本人小白一个,想请教一下各位。
Offset账户里面有点钱,想拿出来盖个奶奶房出租。找了几家报价,2房60平,连设计审批建造基本在14w左右。坑爹的是Council,需要交2.7w的Contribution Fee。所以估计总成本在17~18w左右。
不是什么好区,租金大概在300~350之间。
我列了一下成本收入(每月):
- 房租收入:$1,250.00/月(300/周,按50周算)
- 租房支出:-$279.00/月(包括Council Rate:1500/年,Water service:680/年,保险1000/年,中介:1周租金+5%管理费)
- 利息支出:-$567/月(4%利率,按17w算)
这样算下来,每个月能挣400刀,一年4800刀。
也就是说,从银行借了17w,产生了2.8%左右的净利润,是这样吗?
税务上可能还有一些收入,比如折旧什么的,不懂就没算。
说实话我觉得这投资看起来好像不怎么样,麻烦大家指点一下。谢谢!
更新:犯了低级错误,把利息支出算高很多。改了之后变成一年挣4800刀,好看多了。。。多谢提醒!
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再仔细算算
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这么便宜?求推荐builder
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我加了个户外凉棚,水泥地的收了我5万了都
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Council Rate:1500/年,Water service:680/年
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建议评估一下17万投下去卖的时候房产能增值17万吗?搞分租看着美好,其实回报有时挺低。原房产也许不宜居了,反而有损失。
也许花个几万做做landscaping对增值更好。
还有个方案可以考虑扩建,然后变成duplex。这样也许比单独建个奶奶房好些。
还有干脆拿17万再投资点别的。容易套现的。
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我也疑惑。eBay 上卖的几万的房子可以出租吗?
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多谢指点,这个也是我不确定的地方。
奶奶房和主房需要各交一份Council Rate吗?依我看council收contribution fee那股狠劲,我是不敢低估他们。
我听说水费的service部分一般是房主负责,租客只负责usage部分?奶奶房的能不能跟主房的一起交一份service,然后按水表让两家租客分usage部分?
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哪个COUNCIL 要2.7 W 的S94 CONTRIBUTION FEE?
我记得悉尼最贵得就是HORNSBY AND KU-RING-GAI ,两个几乎要1W .
建GRANNY FLAT 在稍微好点的区还是挺合算的,基本上能租500/WEEK
再说,全贷款能稳定获得近5000/年的收入还是很合算的。不过,就是降低生活质量了,尤其是家里有小孩的话
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是的非常有道理。但我也不确定,所以就没有考虑多年之后的增值/贬值问题。
我们房子地比较大,做了奶奶房之后,和主房还是能完全分开的(左右两边,像duplex一样,但是连不上,因为要避开easement)。设计上也考虑了尽量保护两家的隐私,乐观估计是不会对主房有致命的影响。
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不值得。理由是盖房成本过贵。 12万左右还ok. 怎么现在盖granny 这么贵了?
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黑镇的gf也不止300一周啊。
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宁可: 17万作为首付,买50万左右的unit。出租 450-500 都比你这个升值快! 并且现金流基本ok.
比如auburn
48万 2房unit/apt 租金460-480
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说起来都是泪。Blacktown council,每个suburb是不一样的,有些区只需要4000块,我们这个区是最贵的(我估计全nsw都能排前十)。反复确认多次,2.7w一口价。当时买房没经验,脑子进水,晴天霹雳。
也提醒一下有类似想法的同学,买房之前要做好功课……
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买个集装箱来改造下,需要council 批准吗?
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这个是强制的吗?我是council 要求捐钱但是可以自己不同意捐就好了
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是的,无论是detached还是attached,只要里面有厨房,就当作secondary dwelling来处理,就要交contribution fee
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hornsby and ku-ring-gai 也是泪
这也算是澳洲的奇葩之处了
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楼主说的17w 全贷款。所以如果真有17w 现金,估计又是另外一种情况
而且相对于投入回报来说,granny flat 应该还不错。
如果买公寓楼,全贷款,每年得倒贴几万进去吧
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再买一个比较好
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刚看到一个文章,说这个费用之前还有个‘盖子’(上限),现在政府把这个盖子也去掉了。Council威武,想收多少就收多少啦!
https://www.millsoakley.com.au/thinking/nsw-government-sweeps-away-caps-on-residential-development-levies/
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那垃圾桶是两家分开收吗?
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17w的现金是从主房的offset账户里面拿的,所以还是相当于贷款,只是利率就按房贷利率算(现在4%左右)。
这样的想法不知道对不对。
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还有修理费用 比如水管马桶堵了 煤气坏了 炉子不能用了 修修补补一年下来1000多很正常 还有保险也是几百刀!如果你自己住house的话安全隐患,不可避免的矛盾也很多,毕竟住的太近了。
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再比如如果有空置期么?
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