澳洲房地产投资

在澳大利亚地产投资



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老规矩先推卸责任

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房地产投资 - 之一：基础知识
房地产投资 - 之二：投资房
房地产投资 - 之三：房屋贷款
房地产投资 - 之四：资金管理和利用
从自住转投资 - offset account对以后税务优惠的计算


前言

澳洲的房贷市场非常成熟，提供房贷的金融机构有很多。它们包括了：银行、信用社、贷款公司等等。可供选择的产品更是五花八门。

买房贷款是不少人一生中最大的金融决定之一。房贷牵涉到的数额可能超过了很多人一辈子化的钱了。如何选择一个最合适的产品和最好的贷款机构是不少买房者的烦恼。这是一个重大决定，一定要谨慎处理。只有了解了房贷的产品种类和自己的需要贷款者才能做出一个最自己最有利的决定。


一、 房屋贷款

房屋贷款的基本概念其实很简单：用房屋作为抵押向银行借钱。

贷款额
通常来说，贷款机构会在贷款人还息能力许可的范围内发放房子的价值的80%的贷款。有些时候可以达到85%。

房屋贷款保险（LMI – Lender Mortgage Insurance）
如果超过了80-85%的贷款额，贷款机构会要求贷款人为超过80%的贷款部分买房屋贷款保险。这个保险的作用是在贷款人无力偿还贷款的情况下赔偿银行。注意：LMI保护的是银行，不是贷款人。

抵押（collateral）
房屋贷款就需要有房屋作抵押。大多数人买第一套房子的时候，贷款的抵押自然就是要买的那套房子。但是如果是第二套或是第n套了，贷款机构做贷款的时候会把你其它的房产也写进抵押里面。这样做对贷款机构有利，但是对贷款人非常不利。贷款机构没有权力这样做，千万要看清楚贷款合同了。

贷款相关费用
贷款的费用也有不少。做贷款的时候有：省政府的印花税，银行的手续费、估价费、开户费等等。贷款做好了可能还有各种费用：年费、月费、提款费、redraw费等等。如果要中止贷款还有不少费用：中止和约费（如果在不到规定时间内中止贷款）、结束贷款费（loan discharge fee）等等。其中印花税是不可避免的。其它银行的费用根据贷款额度大小，很多是可以商量的。

Comparison Rate
Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

利息的计算
利息的算法是每天算每月结。每天的利息 = 年利息 / 356 * 当天贷款结余。每月的哪一天是结算日每个贷款机构都不一样，请自己查询。除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确可以利滚利，但是投资用途的利息上的利息不可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出，利息倒是给了没有就看你自己解释了。

Refinance
Refinance就是把现有的贷款重新做一遍。这样可能会有一些相关的费用。Refinancie成本要看几个方面：
1。是不是过了现在的房贷合同规定的期限。这个期限一般是4-5年。过了这个期限，就没有罚款。换银行就要有一个title transfer和loan discharge的费用，很便宜的。如果有罚款就要看合同里面怎么写的。一千到好几千的都有。
2。新的合同的开通费用。用professional package除了免费就基本没有费用。
3。如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。


二、 基本贷款种类

琳琅满目贷款产品让人看得眼花缭乱，但是它们都是建立在最基本的几个贷款种类之上。

按照利息变化贷款可以分为三种：
i) 浮动利息(variable interest) – 顾名思义，浮动利息贷款的利息随时都可能变化。一般来说利息的变动受澳洲储备银行的官方利息影响，同步变化。一般会有点折扣。
ii) 固定利息(fixed interest) – 固定利息在贷款人和贷款机构约定的时间里是不会变动的。一般固定利息的期限可以是一到十年。拿到折扣比较难。
iii) 蜜月期利息(honeymoon) – 蜜月期优惠浮动利息。一般是六个月到一年。在蜜月期内利息会比标准浮动利息低很多。可能有1%或是更多的优惠。但是过了以后就会转回到标准浮动利息，折扣比较(i)会低点。

按照还本金的方案可以分为两种：
i) interest only – 只还利息不还本。
ii) principle and interest – 还本还息。

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三、 额外功能
在不久前的过去（好像是95前吧），贷款是一件非常简单却艰难的事情。

简单是因为那时候的选择非常少。你可以选一样东西：利息是固定的还是浮动的。蜜月期？做梦吧？如果是投资房还可以多选一样：interest only。简单吧！

那为啥又说艰难呢？因为那时候只有银行有房屋贷款。问银行贷款就像是毛脚女婿上门一样，条件够了还不行。银行的贷款经理的丈母娘眼光看你顺眼才能借你钱。

世事境迁啊！或是说市场经济好啊！自从非贷款机构兴起，贷款的种类和功能不断的进步。到目前为止已经使贷款者看房贷就好象是刘姥姥进大观园一样眼花缭乱。

我们来看看这些新房贷到底有何不同吧。

1. Split Loan
一个房贷分为两个或多个小帐号，每个都可以是固定利息或是浮动利息。这个功能的用法是把一个贷款分为固定利息和浮动利息。
好处：如果利息上升，一部分的固定利息会给贷款人一定的保障；但是如果利息跌了，浮动利息的部分就得益了。
坏处：每个账户的贷款额比总贷款额低了，所以每个账号上可能获得的利息折扣可能也比把所有的贷款做成一个账号低了。

2. Redraw
贷款有一个最低还款数额。一般的浮动利息会允许贷款人在超过最低还款数额的基础上多还。Redraw功能允许贷款人把多还的那部分再取出来。
工作原理：贷款总额20万。2年后按照银行计算贷款应该还有19万。但是因为贷款人为了少还利息所以多还了3万，所以实际贷款额只剩下16万了。那么通过redraw，贷款人可以把这3万取出。通常redraw会有一些限制。比如：最低$500，收取手续费若干元，最多一个月几次之类的。但也不是每个都有限制。

3. Offset
Offset功能是以一个普通的账号里的余额来抵消贷款部分的利息。作用和redraw近似，但是更方便灵活。
工作原理：贷款账号欠20万，另一个和这个贷款相连接的银行帐号里有5万。需要付的利息是15万的利息，因为20万 – 5万 = 15万。

4. Extra Repayment – 额外还款
通常浮动利息的房贷会让贷款者多还本金来减低每月的利息。但是很多固定利息房贷为了保证贷款机构的利益会规定不能多还本金或是规定几年以内最多可以多还多少钱。这和贷款机构为固定利息融资的方法有关系。
如果贷款人的还贷能力超出贷款的预计还款速度并且准备超额还款，那么贷款的时候要问清楚到底可不可以额外还款，如果可以有没有数额限制。

5. Loan portability – 可转移性贷款
这个功能的主要用处为：如果贷款人在房贷期内购买了其它的房地产，不用从新申请房贷，现有房贷可以转移到新的房地产。这样就可以省下不少的时间和手续费用。当然前提是原来的房产商的欠款也要有钱来支付，比如把第一套卖掉还钱。

6. Line of Credit (LOC)
Line of credit属于interest only贷款的一种。它的功能比较像一个额度巨大的信用卡。申请的时候贷款机构会给你一个最大信用额度。用户在使用过程中结余不得超过这个额度。每个月的利息是自动加到贷款额上，而不是从别的户头上收取。LOC通常被用于投资方面。

7. Professional Package – 专业套餐
名字听上去非常“专业”啊。其实它对大多数普通置房者来说也是非常实用的。基本概念就是：
i)        用户付一个年费。每个贷款机构的年费价格不同，从$199-$599不等。
ii)        用户可以享用一系列产品和服务的优惠。包括：
a.        贷款享受较低的利息，免去开户和估价等等费用。
b.        相关的账号免去月费、手续费等等。
c.        免年费的金卡。
d.        免费享用前面提到的split loan、offset、loan portability等等。
e.        一个professional package下面可以有多个不同的账号。最多的NAB portfolio facility可以有12个(2009年7月注：本产品已经没有了)。
iii)        用户可以在银行的其他服务和产品上享有一定的折扣。这些可能包括房屋、车辆、个人保险折扣，股票交易收费的折扣。Margin loan的利息低0.2%等等。。。
iv)        用户如果想要在4-5年之内中止贷款合同，那么用户可能需要支付一些延迟的开户相关费用和贷款机构的经济损失。通常是$1000-$2000，具体请询问自己的贷款机构。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2009-7-15 06:32 编辑 ]

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四、房贷的选择

考虑买房目的
一般买房有两个目的：
i) 自住房 – 主要考虑还款能力。找利息最低的房贷。通常是interest + principle，但是也可以用interest only。
ii) 投资房 – 考虑还款能力和税务优惠，当然利息也要考虑但可能不是最大的因素。通常用interest only。

由此衍生出：
i) 自住转投资 – 考虑利息和还款能的同时也要考虑到以后的税务优惠最大化。
ii) 投资转自住 – 考虑以后转自住后没有房租了的还款的能力。

房贷常见问题
i) 自己买房屋的目的。自住还是投资？
投资房可以考虑LOC。自住房但是可能会转投资房就要考虑interest only和offset。如果肯定不会变成投资房的，通常是interest + principle。

ii) 还贷款的能力。去掉所有费用和贷款的最低偿还数额后会不会有多余的钱放到贷款里？
如果确认有能力多还的，使用offset account，redraw和line of credit能使你少给不少的利息。

iii) 是否需要留一点活钱作应急用途？
如果答案为：是。那么自住房考虑用offset account，投资房用LOC。

iv) 通常澳洲人一生要搬几次房子。第一次是结婚， 第二次是生孩子，第三次是退休，第四次是去养老院了。考虑一下自己是在人生中的哪个阶段。
看看自己以后会不会换房子。如果觉得不久就可能要换房子了，那么使用loan portability功能就是省钱的好办法。

v) 考虑收入和现金流的稳定性。是不是收入不是太富裕或是现金流周转不开？
用interest only + offset会有一点帮助。但是如果真的不行，你需要考虑用一个利息最低但是可能功能非常少的贷款。

vi) 利息会不会上升啊？
当然有可能。如果真的担心利息上升那就考虑固定利息贷款，或是split loan固定一部分贷款。

vii) 银行说如果我双周还款会比每月还款的数度快，是不是真的？
没错。但是他们忘了告诉你一年有52周。如果一个月按照两个双周来算，每两个星期还的钱是一个月的一半。那么一年就有13个月了。也就是你一年下来多还了一个月的钱，当然会快了。

viii) 是不是马上就有一大笔钱用来还房贷了？
如果知道在一年以内会有一大笔钱，比如说从中国汇过来十几万或是有一些资产要卖掉套现，那么honeymoon是一个好的选择。

ix) 需不需要经常用取款机或是去贷款机构的分行？用ATM取款是不是要手续费？
非银行的贷款机构通常也可以有提款卡，但是他们如果是要收取手续费那么这可能会是一项不必要的开支。各大银行的提款机和分行比较多，小银行的少点，非银行贷款机构的就要打听清楚了。

x) 因为做小生意所以没有收入证明该如何办呢？
有一种贷款叫做low-doc，也就是说它需要的各种证明比较少。如果这还不行，还有一种叫做no-doc。No-doc不需要证明，只要你写个申明说你能够支付还款就可以了。但是在考虑low-doc/no-doc的时候千万考虑清楚你是不是真的有能力偿还贷款。


五、税务方面的考虑
投资的一个重要考虑就是税务优惠。不管是投资房地产或是股票基金，作投资用途的贷款的利息是可以扣税的。但是这里面有两个最重要的原则：
i) Sole purpose test. 这一条的重要性在于贷款的最初目的必须是投资用途。而被划分为投资用途的一个试金石就是这个投资能不能帮你创造收入。请区分收入(income)和资产增值(capital gain)。如果一个股票或基金永远不会派发分红那么在税务局看来买这个投资的利息是不可退税的。
ii) Tax avoidance rule. 这一条的基本精神就是不管你做得如何天衣无缝，只要税务局能够证明你的如果你的最初目的是为了逃税那么这就是违法的。

只有结合以上两条原则我们才能选择正确的房贷产品合理减少需要缴的税(minimize tax)。注意不是逃税(tax avoidance)。

1. 不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途
如果一个账号里的钱同时被用作投资和非投资用途，那么这个帐号里用于投资的款项的利息可能无法扣税。具体解释非常麻烦，如果您非要知道可以找会计给解释一下。投资和私人用途的钱应该用不同的账号。

2. Redraw和offset在税务上的待遇不同
在操作和作用上来说redraw和offset是差不多的，但是在税务局看来它们是完全不同的。主要原因是redraw是在一个账号里面进出。Offset确有两个不同的账号。在税务局看来offset里的钱根本就没有混合过。而redraw如果用于私人用途那么这个帐号里的钱就被“污染”过了，道理和“不要把同一个账号同时用作投资用途和私人用途”一样。

3. Line of credit(LOC)是投资的好工具
LOC的功效和有redraw的贷款账号一样，但是更方便灵活。可以附带支票以及其他额外功能。最常用的方法是把房子的剩余资产放在LOC里面做投资用途。例：房子价值50万，按照80%贷款率最多可贷款40万。现有贷款30万。那么可以新开一个有10万额度的LOC。这个10万，如果你不用是没有利息的。只有使用的部分要付利息。投资用途的LOC利息可以扣税。当然LOC也可以作私人用途，但是利息不可扣税。不要用混了，请看第1条。

4. 自住房转投资房的贷款考虑
自住房转投资房，如何能够获取最大的扣税呢？这要在做自住房贷款的时候就想清楚了，等到想要转为投资房再想就晚了。
标准答案：自住房的贷款要做成interest only with offset。所有的钱放到offset账号里面，利息从offset账号里扣除。
重点：只还息不还本。
当你的房子转成投资房了，你的所有未偿还本金上的利息都可以扣税。如果你已经偿还了一部分本金，即使你把这部分取出，属于这部分的利息也不可以扣税了。Redraw不能达到同样的效果。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-9 09:13 编辑 ]

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六、贷款行情（2007年7月）
近几年来房屋贷款行业竞争激烈，大家竞相压价以期扩大市场的占有率。目前为止各大银行和大的贷款机构的利息相差极小。

通常标准浮动利息都是在8.05-8.09%之间。但是标准浮动利息有很大的讲价空间。贷款额低于25万的，基本上可以拿到0.6-0.7%的优惠。超过25万的有0.8%的优惠。如果数额非常大（>75万）的还可以有更多的优惠。

各贷款机构和银行的固定利息也都非常接近。也有讲价空间，但是非常小。30万以上可以有0.1%优惠。如果数额大得可能有0.15%优惠。

四大银行的房屋贷款中。联邦银行(CBA – Commonwealth Bank Australia)的offset账号属于网上存款类的不可作日常用途，不能用取款机。其它的三家都是普通的账号，可以使用取款机、Bpay、网上银行和可附带支票本。

有一些小的贷款机构利息会比银行低，但是他们的服务和功能相对也会少一点。

更新：2007年8月浮动利息普遍加了0.25%。
更新：2007年11月浮动利息又增加了0.25%。并且受次级信贷影响贷款利率折扣更难拿到。
更新：2008年1月各大银行的浮动利息又增加了0.1%-0.25%不等。官方利息继续看涨

七、总结

房屋贷款是人生最大的经济决定之一，千万要做好功课、考虑清楚。贷款的好坏牵涉到的钱绝对值得大家花时间研究。利率是一个重要的考虑因素但不是最终因素。还要注意到功能、收费、灵活性和相关服务。

至于那个产品最适合您，请在确认自己的需求之后咨询专业贷款经理。税务方面的问题请咨询持照会计。

以上都只是我个人的一点心得，如果有错误请指出。谢谢。


小提示
- 不管是哪个贷款机构，找一个好的贷款经理会使你的贷款过程轻松很多。
- 如果有能力超过贷款最低偿还限额或是有计划把自住房转换为投资房的offset绝对是一个好东西。
- 还息不还本的贷款方法对于投资房和自住房同样适用。

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老规矩，这么辛苦写的东西一定要自己坐沙发。

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真辛苦了,打这么多字.

OFFSET基本搞清楚了,问一个LINE OF CREDIT的问题.

文中例子里
例：房子价值50万，按照80%贷款率最多可贷款40万。现有贷款30万。那么可以新开一个有10万额度的LOC。

这个房子价值50万,是不是有两种情况? 一种就是购买时就是50万,现有贷款30万,实际付了20万? 然后又开了个10万的LOC?

还有就是购买时房子是40万,实际支付了10万,现有贷款是30万,(如果此时申请LOC,就是2万的额度?),后来房子升值,变成价值50万了,那我现有贷款仍是30万,但是我就可以申请10万的LOC了?

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要不是你刚才设了个1000点的阅读限制,沙发就不是你的了

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你要是敢座沙发我就

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这两种情况下都可以做LOC。建议结合房地产投资第二篇一起读。

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嗯,想起来以前就看过的.所以一直认为LOC是第二种情况.就是说要贷房子增值出来的部分.

如果是第一种情况,买50万的房子,有20万,那么贷40万,放10万在OFFSET 里,和贷30万,再申请一个10万的LOC,有什么不同呢

刚才又看了一下,是否是因为这个?

是否需要留一点活钱作应急用途？
如果答案为：是。那么自住房考虑用offset account，投资房用LOC

[ 本帖最后由 vont 于 2007-7-8 13:14 编辑 ]

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今早10：00左右还在想是不是请老妖写点房贷专题的文章呢？

结果。。。。。。

看来愿望还是会实现的。

谢谢！

尽能力加分了！！

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如果没有投资，那么Offset account和LOC其实是一样的。
如果有投资就不一样了。

举例：
贷款30万，LOC10万。
1。房子是投资房，LOC是私人用途。30万上的利息可以扣税，LOC上的不可以。投资房不用offset，没有意思。
2。房子是自住，LOC私人用途。都不可以扣税。如果以后也不会变成投资房，那还不如用offset。如果以后会变成投资房，那么为了以后那30万上的利息，分开做一个LOC是有必要的。
3。房子自住，LOC投资。30万上的利息不可扣税，LOC上的利息可扣税。为了能够让投资的利息扣税LOC是必需的。

详情请再参考第五节的内容。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-7-8 13:29 编辑 ]

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感谢老妖，写得真详细！
赶快通知lg来研究研究。

++++++++++

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太好了，及时雨老妖阿！

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我想了半天,突然明白了(反应够慢的)
现在很明白了.太谢谢了.

那么再多问一句,是否在LOC限额之类,银行并不会过问你的钱是用来做什么的?就是说你想用来做什么就做什么,不需要再得到银行的批准了?

刚才又找了一家银行的LOC的说明,其中有这么一句:
And if you're using your equity for income-producing investments, such as shares, the interest you pay on the money borrowed may be tax deductible.
所以这个能否扣税,主要还是要看是否是income-producing investments,对吗?

[ 本帖最后由 vont 于 2007-7-8 14:09 编辑 ]

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你的理解是对的。

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老妖辛苦了，周末码出这么多字来，一定要仔细拜读

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非常感谢为人民服务的老妖.....感动..................加分没商量.....

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先加分
后研究

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老妖真用心啊，非常实用的信息，全力加分。

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老黑，你太有才了！

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厉害的说。
一定要加分。

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谢谢老妖，收藏了。

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老妖很专业,辛苦了.讨教两个问题.一是comparison rate是什么概念?是指贷款一年的真是成本吗?但是你提到利息的计算按天是用年利率除以365.那么利滚利之后,实际成本会大于comparison rate的,对吧? 第二, 一般refinance的成本有多大?如果开始没有考虑好以后会不会转投资房,以后refinance的话,会很不划算吗?

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Comparison rate的计算方法比较复杂。它把很多up-front和ongoing费用都算到利息里面了。这样有好处也有坏处。好处就是你知道一个贷款的实际利息。但是坏处是这个comparison rate不包括ATM/bpay/eftpos/credit card的使用费用(千万看清楚了)，也不包括提前终止合约的费用。

利息的算法是每天算每月结。但是除了LOC以外，利息每月都要从别的户头收取所以并没有利滚利的可能。LOC的确可以利滚利但是投资用途的利息上的利息也可以扣税的。而且投资帐户一般会有钱不断的进出，利息倒是给了没有就看你自己解释了。

refinancie成本要看几个方面：
1。你现在的合同。是不是过了合同规定的期限。一般是4-5年。过了这个期限，没有罚款。有一个title transfer和loan discharge的费用很便宜的。
2。新的合同的开通费用。用professional package除了免费就基本没有费用。
3。如果你已经用了professional package，只要在这个框架里面从新做贷款。除了固定利息那部分，剩下的哪怕年限不到也不用手续费。

edit:我把这些加到上面去。

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谢谢老妖，又学到知识了！

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佩服！

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加分加分,先收藏了在说

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相见恨晚

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仔细拜读了，老妖确实写的周到。
关于自住房转投资房，有个问题请教一下：

假设我现在购买了一套自住房40万，贷款80％即32万，interest only。
数年之后，我又买了一套房子准备自住，房价就说是50万吧，仍需要贷款。
方案一：可以按照80％的的比例贷款40万，同时把原来的32万自住房贷款直接转成投资房贷款,并按照32万所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额72万）

方案2：自住房贷款32万，principle and interest。同时请银行利用其中的equity将第一套房屋贷款的32万元，refinance增加到40万元（也就是原先的购房成本）的投资房贷款，Interest only ，并自此按照40万元所产生的利息来claim tax benefit。（贷款总额仍为72万）

请问方案2是否合规、可行？
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