澳洲说说墨尔本Templestowe部分地区卖房的情况。

在澳大利亚地产投资





    引言:房价从2017年底后,就一直在下探,现在拍卖成交率为45%左右,相对去年同期70%下降很多,那房子应该非常不好卖吧?但是家附近的有些房子挂一周就卖出去了,并且价格还不错,这让我萌生了写一个帖子的想法,就是哪些房子是真正的好房子呢,在这样一个市场还可以吸引这么多买家?在房价下行时,反倒是一个难得的机会来思考这个问题。我不是学经济学的,没有能力去判断大势,自己熟悉的区域也有限,那就从一个买瓜的角度,谈谈周围的房子,希望可以从这个小区域的房屋买卖来“一叶知秋”。
    首先说下Templestowe的区域数据,这个区域位于CBD东部约17km, 紧邻Doncaster, Doncaster East。说起这个区域,很多华人都挺熟悉的吧,豪宅区么,有一大片1英亩的房子,不过这些房子只占整个区的一半吧,但房子间的差异很大,价格区间在200-600万不等,本帖暂不讨论这类房子。该区附近有一个购物中心Westfield Doncaster, 一个中型购物中心Pines Shopping Center, 离M3 近。
    capture.jpg

    整个地区地形起伏较大,最高点大概海拔110米,在Pioneer Drive附近,最低点在区域南西部的Ruffey Creek, 约40米。

    terrian.jpg

    区域地质情况的话,大部分为粉砂岩,岩层浅,如果是开发的话,基础可以做的很浅。
    geology.jpg

    学校校区的话,有Serpells primary school, Doncaster Gardens primary school 等, 中学有East Doncaster Secondary College和Doncaster Secondary College.
    Serpells的分数是100分,排名是并列第一;ESDC的分数96,公校排名第10,总体排名约60 (2019数据),2018年时在公校中排12,总体排名约75,这几年排名一直在上升。

我们先暂时从这两个小学和East Doncaster Secondary College重叠的‘双校区’说起。
    school_zones.jpg

    说完了区域数据,咋们再来看看这边卖得好的房子吧,如果大伙有知道的也给分享下。

二、买卖房屋的完美操作。(26/1/2019更新)

   这几套的买卖简直太完美了,转手就挣一百多万刀。
1、79 king street templestowe, https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   先说成交价格:2017年7月 SOLD  5M
                            2015年8月 SOLD  3.25M
   再往很久前看   1993年4月 SOLD   0.158M
   2015年到2017年到底发生了什么事情,让价格蹭蹭蹭涨了1.75M?这个买家很牛B,买到手后先把房子租了出去,周租金$595, 然后找政府批了10套units, 办下来后已经到2017年,然后带批文卖了5M,牛!

2、79号对面的三块4000平的大地,以前是三套房子,分别是
   67-69 King Street, Templestowe VIC 3106 https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   71-73 King Street, Templestowe VIC 3106  https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106
   1 Tuckers Road, Templestowe VIC 3106 https://www.domain.com.au/proper ... emplestowe-vic-3106

   三套房子是2016年12月打包一起卖的, 每套价格是3.15M么?网上的信息不是很全。
   现在正在盖一个老年公寓,arcare Aged Care, 一共是117套,今年上半年就开始卖了。https://arcare.com.au/melbourne-aged-care/templestowe-aged-care/
     
   不过这几套都是大手笔,没点货还吃不下,不适合一般的买家,下面再说普通的房子,都是我前面所说的绿色学校区域内的。

三、高明的/失败的投资 (28/01/2019更新)

   首先说两套房子的买卖,也就是这两套房子,让我开始想写这个帖子,给大伙提供素材去琢磨什么样的房子该买和不该买。
   1 Browning Drive Templestowe, https://www.realestate.com.au/so ... mplestowe-129253270
   294 Serpells Road Templestowe, https://www.realestate.com.au/so ... mplestowe-129597834, 这套房子看起来是两套,其实是一个corner房1 Browning Drive Templestowe分的, 房东2014年7月份0.95M买入。2018年9月份房子还没有最后完工时, 新的1 Browning Drive Templestowe被拿出来卖,看到门口竖起的 FOR SALE 板子,我就嘀咕这个房多久能卖出去呢?大概两三周后牌子上贴了个 SOLD, 居然这么快,一查价格,1.73M,不错么!过了一周,294 Serpells Road Templestowe门口也竖出 FOR SALE 的牌子,我想这次没那么快成交了吧,结果一周后 SOLD 贴板子上了,价格 1.451M, 也不赖么,因为两套房中先卖的那个位置、外观都稍好些的。这里简单分析下,两套房的位置都不错,旁边为Green Gully Reserve公园,走路到Serpells小学大概10分钟,都是新房,但是能够在这么短的时间内成交还是比较让人惊讶的。卖家也有一些策略,没有把两套一起拿出来。这里还毛估估卖家的成本 0.95+0.4*2=1.75M,所以收益还是相当可观的。

  其实说一下另一套房子 12 Taparoo Road, Templestowe, https://www.realestate.com.au/pr ... emplestowe-vic-3106 , 卖价1.509M,网上查不到买入时间和价格,2018年11月份挂了不到2周卖出去的。

  这三套房子卖价都不错,并且成交周期短。个人觉得原因吧,首先是房子位置好,都在前面说的绿色区域内部;其次地块方正;再者房子好,都是两层楼,外观漂亮,里面格局方正。
  相对于这三套房子,再说一个例子,从自住或投资角度来看,都不是很理想,22 Whitehall Court Templestowe。这套房离1 Brownning Drive Templestowe不远,并且离Serpells 小学更近,房东在2011年8月以1.15M购入,2018年10月份1.366M卖出。是不是感觉收益和不远处的1 Browning Drive 差距大了,注意这两套房子是同时间拿出来卖了,22号可以说是高吸低抛,这种投资希望大家一辈子都不要做。个人简单分析下原因吧,地块位置没得说,但虽然这个房子的地块面积是855平,但是可以利用的面积并不多,并且是单层房屋。
  大家如果有觉得卖得好的,卖得不好的房子,欢迎发上来讨论。









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Templestowe自住的绝对好区,环境非常好

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区域地质的信息是哪里查啊

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这区得分两种情况1.是4000平的豪宅2.是普普通通700平左右的普通房子。   我朋友14年买的 4000平 房子是平房,去年卖了 价钱基本一样。

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搬板凳来观楼~

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我很喜欢这个区,努力的目标哈哈哈

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小学校区成绩顶尖 中学太一般谈不上校区房 最大问题是公交比较慢 想买大豪宅又不想太远的话 这里的价位可以考虑。 中产家庭的话选择这里1M出头左右的房子 自住还可以,投资的话中等。

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我未来不太看好华人大热的区

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不错不错~

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move on eltham 欢迎你

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eltham居住体验好吗?感觉有点远

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地势不平 起伏太大

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Eltham那裡素質好嗎

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这个区风景很好

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有一片豪宅区,风景简直绝了
郭德纲的房子就在那里


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这个区最近比较冷清 跌了不少

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一个非豪宅的house,现在的要价和2015的买入价基本没差多少了

还有一个要价115,成交98.5

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坐等LZ分享。

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绿化不错,树都长成型了;房子1990年后建的居多,相对Doncaster的房子要新一些、豪一些。

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在维州的地质数据库里面查, geo vic

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是的,这边的房子大概以Tuckers Road为界,分为普通房子区和大地区。您朋友的房子地址多少,如果方便的话发出来瞧瞧,也让大伙分析下从2014年至今价格未涨的原因。

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祝希望早日实现

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喜欢你最后一句话

关于公共交通的话,也许有人说,Templestowe, Doncaster, Doncaster East火车都没有,为什么要买?您如果有时间的话,可以去附近的Blackburn station,  Mitcham Station周围转转,我个人是不太喜欢的,离火车站近些吧,商铺多,人多,火车通过时比较吵,离车站远些吧,要去乘车的话开车去没地停,不开车要走10多分钟,总之比较尴尬。而Templestowe这边的Bus比较多,可能是没有火车的缘故,去City的话906、908,去机场的话901。

要想交通方便,中学又好的话,Glen Waverly、Boxhill和Balwyn都不错,比如Glen Waverly火车站以西, Glen Waverly Secondary Collegue校区内那一小片,购物中学/学校/铁路都全乎了,但那个房价就比Templestowe高一档了是不。

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不知道你为什么不看好,就是因为怕没有华人来接盘么?

华人看好的区,比如好一些的Balwyn, Glen Waverly 和Boxhill(仅仅指中学校区内),都是资源集中的区域,中学很好,有购物中学,有的还有医院和火车站, Templestowe、Doncaster和Doncater East等区域,都属于资源相对集中的区域,小学好,中学一般(其中East Doncaster Secondary Collegue有精英班,公校排第12)。个人觉得学校好这点很重要,100分的学校和98分的学校就相差很大,我女儿在Serpells Primary School, 每年都有同学觉得压力大转到周边学校去,其实如果那点压力都没有的话,上小学在我眼里就是荒废了。西人稍有钱都会送私校的,因为私校管理考核严格,咋们千万别被什么“快乐教育,天性”等误导了,那是西方国家进行阶级分层的主要方式之一。哈哈,跑偏了,关于教育的一些心得有机会再和大伙交流。

第二个么,我觉得华人区就是我们华人叫出来的,华人区华人的占比又有多高呢?肯定比希腊人少,比白人更是少很多。买家的比例也差不多吧。

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以后就是邻居啦

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萝卜白菜各有所爱么。

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坐等Eltham的朋友来回答

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据说在这边,还据说是从Ray White那买的,哪天如果碰到了就要求入德云社:)

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所以说要买好房子。
另外逆市抗不住了卖房子,就要做好被刀的准备,愿赌服输啊,虽然滋味极其不好受,和国内房产投资一比更不好受。

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哥们如果方便的话,贴个链接出来,大伙好分析分析原因,看是位置问题,地块问题,还是房子问题。我想现在不到万不得已,都不会考虑把房子拿出来卖的,房子持有的成本其实不高的,利息-租金-维护成本-负扣税后其实掏不了多少钱(负扣税取消现在只是说说,如果今年工党当选,看能否定下来、定到什么时候),以一个150万的房子计算,一年掏的钱1万多。降价割肉卖房的想必都有苦衷。
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