请教各位大大,投资房预算40-50万,从5-8年来说,西区的unit(比如parramatta)还是再远点的house(比如central coast,liverpool)比较合适。
我可以想的到的优缺点如下,抛砖引玉,希望大家斧正。
unit优点:1)可以买新点的房子或者全新,这样可以negative gearing,增加每年的cash flow
2)相对来说unit的rental return会高一些
3)位置可以买靠近车站的,空置率比house低
unit缺点:1)capital gain 应该不如 house
2)strata fee也是一笔大的开支
总体来说rent和capital gain是trade off的关系,很难鱼和熊掌兼得。
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个人觉得house长远来说涨势会比较好,但是短期收益不大,尤其是非常偏僻的内西
unit可以马上有租金回报,而且比较容易打理
如果是我我就买unit
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买House做投资房租金回报不高,很难达到收支平衡,会在比较长的一个时期内需要往房子里贴不少钱。如果买租金回报6%左右的Apartment,按现在的租金涨幅可以在最短的时间内达到收支平衡。而房屋的增值也在于地产的黄金定律“Location",一个离City 10公里以内的Unit一定涨的比50公里以外的House好,因为关键是有需求。房地产与其他商品一样按照供求关系决定价格的。我有两个朋友09年在Zetland买了1房的Apartment $38万,现在Zetland一房都卖50多万,而另外一个朋友在Liverpool还往西南3站多买的House,也花近40万,差不多3年多了现在撑死也就40万出头。
所以做投资房千万不要一上来单纯追求增值而忘了持有的成本,房地产要靠时间来赚钱的,每周往里贴的太多了会很累的。而且House的出租也不如交通便利的Apartment好。
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忘了说,如果是有收入且纳税的人,Strata等开支都是可扣税项,再加上新房落成起40年递减的折旧扣税项,可以在税务上获得不少好处。这点上Apartment要比House强不少,因为全新的Apartment好找,全新的House可不容易找。
更何况12年7月1号以前NSW只要买没开工的楼花$60万以下还是可以免印花税,这就又省1万多到近2万块。从购买时的支出来说也是划算很多的。
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40 years? Most of the depreciation come from the first 5 years, rest of them so tiny.
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40年应该是指building的折旧,这个不是递减的,就是平摊40年。
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对啊,头5年的折旧比较可观嘛。所以很多House都没有这样的折旧了。
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谢谢大家的意见,热心人多啊,听取大家的意见,准备在parramatta买了一房的楼花,距离车站3minutes,刚拿到合同。
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双簧?
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又见光脚楼。。。估计是看最近澳币跌了,华人手上有资金都准备要买房~~~
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LOCATION
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CENTRAL COAST的HOUSE不能买. 不涨.
我朋友在那边几年前买了一个. 一直跌一直跌. 想出手都扔不掉.
还是要买悉尼的. 流动人口多. 才有可能涨.
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1 bd? My friend recently purchased one there 38.5k 2bd, 10 mins station, but a bit old, I could feel the garlic smell when get into the building.
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unit
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I bought the 1 bed for 350k, but would not to menthion the exact building name, otherwise somone might think I am advertising here. Just raise the discussion for discussion since I am not 100% sure whether go ahead with the purchase.
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if it is 双簧, I would menthion the building name anyway.
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lucky. not curry.
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House
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估计大家都是对中介太alert了,上来讨教一下硬是被说成中介。中介的话好歹说下楼盘的名字吧
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买house
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呵呵,house一般cgt好,但是租金收入不高,现在往里面要贴的多,现在米有限,贴不起,要是米多些,我也选house
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买土地吧。。。省心省力。。。。。。
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