澳洲地产投资的若干谎言

在澳大利亚地产投资




关于地产的定律有很多,常常很有说服力,可经历了涨跌以后,仔细想想很多都是谎言。投资还是要做研究,不要拍脑袋。

1. 7年房价翻倍
这个最假了。完全却决于你看拿个7年,的确有些7年房子翻倍了,但没翻倍的7年有很多。

2. 大地破房涨的快
这句话对,但只说出了部分真理,后半句是跌的也快。看看这波大地破房跌的可惨了。

3. 公寓涨的慢,跌的快
涨的慢再大部分情况下的确是事实,但也不绝对。至于跌的快,这波下跌绝对是打脸。自从2017年中开始下跌以来,我就没看到哪个月公寓跌幅超过house的。甚至一度公寓还在上涨,house在下跌。直到现在仍然是house跌的快。

我说的公寓是二手房。我对楼花有偏见,澳洲近20年的楼花(包括楼花公寓和house and land package)就是一个joke。哪怕有很多人买楼花赚钱,那么我要说那些人买别的房子,不管二手house还是公寓,都赚的更多。

4. 好区涨的快,抗跌。差区最晚涨,最早跌
这句话绝对是啪啪啪打脸。这轮下跌一直是悉尼的东区,北区等领头羊。大西区跌幅小,甚至有没跌的。跌幅最大的貌似是hunters hills,富人区中的富人区。

5. 负扣税
负扣税其实是个谎言,但是是一个高级的谎言,比较难揭穿。所谓负扣税,就是你投资房子亏损了100刀,政府退给你32.5刀的税。很多人因此特别开心说是抵税了。其实还是亏了67.5刀。换个说法,A给B100刀,B去帮A交32.5刀的税,剩下的钱B拿。A会这么同意么?

负扣税本身是亏本的。如果房子有升值,而且增值税有减免,那样配合使用才划算。如果房子有大额折旧,那么只是账面亏损,负扣税有意义。但很多人不知道折旧在卖房的时候大概有一半是要吐出来的。

我也懒的举例子了。有心思的人一定会自己找数据研究。人云亦云的人一定会继续跟在大家后面乱说。

欢迎批评我的言论,但请不要攻击我这个人,谢谢。



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大地破房如果改建为什么会亏呢?不理解。如果大地破房本身卖的很贵, 那好理解,但如果只是比地价高不了多少, 加盖成好房子卖出去怎么个亏法呢?

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楼主这思维很好,很理性。个人投资的话首先大势跟你关系并不大,像罗振宇今年演讲时说的:没有人每天出门前看得是全球的平均气温,你要研究的是符合你预算的区域的具体数据,是“小趋势”,而不是“大趋势”。你列举的这些规律说的都是大趋势,所以并没有什么实际参考价值

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大多数人盖房子产生的利润都进了builder口袋,赚的是房市走好时的升值,以及大好时买家的冲动溢价

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七年翻倍肯定不准,因为房地产在过去几十年已经高涨了,土地价值和价格已经趋平,因而未来翻倍的年数肯定要延长。我估计至少十到十五年

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好区抗跌,我认为是真的。好区这个概念其实也在不断改变,不是说hunter hill是富人区就符合好区的定义。我觉得套用的3S比较适合识别好区

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一般咱们说



就是指翻倍的那个七年 其他的七年不算的

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总之,不要相信中介买楼花就对了

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公寓和house and land package就是joke. 价值质量就是个joke.一群楼花中介赚得盆满。

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求问3S

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房市不好的时候盖新房肯定亏,除非你自己动手盖,不算人工,只算材料。

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如果用3S原则,Auburn,Bankstown是标准的好区。

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Nagative Gearing总好过没有吧

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3S这个理念拓展到未来,比如五年,十年,十五年以后还是不是好的3S呢?我对这些区不熟悉,只是广义上觉得投资客应该自己做功课去判断和预测。不能生搬硬套别人口中的好区豪区

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Mark

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Station, school, shop,不知道是不是这三个。上面那位天涯客好像懂很多,你可以和他交流一下。其核心就是找出未来会产生就业和人口增长的区域,简单说就是未来的供求关系。

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大地破房不是不能买,而是不适合所有人,不能看见别人挣钱了自己也想,要看自己有没有这个能力。不只是金钱还有更重要的

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其实负扣税蛮重要的,如果你每年应税收入很高的话。楼主总结的也很好,负扣税必须和实际现金流配套估算才行。也就是说,要找到:投资产生的费用在税务上能抵扣应税收入,但每年投资项目的净现金流是正数或者为零(或接近零的小负数)。除此之前还有很重要的一点:该投资项目必须有长期增值潜力,也就是说长期看涨,增长率必须高于你支付利息和其他投资费用的。这个增长率根据你融资规模计算得出。每个投资方案都不同,不能简单和邻居进行比较。

现在悉尼墨尔本房价下跌,我感觉能实现以上原则的好货又开始出现了。先说明,我不是中介啊

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Timing
Location
Potential

My 2 / 3 cents

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auburn/bankstown的 school???

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据我的观察,不投资的人总是显得比投资人聪明。
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