澳洲签定了一套房子,经验分享。

在澳大利亚地产投资





谢谢多多哥哥和其他朋友的指点,小弟昨天签订了一套房子,特发上我的买房过程和经验,以表达对你们的感谢之情。

我们的大概情况如下:
1, 我们的预算:我们这个房子是以长期投资为主,自己可能小住1-2年,小孩也只有6个月大暂时没有上学要求。预算也不高,因为我们想先买一套投资房,1-2年之后再另外买一套自住房。

2, 房子的位置:距离blacktown火车站700米,紧邻主干道,但不吵闹。之前一直认为blacktown太遥远了,后来查了一下,发现早高峰期的快车只要36分钟就可以到central station. 这么快就能到city,而且房子又大、又新、又便宜,这一下子就改变了我的想法。经过进一步分析,我发现blacktown在西悉尼来说是个格外重要的区域,所以这是个特大站。而且,公交总站和火车站就在一起,换乘非常方便,而且公交车特别多!另外,仔细分析之后我发现,M7到了这里后,围绕blacktown一圈之后才往南(或往东)去了,可见这个区域在地理上的重要性,而且距离M4也很近。因此,无论坐火车去city上班,或开车往某个方向去,都很容易也会很快速到达。因此,综合了低房价、房子本身、位置、交通之后,我给blacktown的综合评分还是很高的。

3, 房子本身:这是一个townhouse,外表和内部看起来都很舒服。上下2层带后院,实用面积180sqm。楼上楼下都是双砖。2房2卫1个带锁车库(旁边马路是静街停车也很方便),底楼和一楼分别有厅。楼上的厅很容易变成一个房间,因此我们打算把2房变成3房,出租的话租金大不同了。我们第一次看就很喜欢,而且,价格方面,作为townhouse来说,我们买到的价格要比在传统好区便宜到不能想象。当然,也许我们真的很幸运,在blacktown火车站1000m以内走路到火车站的距离,我就没有找到这么便宜的、房子又那么大的townhouse。房子质量方面,也已经通过了专业西人验房师和strata report的考验了。



我们买这个房子的步骤和经验如下:
1, 确定自己的预算:因为房子到处都是,房子也有很多种类,有了明确的预算,就比较好确定目标;
2, 选区:这个挺纠结的,传统好区和名声差的区价格相差巨大。我们的感觉是,合适自己的,就是最好的。
3, 看房:房子看多了,研究多了,总会有心得的。试水阶段,先不要给出容易成交的offer(高的offer当然容易被确认嘛),宁可让自己的offer失败几次,才能摸清市场的真实价位和情况。错过几个好房子是无所谓的,因为新的房源可以说源源不断.我刚来澳洲10个月,第一次在澳洲买房,实话说心里没底。但我看房子看多了以后,感觉就慢慢上来了。我现在可以根据售房广告的说明、图片、地址,掌握到房子的朝向、楼层、房间的大小、房子安静与否,甚至能查到strata费用和以往的售房价格历史(不是每套都可以)。这些信息挺有用的,可以根据这些情况,可以少打很多电话(询问情况),也可以节约很多看房的时间。因为澳洲不像国内,一般都是周六才会统一安排看房。这样的话就导致能看到的房子很有限。
4, 验房师和strata report:这两项很重要。尤其是strata report,我们千万不要省这个小钱。300元可以请到西人验房师。大约230元可以买到strata report。这两项工作做了,就可以确保买到的房子不会有重大问题。就算有问题,他们也会告诉我们大约需要多少修复成本。
5, 律师:880元可以请到一个专业的房产律师。他们会帮我们确认购房合同条款、strata report、告诉我们买房手续上需要注意什么,很有帮助的。
6, 付定金0.25%(有的坏中介会要求支付10%,不要理他!),要当场签订购房合同,以免房东突然加价。前两天我在报纸上看到的新闻,说即使付了定金,房东加价也不违法,但签订了售房合同就不一样了。要求中介给5-10个工作日作为冷静期,这个时间可以用来申请房贷。之后就是要付10%房款了。

7, 暂时只走到这个程序,后续等完成后再发上来。



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特别建议:
特别鼓励一下预算不是特别高的、暂时没有小孩需要上学的朋友,名声差的区也是可以考虑的。因为名声差的区,基本上是因为治安问题或什么中东人、印度人、黑人多的原因导致的。

这些,我们可以用自我调整的方式来应对。比如,A, 不要晚上一个人到处闲逛,因为这样的话,我认为澳洲没几个区是安全的。B,门和窗户加上防盗门和铁格子窗户。C, 不要离开火车站太远,因为这样的区域人多热闹,一般情况下都能安心。

至于中东人或印度人或黑人,我建议,只要我们心里不要去可以讨厌他们,我们就会发现他们其实是可以接受的,因为任何民族都有好人坏人嘛,我们自己注意以上ABC三点一般来说不会有大问题。

所以,预算不是非常高的投资房或年轻夫妇(小孩不需要上学前)自住,完全可以考虑这些区,我们完全可以不用背负过重的房贷,假如我们能从家庭财务管理优化的角度出发的话(我的意思是不建议非要住在传统好区而背负高额房贷)。另外,我们也不一定要追求一步到位,可以先买个过渡房或者买个投资房在名声差的区。这样做的好处很明显,我们买了房子,锁定了通货膨胀,房子还会跟着大势涨(涨幅的百分比或许不会相差太大),将来要换房的时候会很从容。我感觉,哪怕目标房子升值5万,对于需要靠工资存款买房的朋友来说,也许需要8万~10万元的总收入,才能存下5万现金在银行账户里,可见不是非常容易的事情。


以上是我个人在这次买房中学到的一些经验和知识。
假如有错的地方,请帮我指点修正,谢谢。




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恭喜恭喜,想的很周到。

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>律师:880元可以请到一个专业的房产律师。

律师好吗?





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可是一直说靠近火车站才会治安不好,远离火车站,甚至交通差的地方,小混混流串作案才够不着。

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恭喜,多少钱买的townhouse

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治安差的区不好啊

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求 验房师联系方法

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多多哥哥怎么指点你的啊,按道理应该在auburn买UNIT吧

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嗯,不敢说特别出色,因为还没有完成全部过程,不过到现在的感觉,我认为还行。我的律师是我的好朋友介绍的,是华人。

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嗯,我也听过这个说法。

我个人的感觉是这样的,可以把事物做个比较:

1, 传统好区:火车站附近的治安,相比之下,要差过远离火车站的区域;
2, 治安名声差的区:远离火车站的区域因为人流量少目击者少,相比之下,所以差过火车站区域。

不过,由于我来澳洲时间不长,这个理论我没有特别的自信,我也是道听途说,再加上我自己的10个月的居住经验而得出的。请更多经验的朋友来指点一下。

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呵呵,多多哥哥告诉给我的是非常重要的信息:不要买apartment,不要买apartment 楼花。经过我自己做了大量的数据分析,我不得不同意他的观点,因此,我从单相思性质地非常喜欢apartment,到基本不考虑了。

你还别说,还真有可能会在auburn再买一个老unit作为投资房(暂时没有确定)。在买这个townhouse之前,真的看中了auburn的一个老unit ! 房东坚持要高价卖出,而我们经过仔细的调查和分析,她这个房子售价高于市场太多,因此我们选择放弃。但我们没有完全放弃auburn这个区。

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blacktown火车站附近的话需要关注24小时出没的肤色黝黑的一群群小孩。

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我的感觉吧好像还可以(我住在名声差的区块一年了)。不知道有句话该不该说,我的意思是,相比国内,这边的治安包括差的区,还是可以的。上海的治安在国内是非常好的城市了,我工作生活在上海12年,上海的总人口几乎相当于全澳人口,这么热闹的地方,但是,在上海的小区,到处是防盗门和防盗窗,,,,这什么意思呢?你懂的。当然我非常喜欢上海,上海是我的福地。

我观察的结果,发现澳洲的房屋,有其是house 和 townhouse,防盗窃、防入室抢劫的措施比较差。
比方说吧,“底楼”的大门、窗户,,,好像房东都不喜欢安装防盗门、防盗窗。这个在好区也就罢了,但在治安差的区,我就建议要的。

治安差的区,只要做到了我建议的a, b, c 三点,我个人认为一般情况下不会有大问题。
我们解决了居住安全的问题,剩下的就是低房价(低房贷)、交通便利、低生活成本、升值的百分比也还可以的优势了。

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验房公司的联系方式如下。


Mickey Perret - Director

Houspect NSW Building Inspections
t.    1300 258 789
m.  +61 414 345 038
e.   [email protected]



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谢谢提醒。

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你是怎么查到能查到strata费用和以往的售房价格历史的?

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我知道的有2个办法:

1, google:你输入房子的地址 和strata
2, onthehouse 网 ----------- 这是多多哥哥指点给我的,呵呵。很有用。

不是每个房子都可以的。要看运气,呵呵。

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Lz是个实在人

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自己觉得好就是真的好,gx!

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我会选择在更安全和谐的区的旧很多又不是双砖的TOWNHOUSE。

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投资在
Blacktown
Baulkam Hills
Woy Woy
自住 Carlingford

除了隐秘版的撸神 ,我最喜欢看他的文章的了


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黑镇要升值 5 万不容易

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嗯,在黑镇升值5万不容易。不过,作为投资房,我们可以尝试这么去分析一下:

假如升值5万,在黑镇是什么概念:
33万,在黑镇可以买到又大又新又近火车的“户数很少的apartment ” 或“unit “。
假如真的升值5万,那么= 15.2% 每年的升值幅度。加上租金回报5%,那么回报率20.2%每年
   


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上回头一次去传说中的银行镇bankstown,开车一到满街都是中东面孔,搞得我立马提高警惕,踩油门的脚顿时都感觉有了压力。当时在找street park位置,停在一个house的外面。刚停好下车,结果后面来一个中东猛男超我开来,我还以为是停在他家门外,要找我麻烦,赶紧把孩子抱紧了,后来发现不是,虚惊一场。

后来去到shoppingcenter里面,我小孩的零食袋子掉在地上,还有个中东小年轻给我捡起来说你的东西掉了,其实是给孩子玩的空袋子,他一看接着说哦吃完了已经,那我帮你扔了。

所以貌似没有传说中的那么可怕。
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