澳洲增值税的算法

在澳大利亚地产投资





我家亲戚七年前买了一栋房子。当时花了50万。本来想推倒重盖,但是区政府不让大改,必须保持原来的风格。所以又花了40万给翻新了一下,还加了个二层。现在这个房子市值大概120万。

现在他们想把这个房子转给女儿。那么增值税怎么算呢?在不违法的情况下,怎样才能付最少的增值税?

1、120-50-40=30(万)?  
      120-50=70(万)?

2、房子的价格怎么算?是按city council 的估价算吗?

请各位明人指点。非常感谢!!!

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谢谢。那么投入的钱就不算了?

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居住超过12个月以上的,CGT有50%优惠,之前投资改建的如果有留发票,应该可以作为抵销。
转让给其他人名的话要涉及stamp duty的哦,具体要请教专业会计师更保险。

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这房子你亲戚一直自住还是出租呢?自住的话,有CGT exemption。出租过的话,要算一下。

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一直自住

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自住不用交CGT

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什么是CGT啊。谢谢!

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增值税啊  。。。。

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喔,太好了

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但是,这是他们的第二栋房。所以才给孩子住啊。这样也不用交增值税吗?

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那另一栋房子是什么情况?

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第一栋房子是夫妻自己自住,算自住房。第二栋房子是算投资房,但是从来也没有出租过,只是让孩子住在里面。现在想把第二栋房子转到孩子的名下。所以想知道需要付多少增值税?

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按city council 的估价

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这样的话,这房子应该是会有capital gain的。7年前的价格比现在的市场价低不少。但是,因为这房子从来没有出租过,这7年来的mortgage interest, council rate, water rate, 还有borrowing cost 可以计入cost base 去抵减卖价。

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学习了

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谢谢!那给房子翻新和加建所多花的$40万,算cost 吗?

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当然算。小修小补的反而不能算。


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我看是只能按70万来交了,就是17万算增值税。加建的花费,每年做负扣税已经用掉了,现在再卖给第三个人,没有抵扣的理由。

夫妻二又不想搬进去住一年,所以免一半也不可能。
除非低价卖给女儿,120万按90万来卖,可以少许少交一点。但康叟也不是傻子,只能比市 价少许低一点点而已。

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他们是用存款买的房子,从来没有做过负扣税。还有房子没有出租过,也不可以抵税吧?

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我觉得这应该是二个概念,没有做过负扣税,是属于自动放弃。

没有出租过,这个属于事实没有出租,但是第二套房就是出租的性质,和你租了还是没租,收了钱还是没收没有关系。

这个等于你免费做好人,给第三人白住,所以做好人的成本也要计算。
康叟不会因为你做了“免费好人”,就跟着也当“免费好人”,所以他们要收的钱还是要收的。


比较理想的办法是,一就是死了给孩子,没有遗产税。
第二个就是,把自住改到那边,住一年后再卖给孩子(低价),基本上可能把税从17万,减到7~8万吧。

还有一个是成立什么信托,把孩子加进去。。。这个不太懂

如果谁有更好的办法,欢迎一起讨论。

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他们前年问过律师。律师说,遗产不用交税,但是如果在房产转到孩子的名下时,亡者要先付增值税,之后的钱或者物业才能转到继承人的名下。所以他们想到他们去世的时候,房价可能涨的更高了。孩子可能要付更多的增值税。这就是为什么他们想是否现在就把房子转到孩子的名下。

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1.第二套房增值税不能减免,但持有一年以上可减半,即(120-50-40)x50%=15万是应税收入。
2.过户要交印花税,过户价格以市场价为准而不是当年的成交价。具体请联系会计师,问清楚什么机构出具的估价报告是被认可的市场价。

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持有期间,如果不是以获取房租(income)收入为目的,产生的利息和杂费支出应该是expenses,不能计入cost base (capital)。

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谢谢大家

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请问你是会计师吗?那这四十万是不是要有所有的INVOICE?有没有相关的联接?

他们花了四十万去装修,可能可以准备出来的收据也就二,三十万,那不足的部分怎么算?

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谁是律师,请来说说看。。。。
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