澳洲四章目:投资房理念

在澳大利亚地产投资




              蜜瓜过了个悠闲的周末, 今天又是悲剧的星期一  。 不知道各位读者有没有这种精神怎么也提不起来的感觉呢, 如果有恭喜你得了过度依赖周末证了。这都是开完笑的 ,好了 言归正传 :
              蜜瓜今天想谈谈投资房的那点事, 投资房 就是以房做投资, 用租金来抵贷款利息而且还有盈利。那 投资房要考虑的要素是什么呢,
              第一,空置率: 空置率是什么, 就是房子能出租和不能出租的比率。 在澳洲空置率为2.4%,意味着 同时出租一百间房子只有两间没有租出去。 这是一件放在中国几乎不可能的事,因为据蜜瓜了解中国的空置率是20-30%属于高危级别了,简单说在中国的六百平方米的地, 所居住的就只有两百平米,剩下的四百平方米就是空着的;所以国内大多数的房子 都是空着的。所以在澳洲大部分的房子都能出租出去的,不必为空置率而烦恼。  
              第二,升值空间: 投资人 都是以投资的项目和投资的盈利为主, 所以升值空间也是对一个投资项目来说是一个重大的考研。不过看来对现在的房子来看是一个稳定的而理想的投资项目了,在澳洲在近几年的房价不断升高, 最近央行已经把利率再次降低而且几年内不会回升,澳洲银行也会看好房市而且各种降低贷款利率,足以证明房市在将来几年内不会突然滑落或者停滞不前。 蜜瓜认为不管什么类型的房子,都将会有稳定的升值空间。
              第三,人口增长: 澳洲人口持续增长,这是一个必定的趋势。 因为澳洲需要增加更多的人口融入澳洲, 在悉尼或者墨尔本每年人口增长率都超过1.5%, 现在澳洲把留学放宽为小学毕业后也可留学澳洲了;这意味着 租金在未来也会渐渐提高。蜜瓜在墨尔本所以对墨尔本的规划还是了解的, 墨尔本现人口量为四百多万,是澳洲的第二大城市,墨尔本方言以后人口将超过悉尼。这说明了墨尔本预计要吸纳更多更多的人, 现在蜜瓜发现了去一些大型的购物中心 都很难找到车位和在city里逛一逛都发现人多了很多。 最可怕的是, 在city租房子的学生是一件很艰苦的事情, 最普遍的事情就是每个学生都很乐意租公寓里头的厅,在国内的眼里肯定不敢相信。蜜瓜很同情现在的留学生,要委屈自己租一个房间或者连房间都租不到只能睡厅的。 不过从另一方面可以表明澳洲的租房确定不会空虚。
             第四, 业主永远是投资少,收益大的一方。为什么蜜瓜要这么说这么一点呢, 请看蜜瓜提供的一个例子; 有一笔买卖,两个投资人,投资A是想保存自己的资金不会亏损而且为了保险 就投资20%融入这笔生意里, 投资B 就想为了投资A的利益和真心想跟A合作,所以他投资最大的一份80%;看到这里大家都知道所有人都想做投资A 而不愿意做投资B。 说回投资房,在澳洲买房就只用投资20%的价格得到了一套房子,而银行非常乐意做投资B的身份跟你合作, 为什么银行会这么放心把80%的钱贷给你而且用的只是你的房子作抵押物。说明白点, 天下没有免费的午餐,就如同银行不是放心业主是放心澳洲的房市才会乐意做投资B的。如果放在国内也是这样弄的话,那么早晚银行会倒闭很多家了吧。所以国内很实际,必须要业主在出手房子的时候必须要付清房价,而且银行不会给你贷很多的款。 这边就不一样了,哪怕你房子还带有银行贷款,你都可以把它给出售。 在澳洲的期房比国内的期房有保障得多了,在这边建房子 要开发商制定了方案,然后再建筑之中每完成一个阶段,银行去检测达不达标,接着才会贷下一个阶段的款给开发商,不断的重复,直到交割。 这么说来, 这么的房子能没有保险吗,最起码在蜜瓜看来这么的房市比中国稳定得多了。
             最后 蜜瓜想说说无论 读者们相不相信, 看目前的形势,接下来的房市会继续上升, 而贷款会进一步降息。墨尔本人口会越来越多, 阿德,大北岭或者新西兰等等的城市的人都会移向墨尔本或者悉尼。 蜜瓜不为别的, 就是让读者多了解现在墨尔本或者悉尼的房产趋势,想一想接下几年的变化。
              以上几点是蜜瓜多年对澳洲的投资房产的体会, 全部都是个人理论,如果读者们有其他意见可以表达出来 ,让蜜瓜学习学习。

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能不能合成一篇,看起来会舒服很多。

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以后 多一点,就把它们的链接都归到一个帖子里就好了。

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谢谢

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不错支持

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顶你,不错!

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为什么city的有些公寓银行不给贷款呢?

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定义公寓贷款, 银行是这样说的:一个公寓室内面积少于四十平方米的,都很难贷款; 所以 就出现了有些公寓贷不了款的现象。不过这样的 情形属于小数。

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好像酒店公寓也不能贷款,不管面积多少

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哦 是的吗, 蜜瓜 还真是要去 研究研究一下。 然后蜜瓜再答复这个问题

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是真不懂还是?是我亲身经历

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只给贷款80%,是银行测算过,这个房子在这个价位,可以顺利出手。
但是银行也防不住崩盘。
不过,悉尼是绝对不会崩盘的,
房价还会上涨的。

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city什么公寓不给贷款,最多就是贷不多吧,,银行估价低,自然贷的就少,另外serviced apartment也挺难贷款

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是的不懂 ,没有碰到这种情况;那么 肯定要去研究 才能聊一聊 抽时间  蜜瓜会帮你 详细的解答这个问题的了

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请问LZ现在墨尔本哪个区买投资房好?升值空间大?


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墨村的租赁市场认真火爆。某些个区,300K左右的unit,租金310一周,现时的利率下,绝对的正现金流了,每年还要死磕body corp啊,维护费用啊之类的才能逃过ATO的魔爪。这样的房市,还真的不知道怎么跌?最眼馋去年这个时候成交的一个unit,268K的成交价,现在租金315一周

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这个 蜜瓜就不给予答复了, 因为这问题太敏感了,如果 想知道的话,可以跟北风大神讨论, 他的意见肯定会给你很大的帮助。

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蜜瓜 先恭喜这位读者啊,投资相当成功啊 。  

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嘎,我不是那个268K的业主,我只是上网做资料搜集的时候看到这个赤裸裸的成功案例了,各种羡慕嫉妒啊。现在这样的房子,最差都要300K-320K左右了,那个去年成交的268K买家真赚爽了

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哈哈 , 蜜瓜 觉得 能找到那些好房子 等于 中彩票一样,概率非常小啊。

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中国在输出通货膨胀,
澳洲是接受方。
什么时间,中国经济回稳,
澳洲经济就可能有问题了。

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还是时机要把握好, 去年买的,基本都有这些收益了。

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因为涨的还不够多。

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像00年到03年那样, 3年翻一倍。

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据说墨尔本city的公寓升值空间很小,管理费又高,不值得投资

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请问你说的unit 是公寓吗?又管理费吗?



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