楼花有风险，投资须谨慎
最近一段时间，澳洲本土房地产市场异常火爆，林林总总的现房和楼花令人眼花缭乱，让许多购房自住和投资者们目不暇接，不知道孰好孰坏。特别是现在很多楼花项目，占领了楼市的半壁江山。想起一个朋友说过的一句话，任何不提示风险的投资都是别有用心的。还有众多周边的朋友问起楼花的风险到底有还是没有，有的话，是哪些？本文尝试着对楼花的风险进行分析，欢迎大家跟帖补充说明或者进行讨论，驳斥本人的观点，所谓“真理不辨不明”，下面笔者将就几方面展开对楼花风险的分析：
一、设局圈钱
这种风险是开发商拿到地以后还没有获得DA的批准之前，或者根本还没有拿下土地，就出设计图销售楼花，设计诱饵将钱拿到自己口袋里，销售完成后，或打包卖出，或卷钱走入。这种情况在主流社会发生的几率是比较小的，但个别不负责任小开发商利用部分人群的信息不对称性，从开始就没打算将房子建成，也就是说，目的和动机就是骗钱，再加上个别丧失良知中介的推波助澜，以价格优势或者投资回报高额利息优势作为诱饵，忽悠购房者，完成骗局，受骗者发现时为时已晚。
为避免此类情况的发生，广大购房者在购买楼花时一定要注意核实楼花是否已获得DA批准，因为该批准是合法出售楼花的前提和必要条件，没有DA批准的楼花是违法的，同时也是一个骗局。
二、能否建成的风险
获取DA批准后，能否建成还存在风险，因为DA批准后，还要有开工许可的批准才能正式开工。注意，有的小开发商在楼花出售出去以后，自己不建，打包卖出去，本身就存在一个过程，完工有时也遥遥无期。关于楼盘能否建成主要存在两个风险：
1、不能获取开工许可的风险
比如在某著名华人居住区的火车轨旁边一块狭长的地，某集团准备建三栋楼。该楼花两年钱都已基本售罄，但到现在迟迟没有动工，原因是council认为该楼盘离火车轨太近，技术发面存在问题，需要重该设计。但愿近期该集团能解决该问题，否则将会麻烦缠身，即使不赔得倾家荡产，也会身败名裂，无法在悉尼市场上立足了。这就是说如果地块存在不适宜开工建设、无法建成住宅的话，即使获得DA批准，没有开工许可的批准也是不能正式开工，当然也不能按期交工，甚至无法建设。
为避免此类情况的发生，大家在购买楼花时一定要进行实地考察，首先从直观上感觉一下附近有无建筑方面的障碍，比如火车轨、加油站、高速公路旁等等，如果现在地面上就有类似建筑的话，在施工方面相对就比较安全一些。另外如果可能的话问一下周边学建筑土木的朋友。
2、开发商资金链的风险
在获取DA批准和开工许可后，开发商的资金是否充裕就成了项目能否建成的关键。在工程开工后交房前，期间发生的所有费用都将由开发商支付，开发商的资金实力将受到一定的考验。比如某韩国人居住区的某个项目，挖好了坑在那里停工了两年，近期刚刚重新开工。如果购买了这种因缺少资金而交工遥遥无期的项目的楼花，无论是投资还是自住，购房者就苦不堪言了。
因此，建议在购买楼花时，尽量选择有资金保障的开发商，尽量选一些大的主要开发商的项目，确保项目能如期完成。
三、投资价值下降的风险
如果有人告诉你说他们的楼花肯定百分百在建成的时候能够升值，能够超过现在的购买价格，打着“以今天的价格获得两三年以后的新房”的概念，好像购房者赚了多大便宜，现在不买就要亏多少钱似的。任何说建成后肯定涨多少的评论家或者推销者都是不负责任的。就连股神巴菲特在回答关于某只股票是否近期会涨时，他都说近期涨不涨不知道，但几年到十几年后，肯定翻几倍甚至几十倍。所以说市场始终存在着不断的变化，而楼花建成后的价值要看其建成后该区域的发展情况、该区域届时的生活环境、该项目建成后的租金回报、该楼花所建成的房屋的质量、物业的管理等等综合因素造成的。如果房价到时候下降10%，整体而言，如果你卖房交割的话，你前期交的10%就蒸发了，这个和期货有点相似。笔者近日将撰稿《楼花在投资理财方面的经济杠杆作用》或者易其标题名，对楼花的投资理财价值进行专项剖析，敬请关注。
关于这方面风险的防范，笔者建议购房者一定要综合考虑准购买楼花的各方面影响价值的因素（包括以上所列各项），做出合理判断和抉择，尽量避免购买不具投资价值的楼花。
四、楼花的选择和建议
基于以上风险的分析，购房者在购买楼花时，应注意以下几点：
1、建议尽量选择大的、主要的顶级开发商的楼花。这样的好处是一房屋质量方面有保障，二是资金方面有保障，三是这些开发商不会乱来。因为这些开发商看中自己的名声比看中某个具体项目的利润要多得多，比如Mirvac Meriton Billbergia等等。他们一点是在做好充分的准备比如土地、DA批准、资金等方面后，才开始出售楼花，和这种级别的开发商买楼花，基本不会存在多少风险。
2、不要贪小便宜吃大亏。有两句俗话是说“一分钱一分货”和“天上不会掉馅饼”，只要你认为这两句话有道理，就要注意两点。一是如果开发商或者中介推出的楼花的价格明显低于同地段的楼盘，购房者就应该多考虑这里面是否存在故事了。好的规划是做好了一切的准备和预算，包括建筑成本的提高，如果价格明显偏低，购房者就应该考虑这个楼盘这么多钱是否能建成，或者开发商是否准备建设这个项目。如果建到一半看到建成后赔的更多，开发商宣告破产，购房者将是最大的受害者。第二点是如果推楼花时候，有人说可以放到开发商帐户里，并承诺给你高利息，建议购房者尽量不要选择购买这样的楼盘。因为如果开发商承诺给你10%以上的首付利息，个人认为，说明开发商本身缺钱，需要融资，开发商资金方面未做好充分准备，同时说明开发商要增加建筑成本，三年的楼花，每年10%以上，三年30%以上的利息，建起来开发商还能赚钱吗？对此持怀疑态度。如果不赚钱，开发商要么不建玩消失，要么开建玩破产，资金通过体外循环出去。
3、购买楼花看未来。楼花的投资价值体现在于其建成后是否可以获得相应的回报，房屋升值或者租金较好都是投资价值的体现。同时在比较楼花的时候还要坚持同等区域比较价格和开发商，同等价格比区域的原则进行购买。从投资的角度来将，在投资某一区域时最好做第一批进入的投资者，而不是最后一批进入的投资者。这方面一是购房者自己判断，另一方面就是多咨询房产理财专家，听听专家的意见，看其分析理由是否充分，总之，无论是投资，还是自住，一定要买一个有投资前景和未来的楼花。
备 注：
本文系作者原创，其中的意见和观点，供各位读者参考，如能对大家的购房理财或者投资起到一定的帮助，本人将不甚荣幸。同时欢迎各位朋友随时电话或当面交流心得体会。
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资质的东西，不是签合同律师的任务吗，怎么会别骗，另外楼花的钱，付出去都是自爱trust account又不是给开放商，怎么卷跑，不懂
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在澳洲，购买者付出去的钱是进入到trust account的，在法律上那些开发商还没有拥有合法拥有那笔钱。
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re:彩霞
资质的问题，我提过说是主流社会不会发生。是别有用心的开发商和个别无良中介当然也包括真假律师共同设局的。就向有的楼花开发商连地皮都没拿下来就连同个别中介卖楼花，不知道他们怎么想的。
首付款10%不一定是非要付到trust account，可能你考察购买楼花少了一点，有的说直接给开发商帐户，然后承诺高利息，这是比较普遍的现象。
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坐等考察购买楼花经验多一点的高人
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lz最好有些实际的例子才有说服力
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lz是原创吗？主业是。。。。好奇的说。
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不用怀疑，我是做地产中介的，但不是黑中介，各行各业都有好有坏。
不会利用这个平台做任何项目推介的广告。
只是愿意把自己总结的东西拿出来讨论，一个是通过反复讨论提高自己，另一个是对投资者善意的提醒。
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＂比如在某著名华人居住区的火车轨旁边一块狭长的地＂是说 burwood 么？
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just wondering what do you call 楼花 in english???
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肯定是原创，保证所有的字都是自己亲自码的，没有一个是复制来的。
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不好直接点名道姓说具体某个项目，否则被人起诉了都不一定。呵呵
大家自己揣摩吧。
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呵呵，买楼花一定要自己单独出去找律师，坚决不能直接给开放商付钱，是不是就行了
以前我挺一个未来的sales说，好像有付款利息的这回事，她跟我说他的客户希望能多付点deposit给他们因为高利息，可能就是你说的意思
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我朋友买未来在burwood的楼花，付的deposit拿的是25％的利息，说是不开工挺好的，３年能拿３万多呢。原来还有这样的风险！不过未来做的挺久的了，而且一直卖楼花，应该不会卷款跑了吧。
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是不是想表达我偷换概念的意思？
其实如果所有的开发商和中介都按照法律的规定去执行，法律风险就不存在了。
这里我说的楼花的概念是被推到市场上开始销售的具体项目。
撰文的意思是给大家一个善意的提醒。
也感谢大侠善意的指出关于概念方面的问题。
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您卖的是镂花还是其他的？悉尼 墨尔本？有什么好的推荐下。
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支持，一定要找自己的律师。因为在整个购房活动中，只有你的律师是替你说话的。包括开发商、中介、贷款的broker都希望交易尽快完成而不去提示过多的风险，只有你的律师是站在你的角度上去维护你的权益的。
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是叫做 louhua
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如果方便，私下聊。
否则，别人以为我们是托，谢谢。
同时也不想在这里打广告影响干净的气息，太商业化了让人觉得不太舒服。
(请勿张贴有广告嫌疑的联系方式，谢谢)DS
[ 本帖最后由 Devil_Star 于 2012-5-29 20:57 编辑 ]
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呵呵。你就是传说中的小沈阳啊，要不要加个声调？
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我都是推荐客人走bank guarantee的，就不会有这样的风险，也就少个1.5%的利息，但是买个放心。
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向楼主致敬！
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非常同意这种做法。但大部分银行要收点手续费。
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谢谢，也回敬一个。
呵呵，怎么好像回到山东老家喝酒一样。
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祝福和祈祷一下吧，希望有个圆满的结局。
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Register of DA & Consent 是不是就是批准了的DA啊？ 请教:)
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http://www.hurstville.nsw.gov.au/5-Steps-to-prepare-a-DA.html
参考一下吧。
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我的意思是，如果房子还没有建，广告说DA已经批准建，我想查查真伪，要去哪里查这个建房是否已经DA批准。
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