澳洲转帖：赚钱有很多方法，投资房地产有十大理由

在澳大利亚地产投资



赚钱有很多方法，投资房地产有十大理由

文/ Michael Yardney


赚钱有很多方法，有些人会说，房地产投资真的没有那么容易。
他们抱怨说，累积知识去了解房地产市场需要时间。
研究不同的地方，再找合适的投资物业可能需要数个月的时间。
然后，当你找到合适的投资物业，你需要通过协商，以一个优惠的价格购入。
这还不是全部……
你需要申请贷款，并找一位律师来处理物业的交割。
仅这部分就需要30到60天。
然后，当你完成物业的交割手续，你仍然必须找时间来自己管理，否则便需要找一位可靠的物业经理。
这一切听起来是不是太复杂了?
不是只有你有这种想法。这就是为什么有些人不投资房地产，而选择把钱投资于股票或管理基金。
但从我的个人经验来看，我认识很多人通过投资房地产实现经济独立，我也知道房地产增强了我自己的资产，改变了我的生活方式，所以我的答案是，这是非常值得做的事。
当然，这需要时间，但长远来看是值得的，随着你的技能和经验的增长，这也变得更容易。
而且，最重要的是，大多数投资者发现，建立一个房地产投资组合的过程很有趣。
资本高速增长，这使我们的净资产得以增长
稳健收入，随着时间而增加(帮助你偿还房贷)。
因此，投资住宅物业必须是你的财富积累计划的关键。
让我们更详细地看看为什么要投资房地产……

1. 更多百万富翁
如果你看看其他人取得的成果，你不得不说，房地产是非常好的投资选择。
根据每年公布的《商业评论周刊》BRW富豪榜，房地产一直是澳大利亚千万富翁的主要财富来源。
全世界的情况都一样。
记住，看看成功人士是怎么做的，并把这些原则应用到自己身上，这并无不妥。
如果绝大多数非常富有的人投资房地产都有利可图，按道理房地产当然会提供赚钱的机会。

2. 任何人都能做到
房地产投资不只是富人的玩意。
投资房地产并不需要很多钱。
这是因为银行可以为住宅物业提供高达房价90%的贷款，这意味着大多数拥有稳定工作和少量资金支持的澳大利亚人都有能力购买投资物业。
事实一再证明，谨慎而明智地使用房地产投资，可以让你我这样的普通澳大利亚人在大约10年内成为房地产百万富翁。
如果你真的想未来成为富人，你可能应该认真考虑一下如何利用房地产致富。

3.安 全
人们常说住宅物业是稳健的投资方式，但让我们仔细看看为什么我认为这是澳大利亚最安全、潜在利润最高的投资市场之一。
你从来没听说过房子会破产，是吗？但是很多公司都破产了。
甚至以前被认为是蓝筹股的公司也破产了。
不过，即使考虑到房地产价格经常会有起跌，主要首府城市住宅市场的房地产价格的基本走势仍在稳步增长。
当我说住宅物业是稳健的投资时，你不必相信我。
问问银行就知道了。
银行一直认为房地产，尤其是住宅物业，是极佳的稳健投资。
事实上，整个澳大利亚的银行体系都是由住宅物业的持续增长支撑的。
住宅市场稳健的另一个原因素是规模很大。
悉尼科技大学土地经济系的Peter Waxman估计，澳大利亚所有住宅的总价值约为2.5万亿元。
但住宅物业市场真正的特点是自住业主，也就是拥有自己房屋或正偿还自住房子贷款的人，拥有70%的物业。
投资者持有其余30%的物业。
想想....住宅物业是唯一不受投资者主导的投资市场，这实际上为投资者提供了一个内置的安全网。
即使所有的投资者都立即离开市场，房市也不会完全崩溃。
这70%的自用住房是一个很大的优势，还有一个原因——即使情况变得很差，大多数业主不会像股票市场等其他范畴那样惊慌失措，急于出售房屋。
因此，尽管受供求关系的影响，房地产价格确实会随着时间而波动，但庞大的自用住房市场将支撑房价。

4. 收入增长
你从你的投资物业中获得的租金收入让你可以申请贷款，获得杠杆投资的好处，帮助你支付房贷的利息。
这种情况将来还会继续吗?
多年来，从房地产投资中获得的租金收入一直在增长，而且增长速度超过了通货膨胀。
统计数据显示，澳大利亚的房屋自有率正在逐渐下降。
原因有很多，但尤其是随着房地产价格不断上涨，能够买得起自己梦想家园的人越来越少。
我们知道，政府在提供公共住房方面存在困难，这意味着业主将有大量机会在住宅投资上赚大钱，尤其是如果你拥有一套未来租户会有需求的物业。

5. 资本持续增长
从过往的记录来看，首府城市的优质住宅物业的资本增长一直都很高，价格并持续上升。
在过去的45年，墨尔本和悉尼的平均房价每隔7年左右就会翻一番。
在过去25年，澳大利亚首府城市整体每年的平均复合增长率约在10%。
这些只是平均值。
你选择的物业越优质——你在哪里买房，买什么，你的谈判能力如何，以及你如何为房地产投资融资——你的回报就会越好。
如果一套物业的价格以每年10%的速度上升(计算多年的平均数)，那么这套物业的价值每七年就会翻一番。
假设你拥有一套价值$500,000的物业。7年后，同样的物业将价值100万元，14年后将价值200万元。
当你拥有一套价值$500,000的物业时，你通常会有一些首付或一些存款，其余的可以申请贷款。假设你有20%的首付额，然后可以从银行借贷余款($400,000)。
7年后，你仍然欠银行$400,000 (假设是只付利息贷款)，你的净资产将从$100,000增加到$600,000。
这意味着你的净资产增加了6倍，尽管物业的价值只增加了一倍。
在接下来的七年里会发生什么?
你的物业将再次翻倍，达到200万元，你的净资产将增加到160万元。
你最初的$100,000投资价值将增加16倍，而你的物业价值只增加了4倍。
你的净资产的惊人增长是由于复利和杠杆的综合作用。

6. 你可以用别人的钱购买物业

我要告诉你一个小秘密。
如果你用全部现金(没有贷款)购买物业，你所获得的回报并不比其他类型的投资所能获得的高多少。
当然，你通常不会用现金买房; 相反，你会用别人的钱来买你的房子。
也就是说，你先付一小笔首付，通常是20%，其余的由银行提供贷款。
这叫做杠杆。
利用房地产杠杆的能力大大增加了你能赚到的利润，更重要的是，可以让你购买比你通常能买到的要大得多的投资物业。

7. 税务优惠
税务优惠非常重要，我们在本系列中有很多不同的文章，所以不在这里详细解释。

8. 你可以为物业增值
有数百种方法可以为你的物业增值，这将增加你的收入和物业的资本价值。
这些小事情包括刷一层漆，或者把旧地毯拿掉，把下面的地板擦亮。
或者你可以做一些重大的翻新或开发工程。

9. 你不需要卖掉物业
与大多数其他投资不同的是，当房价上涨时，你不需要卖掉物业，你只需和你的银行或房贷经纪人商讨，让你的贷款机构增加你的贷款。

10. 犯了错也没关系
即使你在最糟糕的时候买了最差的房子，未来几年物业仍有可能升值。

历史已经证明，长时间投资房地产，就算最初作了错误的决定也没关系。
如果你准备未来数年持有物业，一定会升值。
真的没有其他资产类别比得上房地产!


更多详情可参阅：https://propertyupdate.com.au/why-invest-in-property/

作者：Michael Yardney

Michael是Metropole Property Strategists的董事，该公司通过独立、公正的房地产建议，帮助客户建立、保护和传递财富。他再次被选为澳大利亚领先的房地产投资顾问，他的观点经常出现在媒体上。



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七年房产翻一番的速度不敢恭维，其实计算中间价的时候下，很重要的一个因素没有被考虑，那就是房主加建或者推倒重建所造成房产升值。但同意大部分的观点。

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大成大江大胸

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火钳刘明

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涨知识了

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能使富豪登上榜的應該是他們的business, 不是房地產。

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他们的business就是房地产

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这些说法在珀斯，阿德莱德和布里斯班都不适用了。
所谓房地产还是跟着人走，有人就有房地产，人口减少的地区，房产很难涨。
悉尼和墨尔本的房地产泡沫什么时候终结，还是看人口和移民政策。

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啊哦，当澳洲的我们谈房地产的时候，好像很少人会想到除了悉尼和墨尔本的其他二线城市

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大成好贴，稍稍有一点不同看法。

1. 如果从历史角度来观察，房地产作为投资产品，或通往财富的快车是在“法币”系统确立之后。 房地产实为超发货币的蓄水池。金本位时期，房地产有过百多年都不怎么涨的时候，局部地方还有下跌。 当然，我不是说房地产是对冲通胀的工具这个我是不同意的，我的看法是超发货币蓄水池， 这是有本质区别的。

2. 房地产是有周期的，这个不想多说，就两点，短期看利率，长期看人口。 我说的人口和大部分人认为的人口不一样。 我说的人口是人口年龄规律。 基本上人这一辈子会经历两个房地产周期，每个大约20年。 两个周期间隔10年。





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不错啊，理论结合实际，我也很赞同康波周期理论

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我总听说这个中介那个中介，到底几个中介，都是谁，介绍一下，我怎么就看不出来谁是中介呢？

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大胸呢

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我其实想知道..为啥没有搞房地产的和巴菲特吃个饭

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房地產是他們的investment

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文章说：房地产一直是澳大利亚千万富翁的主要财富来源。主要财富来源不是他们的business。当然也可能是投资，也可能是生意，但都是地产。



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  ……

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