O.P.
大家好，
论坛新手，希望从论坛的角度得到一些建议或意见。
所以我的情况是我有两笔IO贷款和 1 笔 P&I 贷款，全职 53 岁，离婚，单身收入，零债务。
- 2 笔 IO 贷款（拖欠 70 万@6.54%）
- 和 1 本金和利息（拖欠 11 万@5.94） %)。
- 到期日是 2051 年
- 一名抵押权人。
我已经计算过这些数字，目前我基本上均匀地准备偿还 3 笔贷款加上生活费用（收入与支出）。 i:e 我已经用完了现金流（一旦我的储蓄被侵蚀）。
幸运的是，我的 P&I 贷款有超过 10 万的重提
我有 2 个单位墨尔本地铁（都超过 12 个月，所以 50% cgt）目前处于热门市场，在供应满足需求之前，其价值不太可能下降，而且可能会增加（除非现金利率和 col 持续上升，这可能会进一步上升）赶走买家）。
资本收益加起来约为 400 - 500k。
策略：
希望持有所有 3 笔贷款，直到秋天左右，甚至是 eofy，然后还清目前处于 223k 资本收益范围内的最小欠款贷款（340k）。
此时我将进一步提供资本收益，如果需要的话，可以降低进入重绘。 （有可能）
一旦我卸下贷款并支付资本收益和销售费用，我将轻松拥有资本来支付保赔贷款，留下资本并再次拥有现金流。
< p>在退休金中投资一大笔，并利用该现金流将每个发薪日的进一步工资贡献添加到退休金中。简而言之：
- 保留价值较高的 IO 贷款（当前估计）大约 60 万）
- 增加超级
- 保留 P&I 贷款，但将其降低至一美元或更少
提前感谢您的建议/意见。
评论
零债务。
除了你欠的一百万美元？ :o)
拖欠
拖欠
我不确定您是否正确使用了这个术语。这意味着您未能支付最近到期的付款。你是这么说的吗？
提前感谢您的建议/意见。
这两笔贷款的利率都很合理，到期日也很长（即再融资没有什么意义）
希望将所有 3 笔贷款持有到秋季左右
为什么？你已经领先了，从现在到那时之间很有可能发生崩溃（虽然不是很大，但确实存在）。
我的现金流已经用完了（一旦我的储蓄被侵蚀）。幸运的是，我的 P&I 贷款有超过 10 万的重提
所以您想继续运行，直到您的所有资源都到期，并希望那时您能够再兑现 10% 的现金？似乎不明智。
在我看来，大多数投资者都因为贪婪而被淘汰。您已经做得非常好，并且将获得近 50 万美元的收入。你可以拥有自己的家，自由干净，银行里有很多钱。我建议现在出售一处房产。这可以恢复现金流并允许巨大的超级工资牺牲（我想你知道结转捐款吗？）。等到 2024 年 7 月，再出售第二个（可能会做得更好，也可能会做得更差），并通过在不同的纳税年度出售而获得税收优惠（无论如何，今年和明年几乎每个人都只需缴纳 15% 的资本利得税。 ）
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O.P.
嗨，PG，感谢您的回复，
pgdownload 写道...
除了你欠的那几百万美元？ :o)
实际上是80万，如果我卖掉一处房产，就会降到36万（目前的预估几乎是两倍），因为扣除费用和税款后我将有足够的资金来支付贷款以及保赔贷款和剩余资本。
为什么？你已经领先了，从现在到那时之间很有可能发生崩溃（虽然不是很大，但确实存在）。
因为需求（严重）超过供应，并且随着移民的加速，这种情况将持续下去，所以价值并不可能会崩溃甚至取消，并且在未来 6 至 18 个月内很可能会增加。
价值下降的唯一原因是澳大利亚央行从现在到那时逐月加息。 IMO 生活成本最高。我将密切关注今年剩余时间的预测以确定。
从历史上看，圣诞节传统上并不是一个强劲的市场时间。
所以你想继续跑步直到您所有的资源都已过期，并希望届时您能够再兑现 10% 的现金？
就像我说的，我的 P&I 重提金额超过 10 万 – 我还有积蓄，所以无论如何我可能要到明年年中才会吃这个。只是在出售之前不要在可自由支配的支出上挥霍。简而言之我不会产生超过当前银行余额的现金流（储蓄）。
您做得非常好，将获得接近 50 万美元的收入。你可以拥有自己的家，自由干净，银行里有很多钱。我建议出售一处房产
嗯，这就是计划，只是有问题的时候。
（我想你知道结转捐款吗？
< p>实际上不是！这是未来退休金供款的一种形式吗？您能向我解释一下吗？无论如何，在我这个年纪，如果有额外的现金流，我会在雇主供款的基础上进一步增加我的退休金。等到 2024 年 7 月再出售第二处
我宁愿保留第二处房产，因为考虑到到期日，我可以轻松维修它，并且有现金流量/资本来增加超级资金，并可能考虑其他投资。如果你愿意的话，并不是所有鸡蛋都放在一个篮子里。事实是，房地产一直以来都是一种可靠的投资策略。
感谢您的想法PG，非常感谢。
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Flagpies 写道...
不太可能崩溃，甚至撤销，而且很有可能增加
这是每个投资者的呼吁。我只是在一张纸上写下你从现在到五月份计算出的上涨空间（扣除所有成本）。将其与当今世界发生的一切进行平衡。大多数成功的投资者都是因为贪婪而失败。
其实不是！这是未来超级贡献的一种形式吗？您能给我解释一下吗？
设置一个 MyGov 帐户并将其链接到 ATO。在 ATO 网站上，您可以看到您可用的“结转捐款”。简而言之，我们每年都可以向 super（最高）投入 27,500 美元。我们的雇主已经支付了 10%，也就是说，如果您的年收入为 100,000 美元，则为 10,000 美元。这样，我们每年可以牺牲 17,500 美元的工资。
结转捐款与我们每年（过去 5 年）每年没有牺牲工资的任何费用相关。因此，如果您 5 年没有这样做，那么您可以在事后牺牲 17,500 美元 x 5 = 87,000 美元。您可以一次性向您的退休金提供者付款（需要您填写表格）或通过工作工资牺牲（无表格）来完成。
这对于通过销售赚大钱的人来说真是太棒了资产并支付资本收益，因为您有足够的钱从出售本身中维持生计。例如，您可以牺牲 87,000 美元的薪水，并在您的养老金中获得至少 15% 的税收优惠。
我宁愿保留第二处房产，因为我可以轻松维修它
有道理。只要从 PPOR 中清除您的不可扣除债务，您就可以过得很好。大多数人一生都在储蓄并还清自己的房子。一旦您达到了这一障碍，那么您就可以进入即兴阶段。
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O.P.
pgdownload 写道...
这是每个投资者的呼吁。我只是在一张纸上写下你从现在到五月份计算出的上涨空间（扣除所有成本）。平衡这一点与当今世界上发生的一切。
很好的建议 PG，我想这归结为现在是否值得赢得胜利，而不是在 6-8 中获得额外的 4 – 5%（推测）几个月，无论如何，这可能会或不会实现。
再说一次，这是一个何时的问题，而不是一个如果。
所以我会询问你的意见（如果你能说出你的真实想法）房地产经纪人帽子），如果这只是现在就获胜的情况，考虑到市场有多热（即使房源有限），在现在>圣诞节期间出售会比推迟到新年更好吗？
还有一个问题（抱歉紧迫），考虑到市场的热度，如果它持续下去，走拍卖路线还是表达兴趣路线会更好？
设置 MyGov帐户并将其链接到 ATO。在 ATO 网站上，您可以看到您可用的“结转捐款”。
非常感谢这位 PG，这是很好的信息。
非常感谢 PG 的中肯建议。< /p>
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Flagpies 写道...
在圣诞节期间销售会比推迟到新年更好？
恐怕完全超出了我的专业领域。有一种理论认为，在假期期间出售是有利的（因为其他人都去度假，库存要低得多）。认真的竞标者可以集中精力购买几套/一套房子，而不是几十套。
最终没有人能真正强迫你卖掉你的房子。进行拍卖或私下出售，如果在所有出价或出价之后您认为您想要等待更长时间，那么您可以随时拒绝。
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O.P.
感谢 PG非常感谢您的见解。
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Flagpies 写道...
考虑到另一个问题（抱歉紧迫）市场热度如果持续的话，是走拍卖路线还是表达兴趣路线更好？
Getti稍微了解一下房地产主题，但无论如何：
如果您的目标是获得最高价格，那么拍卖不是实现这一目标的方法。如果您仔细想想，您会发现拍卖会为您带来第二高的价格 + 1,000 美元。
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pgdownload 写道...
结转缴款与我们每年（过去 5 年）没有工资牺牲的任何事情有关。因此，如果您 5 年没有这样做，那么您可以在事后牺牲 17,500 美元 x 5 = 87,000 美元。您可以一次性向您的退休金提供者付款（需要您填写表格）或通过工作工资牺牲（无表格）来做到这一点
一个重要的症结是您的 TSB 不能超过500k。 87k 坐在附近的合理可能性
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Flagpies 写道...
希望持有全部 3 笔贷款直到秋天左右，甚至是 eofy，然后还清最小的拖欠贷款
为什么还要等待？现在就卖掉吧，你无法预测未来。
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Flagpies 写道...
我有 2墨尔本地铁的单元（均超过 12 个月，因此 50% 资产净值）目前处于热门市场
我拥有 IP 超过 40 年，并在几年前卖掉了一个，我' d 持有大约 30 年
我必须向 ATO 支付 CGT 增长数字的 1/4 - 这是......痛苦（和遗憾）
一位著名的墨尔本顾问– Michael Yardney – 曾经说过“永远不要出售”
在你均衡配置并从任何资本增长中受益的时候
如果你计算你的 IRR（你的净现金投入，以及您可能从出售中获得的净现金收益）您可能会发现它并不像您将其留在那里所获得的收益那么多
正如我在退休时发现的那样，在还清房屋和闲置现金的情况下，考虑购买另一处投资房产卖掉那个之后 - 你猜银行告诉我什么？
“因为你没有雇主，我们不能给你贷款”
齿轮IP的一般原则（比如80%）是它乘以你的净CG（比如5倍），你支付最低税，而你的投资贷款利息和费用抵消你的应税租金收入。
一旦你兑现（不包括超级） – 请注意关于非优惠 300-33 万美元限额的 3 年规则）您可能会发现您将因股票或 ETF 等投资而缴纳更多所得税 – 哎呀！
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