱用了不是要还利息吗？用工资就不用交利息。

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楼主，我给你加了12分，分3次加的。

这个帖子分享的好，继续写啊

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LZ, 问你个最简单的问题，你说了半天，自己投资了些什么？Portfolio 有多大？

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好文章啊！！

不过菜鸟想问问，refinance 的钱不可以拿出来作为日常开支吗？可以具体说说吗？谢谢谢谢

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为什么持有7套房子以上就可以抗经济周期的风险？

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就是别把鸡蛋都放一个篮子的道理。分散投资，有涨有跌。。

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"又比如某书中提到矿业狂潮中如何追踪上市公司的信息来判断未来几年房产走势， 从而以小博大，成功用几十万的小投入博得每年20万的租金收入。 "

这个是哪本书? 有兴趣看看

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楼主总结的不错，赞一个！
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