O.P.
大家好，想在墨尔本购买低端公寓作为 PPOR（可能有室友尝试支付一些费用）。
我的价格范围从 350k 开始上升到 600k，因为我发现我可以得到
现在我发现，购买我实际负担得起的任何东西似乎没有经济意义。
Body corporate 是造成这种情况的主要原因，即使没有设施的最劣质的旧砖房每年可能要花费 2000 美元甚至 4000 美元，当我让过户代理人查看合同时，他们基本上告诉我一半的游戏将要找出多少不可避免的巨额维修费用将用于修复建筑物中开裂的墙壁或其他任何问题。即使我看看现代公寓，它们也更糟糕，有不断损坏的汽车堆垛机、电梯、健身房和游泳池。也许作为奖励，他们有易燃的包层。它们只不过是一种负担。
除了这种低价值主张之外，这些年来，几乎所有我看过的东西的价格都在下降，即使内部进行了体面的装修也是如此。借钱几乎可以保证损失更多的钱？这不是资产，也不是投资，对吗？
感觉如果我买了，我就在我生命的大部分时间里锁定了大量的存款，只是为了继续出租，唯一的区别是我是自己的房东，可以在墙上钉几张照片。即使我把整个地方都租出去并将租金抬高到疯狂的水平，现金流仍然是负的，资本收益为零。
我知道价值主要在于土地，但人们可以住几年似乎没有“表现”，好像它根本没有任何价值。
想法？
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欢迎来到通货膨胀和保姆状态。由于过度监管、保险和运营/工资成本，基础设施的固定成本永远在上升。
Albo 先生每年从东南亚大陆向该国涌入 50 万美元，因此租金将进一步上涨.
联盟对这个小家伙不好，工党更糟 10 倍。
最好生在有钱的父母身上，这是唯一的解决办法。
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WetSandwich writes...
Thoughts?
在没有 BC 或 BC 的小街区购买别墅单元不活跃。
3 on block，BC 不活跃，所以我们只在单位所有者之间承担公共责任，每个单位负责自己的建筑和内容保险，园丁会在需要时在单位所有者之间分摊成本 - 到目前为止没有与任何人的麻烦，也没有过多的成本。
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WetSandwich 写道...
感觉如果我买了，我一生中的大部分时间都在锁定大量存款，只是为了继续出租，唯一的区别是我是我自己的房东，可以在墙上钉几张照片
差不多了.从租来的公寓搬到同一条街上我自己的公寓，我每周的支出没有改变。抵押贷款比租金低得多，但一旦我在上面加上水、利率和业主委员会，我支付的费用就完全一样了。剩下的钱没有存入我的存款储蓄账户，而是进入了对冲账户。
不同之处在于我可以摧毁墙壁并安装飞镖板（EZ no drill anchor my ass !) 我可以搭起几十个迫切需要但从来没有的挂钩公寓，而且我不能被告知我需要搬出，因为他们打算把这个地方卖给另一个投资者并且出于某种原因想要它空着，即使新业主将再次出租它。
还有一个事实是，尽管银行拥有大部分资产，但我确实拥有可以居住的资产，除非我违约，否则建筑物会谴责，我不会无家可归。我不认为它是一种投资，更像是一种安全。
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exitguy 写道...
购买小街区的别墅单元
我一直认为，如果您正在寻找与公寓具有相似特征（例如价格较低、面积较小、维护较少等）的房产，这最有意义。< /p>
像下面这样的东西似乎最接近房子的好处，同时最大限度地减少公寓的负面影响：
https://www.realestate.com.a
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Appille writes...
I always如果您正在寻找与公寓具有相似特征（例如价格较低、面积较小、维护较少等）的房产，我认为这最有意义。
因为有些人不想住在里面
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TenantAdvocate 写道...
因为有些人不想住在外围
在某个时刻，我们必须做出一些妥协，平衡利弊。
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WetSandwich writes...
Thoughts?
老实说，大多数公寓都值得作为租金。普通公寓非常千篇一律，没有什么可以将它们与同一邮政编码中的其他公寓区分开来。
只有两种情况我会建议购买：
1) 房产是独一无二的，适合您的生活方式，即超大、良好的位置、私人庭院/露台
2) 拥有成本明显低于租赁
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我只会如果我打算稍后购买新的 PPOR 并将其转为出租，请考虑购买一个单元来居住，如果我计划在该单元中至少居住 5 年，那也是如此。这将涉及先存入 20% 的首付，然后使用对冲账户像松鼠一样为我最终的 PPOR 存首付，同时我努力增加收入。
单位不会带来严重的资本增长。关于资本增长的最佳情况，购买较旧的无电梯单元是在一个重新开发的区域购买一个，在那里您与少数其他业主共享所有权，并按照商定的销售价格与新开发者。实际上，尽管这是一项 ROI 投资，但在 5 年内您的预期租金应该足以支付现有的 P&I 抵押贷款，因此在 20 年左右之后，您需要支付 20% 的定金和您必须保留的任何其他支出租客已经付清了。无论它产生什么收益，您都可以保留它，将其出售，或者借入股权购买其他投资，同时继续将其收益归还给贷款。
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房东目前正在流血，拥有比租房贵得多。他们已经在租金上亏损，但希望用资本收益来抵消，但随着利率上涨和更严格的法律，租金损失猛增，我怀疑资本收益能否弥补。有了公寓，资本收益就更不可能了，这使得所有权成为一个有问题的决定。经济上租房更好，但所有权还有其他好处。
如果您拥有的是房子而不是公寓，也不要低估维护成本。例如，今年 14,000 美元用于我的新供暖和制冷。当然，这是一个异常值，重大事件不会每年都出现，但较小的事件会经常出现。有了房子，您至少可以 DIY 或找到物有所值的技工，而有了美体公司，您可能会支付更昂贵的技工费用，并花钱请人来管理这一切。好处是至少应该少一些麻烦。
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您还记得学校或大学里的那些小组作业吗？你还记得它向你表明，有些人真的很糟糕，尽管有机会这样做，但工作永远不会平均分配，或者人们有不同的标准，他们乐于与之共处，有时尽管如此，自己做工作更容易花更多时间还是花费更多？这与需要军团与房屋的单位相同。您可以以更高的成本拥有一所房子并自己做事而不必与其他人打交道，或者您可以拥有一个单元并依靠管理人员/团体问题所需的（希望功能强大的）法人团体管理费用.
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uiop写道...
房东现在都在流血，买房比租房贵很多
p>根据我的经验，这不是。也许对于那些最近刚买的人来说，但我在 2021 年年中再次购买，而且拥有比租房更便宜。既有投资又有自住。
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WetSandwich 写道...
这似乎没有经济意义购买
“赤脚投资者”建议如果您还没有房子就买。
他的理由是基于每月支付抵押贷款的“强制储蓄”要素，不一定是因为这个更便宜。一些最终拥有自己房屋的人可能没有进行有意义的储蓄或投资。
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WetSandwich 写道...
< p>法人团体是造成这种情况的主要原因，即使是没有设施的最劣质的旧砖房每年也可能花费 2,000 美元甚至 4,000 美元，您忽略了这些法人团体成本涵盖的事实
建筑保险（我每年支付 700 美元）花园维护（我的花园很小，我妈妈每年支付近 5000 美元，这不包括我和我兄弟免费做的工作，包括所有游泳池维护）公共财产清洁水费，如果没有单独的水表（我每年支付 900 美元）公共财产电力维修和维护建筑物（我在 4 年的所有权中花费了超过 20,000 美元，我的房子在我搬进来之前 10 年进行了翻新）苏如果您可以买房子，要么不支付/不做任何这些事情，要么自己做大部分事情。但是和一些拥有房子的人交谈，问他们平均每年花多少钱。我认为您会发现房主平均花费超过 4,000 美元。一位朋友以超过 2 万美元的价格粉刷了他的单层房屋。如果您每 20 年这样做一次，那么每年仅用于绘画的费用就为 1000 美元。每 5 年请一位树艺师，费用超过 1500 美元。
如果公寓有电梯的便利和游泳池的好处，那么它们就是必须付费的奢侈品。
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公寓最大的问题是：
消防法规——多层公寓楼有消防维护费用，而住宅和较小的公寓楼没有维修高层建筑的额外费用。双层房屋较大公寓的结构问题业主委员会缺乏经验，每年无法筹集到足够的资金来支付不可避免的大型一次性维修费用。业主/租户通常不会做任何这些事情——他们甚至不会清理平台在他们的前门外。如果您购买 1970 年代的公寓楼，它已经有 50 年的历史了。你必须预料到在某个阶段窗户需要油漆/修理或更换，屋顶上的瓦片需要更换。如果您购买一栋有 50 年历史的房子，情况也是如此。
这些是正常的房屋拥有成本。
我 25 年前以每周 220 美元的价格在邦迪海滩租了一套公寓。今天同样的公寓每星期将超过 800 美元。如果我当时买它，它的成本将在 20 万美元左右。今天它的价值将超过 100 万美元。做总和。从长远来看，拥有一套公寓比租房要好得多。拥有一套公寓作为投资是另一回事。
我已故的叔叔有句谚语，今天看起来非常昂贵的东西明天听起来真的很便宜。
评论< BR>
Rob182 写道...
根据我的经验，这不是。也许对于那些最近刚买的人，但我在 2021 年年中再次购买，而且拥有比租房更便宜
你是否考虑了所有成本？我认为人们错过了一些事情，例如平均他们将拥有房产期间的交易成本、平均 15-20 年的翻新成本、股权的机会成本等。
您是否也在低固定利率？我在 2020 年底买房比租房好，但这只是因为我有低于 2% 的固定利率，如果我采用浮动利率，那肯定不会比租房便宜。
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uiop 写...
您的固定利率也很低吗？我在 2020 年底购买比租房好，但这只是因为我有低于 2% 的固定利率，如果我采用浮动利率，那肯定不会比租房便宜
我的投资固定期限到期在 4 周内。租金仍将支付抵押贷款的 5.5%。对于租金还是拥有，总会有争论。我宁愿拥有一套已付清的房产，也不愿在退休期间租房。希望我的 PPOR 在 5 年内还清，让我有 15 年的时间退休，在那里我可以将这些抵押贷款还款用于其他投资机会。
我想知道那些没有还清 PPOR 的养老金领取者在租房时如何应对
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我认为墨尔本的公寓很快就会开始出现资本收益。就目前而言，许多公寓甚至不值得建造它们的成本。在人们愿意支付激励公寓建设的价格之前，将会出现严重的供应短缺。
公寓曾经花费 5 万美元，而同样的公寓现在花费 40 万美元。因此，公寓不能免受资本收益的影响。只是在他们身上很慢。
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darksidepoints 写道...
我不能被告知我需要移动因为他们要把这个地方卖给另一个投资者并且出于某种原因想要它空置，即使新的所有者只是再次出租它。
宾果游戏。
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梅尔的既定公寓价格已经触底。它有 5 年的时间从之前的五六年亚洲资金浪潮和婴儿潮时期的负扣税浪潮中重置，这些浪潮将收益率追逐到愚蠢的水平。
无论是否有任何土地价值，都可以从这里长期获得 2.5% 的资本收益。
如果您以 5.5%-6.0% 的总租金收益率购买，这是合理的。分层费用减少 1-1.5% 只是生活成本。
总回报率为 7.5-8.0%。
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令人难忘的写作......
公寓曾经花费 5 万美元，而同样的公寓现在花费 40 万美元。因此，公寓不能免受资本收益的影响。只是在他们身上很慢
或者甚至像我的联排别墅一样赔钱。持有 7 年，以 25k 的亏损出售。我买的 2 栋房子，其中一栋可能涨了一倍，另一栋涨了 20 万n 2 年。
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