澳洲投资美国房地产-技术贴!!![转]

在澳大利亚地产投资




因为我所从事职业的缘故,经常有朋友问我有关在美国买房的问题。这其实挺不靠谱。房地产投资远非我的主业。对美国房地产,任何一个房地产经纪人都可能比我知道得多。不过,既然电影导演都能执导春节晚会,我也可以从宏观层面,给打算在美国买房的朋友们提点建议。

  从宏观角度看,08年我写过几篇文章,说美国市场在筑底。11年起市场明显回暖,现在显然回到了稳步上升的正常轨道。为什么说是正常轨道呢?因为美国房地产和中国非常不一样。中国房地产就像年轻小伙子的青春痘一样,动不动就爆发式成长,当然在不久的将来也可能像青春期的小伙子一样折一个大跟斗。美国房地产则早已成熟稳重。

  如果你做一个美国房地产价格的90年曲线,从1926年到现在,这个曲线是非常稳定的上升趋势。把同期其他资产价格走势画在同一张图上,差异就特别明显。其他资产,无论股票、黄金还是大宗商品,都有极其大的跨年波动。

  而房价,扣除通胀因素后,几乎是稳定的每年5%左右的涨幅---除了过去十几年的房贷泡沫和随后的次贷危机是个大例外。这个大例外有特别的历史原因,这里不细说了。可以断定其未来很长时间不会再现。因此美国的房价,用一个字概括,就是“稳”。这就是它的正常轨道。

  每年5%左右的涨幅,显然不是理想的投资回报。好消息是:此乃全国平均值。都市圈的涨幅要高不少,景气期可以达到年均10%以上的涨幅。不好的消息是:这个涨幅里还要扣掉房产税和其他成本,才真正反映投资人的收益。而房产税和其他成本可能还不低。

  美国各州房产税在1-3%之间,如果你在美国有收入且缴纳个人所得税,可以申请从收入中扣除房产税。但大多数中国投资人在美国没有收入,也就不能享受这条政策,这就让房产税更加成为一种负担。

  但对那些当地居民来说,房产税并不是一桩负担。房产税也是一种公共事业税。本地的修桥补路、公立教育、公共娱乐体育等设施,都是从中开支的。比如你在一个地方买了房,子女在当地上公立学校都是免费的。所以房产税可以看成是居民为自己享受的公共服务付的费。你交了房产税,又不在当地居住,你实际上就是自掏腰包补贴了当地居民,堪称国际雷锋。

  根据全美房地产经纪人协会的调查,绝大多数在美国买房的外国人,还是以自住为主要动机的。唯有我们中国人与众不同,是以投资性购房为主。如果说炒黄金的中国大妈是国际黄金界的雷锋阿姨,我们炒房产的就是美国房地产界的雷锋叔叔啊。

  玩笑归玩笑,其实中国投资人是世界上最精明的投资人,即使学雷锋也绝不是无缘无故的。比如说,有些中国人只是为了在海外配置部分资产,以规避人民币(6.2363, 0.0015, 0.02%)未来可能贬值的风险;而另外一些中国人……算了,不说了!反正这些投资人的主要目标是保值而非增值。对这些类型的投资人来说,不要说买房产,就算购买长期收益更低的海外资产,甚至就算让大量资金闲置在海外账户中,也是值得的。

  但如果你不属于上面那一类中国人,只是听说美国房子特便宜,忍不住手痒痒想跟着买一套,那我的建议还就是:国际雷锋不学为好。

  真想投资点美国房地产,完全可以考虑住宅以外的其他选择。比如说,可以购买公寓。美国有30%的人口常年居住公寓,而小型的4-10个单元的公寓很适合个体投资。美国公寓平均空置率在8%左右,可以交给专业的资产管理公司去打理,管理费并不高,只占年租金的3-8%。

  也可以购买商铺、写字楼等其他商业地产。商铺可以是小型超市、小门面,也可以是大型购物中心中的若干单元。至于写字楼,美国也有很多小型的独栋写字楼,总价并不高。上述商业地产虽然也要交地产税,但其租金收入一般足够交税还有不少盈余,而物业本身也和住宅一样会增值。

  还可以直接投资土地。尤其在扩张期的都市圈附近,选择适当地块投资,总价也就和一幢房子差不多,而且在未变更土地用途之前只需缴纳极低的土地税。将来一旦都市圈扩张到你那里,土地用途一变更,收益就极为可观了。当然,远离都市圈的土地就没有什么投资价值。虽说在远郊化十几万美元就能买下一个几百亩地的大农场,还能包括大片森林和湖泊,但这么浪漫的事情我们还是不要和诗人们去抢了。

  不过,如果你买下的远郊农场处在潜在矿区,那又另当别论。前提是你的地权中必须包括地下矿权在内。而且你最好是个内行。否则,周围邻居都挖出石油,发了大财,就偏偏你的农场只能挖出石灰,那也怪郁闷的。

  最后,还可以选择间接投资。即投资于美国的上市的地产管理公司,或房地产信托基金(REIT)。

  面对这么多选项,如果你还是情有独钟于住宅,一定要到美国去买房,那么我最后的建议就是先做点功课,找一个合适的、房价涨幅可能较高的都市圈吧。标准普尔编制了一个凯斯席勒(Case-Shiller)房价指数,反映都市圈内住宅实际交易价格的变动,有20都市圈、10都市圈等不同综合指数,也有单个都市圈的数据,历史数据最早从上世纪80年代初开始。这个指数可以免费下载,绝对值得你花半个小时去研究一下。

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学习了

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mark,想投资点墨尔本的房产,好像潜力股蛮多的


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房产税啊

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好文马克

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国际雷锋不学为好。


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居然没有人加分

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学习

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不错

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我潜水文学城投坛多时
发觉美国地主不好当,特别是跨国地主。
偶很庆幸没有买那边。

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好文,感谢楼主。

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能不能详细讲讲?

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咦?我今天刚问一个经纪人,他说管理费是8~15%。他在加州。

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各人情况不一样,偶一直是带着我自己的立场读别人文章的。
美国的立法复杂,人口复杂。。。
再说咱在这边,伸长渔竿去那边,成本太高,偶个人不喜欢失去控制的感觉。
偶就坚守在悉尼,容易控制资金流动性也高些。

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我也不建议投资美国。我现在就生活在加州。房产税贵不说,很多租客拖欠租金,风险大的很。另外银行要你首付40%, 为什么首付那么高,原因是银行都不信你的房子值那么多钱

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有闲钱,买个一二套,玩玩也是可以的。

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学习了!

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我也关注一些,偶尔看看。发现一个房子要价24万,13年前是20万的成交价,就是说这么多年房子没涨。
但是租金很不错2.4k,房子地点也是重点学校附近,应该蛮好租,觉得不错啦。澳洲哪里有20多万房子租2.4k的呀

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飞儿,中介打理啊,主要是找到给力的中介。异地投资最重要就是给力的中介。

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咋们怎么知道中介得力哈?

彼时和我谈的澳洲的中介,收费那个高,而且这边一中介,那边一中介。。还有信息不对称。。

当然是对我个人而言了。


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当然是那边自己直接找中介了。等我有时间我研究研究具体的我们再交流
不过像你说的也对,守住自己附近的,更好把握

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