见到另外一个帖子，关于调查多少人买楼花赚钱的， 多多哥哥一如往常的出现， 孜孜不倦的劝导人们卖楼花的风险。
我发帖没有任何和多多哥哥PK的意思。
多多哥哥是一宝， 之前就一直潜水也看了多多哥哥的很多帖子， 受益匪浅。 只是就多多哥哥的帖子深入讨论下， 没任何其它的意义， 就事论事， 站在中立角度。
多多哥哥的出发点是对的， 保护大家。
可是还是有很多点不可给予赞同,
1 Merryland 多多哥哥给的两个例子， 分别比较都是赚。 可是仔细看第一个的买家2002年的16万和第二个2006年的17万， 那说明UNIT2002-2006年也没升值。 时间这么久了。 不管什么也都赚的， 主要是HOLD时间久了。
2 Auburn的unit多多哥哥一直说好， 很多人也有争议， 我没任何意见只是觉得多多哥哥抒发自己的意见而已，纯粹表达个人买房爱好。
3 很多人说自己APT升值这里举例的，多多哥哥一直希望有喊着自己亏的人出现， 还要点名。 这有些不厚道， 你想人家亏了， 谁愿意跑出来说自己TMD被中介骗了， 自己多倒霉啊。 所以真的买楼花亏了钱了的， 也不会在这里大张旗鼓的出来绚倒霉。
4 楼花风险的确大， 短期赚钱的人我看也许真的是很少，但是多多哥哥不能一棒子打死， 你想啊如果没人买楼花， （或者简单说是开发商那购买新房） 那房市供应不就停止了么？ 那不是会导致现有房价一直涨， 租金一直涨， 所以喊什么也没用， 政府还要导向买新房和楼花呢，不可能人不买， 再说你也不能反政府啊。 大家都同意多多哥哥理论了， 那多多哥哥以及买房人都赚钱了，没新房入市， 那市场上绝对房子价格飙升，租金飙升。 所以一棒子打死是没用的。 问题是怎么买， 如何安全的买。 多多哥哥应当给个说法。
不然我就发表个拙见，看不看多多哥哥同意不。当然UNIT很好市场的产物，风险小很多， 但是既然有人选择买APT， 那么要注意几点：
第一， 既然你对你要买的区不了解， 租金， 房价， 供给， 那就小心点。 你都不了解市场， 光听别人忽悠， 别人给你开价， 你怎么能占到主导呢。 当然也不是说人家开发商60万卖， 你就一定要砍价到你想要的50万才买， 人家也不理你， 那既然你不是傻子，你就绕道吧。 可以转看其它的，反正钱在你手里。
第二， 大开发商定价普遍偏高， 一个是卖牌子， 再一个人家就是为了卖房赚钱， 没赚到你最大利益的开发商，不是好开发商。 那怎么办呢，首先， 某些区域， 开发商新入一个不大众的区， 定价会保守， 但是这个区有可能就是一个未被开采的钻石， 也许未来的收益大于你甚至开发商的想象。但是这个有点赌博的意思。
还有个办法， 不是开发商强势么， 那你找个弱势的，你可以欺负的 就是什么呢， 某些小型或者中型开发商建造某个项目的时候， 需要银行贷款， 贷款的规定是必须楼花销售达成一定百分比银行才房贷， 那么这个时候开发商的销售就很灵活，定价也低， 因为这个时候定价是为了快速出货而达到贷款的目的， 很多赚钱的楼花是这个时候买入的，你的很多附加要求， 比如5%订金啊， 等等都有可能会被接受。 当然这些单位很大部分也被中介抢走了， 但是如果心细还是可以有机会被消费者拿到的。 当然风险也有， 第一不了解开发商， 品质如何， 会不会破产， 交房准不准时， 这都是同样要承担的风险。
当然还有一些是如果短期持有， 尽量不要考虑的， 就是小范围区域内， 会有大量的楼花出现， 或者一期一期规模庞大， 这样的区也许第一个进去的有肉吃， 看到了明显的增值， 但是你所预期的升值会被雨后春笋般的短期投资抛售客把你的利润压低， 而且因为你卖房时候客户同时还有新房的选择， 以及众多的同小区的二手房选择， 那么简单说就是粥多僧少。或者是可以说是OVER SUPPLY， 那么这个房产在未来短期内， 租房以及出售比你的预期都会大打折扣， 以及在市场时间加长。 无法迅速脱手。
第三， 所谓的政府政策， 政府的鼓励政策， 比如之前的60万以下免印花税和现在的什么1万5补助， 如果应用得当则是一个买房的推手， 但是很多时候这个这策基本就是狼狈为奸的鸡肋政策。
因为结果很可能是开发商吧原有的价格通过这个政策提价而把利润归给自己，好比一个62万的房子， 因为政府的政策提价到64万， 而享受政府政策也许就是你高价购买的一个推动力。 所以对市场的了解和洞察还是很必要的。
这些是我的拙见， 如果你最终的决定是买楼花或者APT。 起码注意上面的这些因素， 也许会让你的风险减少很多。如果大家有同意观点的， 希望能给些加分吧。
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坐等多多哥
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多多哥哥觉得city 旧appt投资如何~
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多多哥碼字不容易
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我来证明一下，去年换房子的时候，多多确实没AUBURN给我，他推荐了MACQUARIE PARK和MARSFIELD。最后我家买在了MARSFIELD
再次感谢多多的建议。现在这房子住起来特别舒服。欢迎你们来做客哦
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我个人觉得多多哥的论述很符合实际。应该开坛说法。
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我家第一任房东投资房超过10个，他给我家的买房建议第一条就是不要碰楼花。理由3个：
1贷款是最大的风险。交房的时候如果银行评估价低于成交价，自己得有钱把差额及时补上 。
2面积允许缩水5%，法律上。
3开发商情况。我2个朋友买了楼花。1个5年过去了，那块地除了草，什么都没有。还有一个，买了3年，原本2年前就该SETTLE了，但是楼一直建不起来。好在听说今年圣诞估计可以SETTLE了。
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我家第一任房东投资房超过10个，他给我家的买房建议第一条就是不要碰楼花。理由3个：
1贷款是最大的风险。交房的时候如果银行评估价低于成交价，自己得有钱把差额及时补上 。
2面积允许缩水5%，法律上。
3开发商情况。我2个朋友买了楼花。1个5年过去了，那块地除了草，什么都没有。还有一个，买了3年，原本2年前就该SETTLE了，但是楼一直建不起来。好在听说今年圣诞估计可以SETTLE了。
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顶多多哥哥
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我觉得就是因为卖楼花的天天开坛说法，才弄的很多不知情的人买了不符合他们实际情况的房子。弄了个好几年房子SETTLE不了，还不敢再买房子，一直租啊租啊。买了房子，拿到管理费，又一顿后悔后悔的。
如果哪个中介能请多多哥在他买楼花的时候开坛说法，我第一个去买他这楼花。
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据说墨尔本那个新proposed 71层已经被卖光了，permit都还没下来呢！！
开发商的marketing那是相当的利害，骗不了本地的骗海外的！
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