目前，30个亿的大陆热钱来澳洲房市，推动了悉尼房价的高涨。购买投资房子一定要好好斟酌下价格是否是偏高，是否高于价值，是否值得投资。 如果是自住房，就无所谓了。本人引用微观经济学，和会计学里面的一个重要概念，NPV（net present Value），如果计算出的NPV比房子价格低，就说明房价偏高，投资是亏损的！NPV的计算值越准，考察的价值就越高，但是NPV的精度和准确度要基于很多assumptions，，计算大概思路如下;
从房子settle之后开始算每一年房子给你带来得现金流（很重要），一直到最后一年，就是你卖掉房子的时候，这个年的现金流会很大（正的），然后算一个平均的银行存款利率（很重要），最后用公式算出NPV， 如果有首付的话，NPV要再减去首付和印花税，得出的数值和买房的价格比较。
每年的投资房的现金流中包括以下因素：
折旧（负） ， 租金收益（正）， strata fee（负），还款（负）
最后一年的现金流：
如果是年尾卖房的话现金流是，房价成交的价格（正）+如上四项
如果是年头卖房的话现金流是，房子成交的价格（正）
in a nut shell , 投资房的投资价值主要看最后一年的现金流了. 此计算思路可以用于任何投资产品，不仅限于房市。
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SF
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如果你知道明年有一千中国大妈要在你这片城区扫货的话，那你这些分析都是白搭。那股市场的力量足以摧毁所有的既有模型。
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这是投资模型不是投机模型，扫货可能会影响最后一年的现金流，如果等大妈来扫货的时候，房价一定高涨，这个时候卖了就赚了。
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N年前学微观的时候，一道基础计算题，满满的回忆啊。
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以前只当做一道考试问题，现在是真正的买房问题
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只能说DCF Model太理性了，不适合于最近的市场。
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个人认为，按照现在的房产市场的环境，这个模式并不适用。
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有一个简单的方法， 就是用 房屋价值 = net operating income / capitalisation rate， 要算净资产价值，就用房屋价值再减去贷款的余额。
NOI = 租金收入 - outgoings (比如，Strada, 水 电等）
Cap rate 根据区域的不同会不同，但是现在应该在5% - 6%之间，和银行贷款利率相似。
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