O.P.
我刚刚购买了一处投资物业并更换了地毯、粉刷了墙壁和进行了其他小的改进。总成本8k左右。我可以要求退税吗？
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可以，但它会抵消您的其他收入以减少收入。
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我可能是错的，但我认为你只能在出租时索赔......
如果你购买并准备，我不认为你可以索赔......再次，我可能是错的
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完成折旧报告。
你不能只要求资本成本改善，你需要对它们进行折旧.
根据您之前的帖子，建议您寻求专业建议..
/thread/91j10k63
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LastDays777 写道...
刚刚购买了一处投资物业...。我可以要求退税吗？
谷歌“初始维修 ATO”，您就会得到答案。
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我完成了一份 BMO 报告，还要求这些设置成本是十年以上的资本支出 (800pa)
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< p class="reference">Blueberries2013 写道...
是的，你可以，但它会抵消你的其他收入以减少收入。
不，你不能——如果你不是一个合格的会计师然后提供空白的建议是不可以的！！
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很遗憾你没有先租住房产一段时间——即使这意味着暂时降低租金
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这是一个不，不知道为什么每个人都认为他们知道税务建议并继续给出错误的建议。< /p>
这是初步维修，税务局认为由于这些问题/房屋的磨损，您为房屋支付的费用较少。老实说，您可能会这样做，因为看到其他潜在买家会因损坏和磨损而降低报价。
您不能将任何初始维修或改进的费用作为标准减税要求购买后但在出租给租户之前的财产。相反，这些成本被归类为基本工程，并在 40 年内每年收取 2.5% 的费用。
而且 ATO 也不是那么严厉，您无法在 6-12 个月后对房产进行翻新租用一处房产并认为您可以将其作为维修和保养索赔。所以不要听之前的评论..
我会说你可以在至少 2-3 年后进行这些改造/升级而不会遇到麻烦。
不要忘记您需要证明 renos 是由于租户造成的损坏/使用造成的，而不是损坏/使用是在购买前造成的（即购买的原始状态）。
此外，维修和维护在纳税申报表中报告给税务局，因此他们可以将数据与您的第一个租金收入日期（本财政年度）和 10,000 美元（示例）维修/维护成本相匹配，这是一个简单的审计，可能需要不到几个小时。所以我建议你不要尝试。
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通常情况下，如果你在装修之前拥有房子的目的不是投资，那么他们无法申报。
但由于 OP 购买了该物业并将其出租，因此其目的是允许申报与使该地点准备出租相关的费用。
< p>较大的成本项目（地毯/油漆等）将被视为资本改进，并且可以随着时间的推移通过折旧申请。这是关于它的一般信息。您将需要与您的会计师讨论具体细节以及它们如何适用于您。
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快速回答 – 是的，它们是可索赔的，但不是全部在今年。它们都将被视为解决现有问题，而不是“维修和保养”。
地毯可以折旧 10 年。
油漆、管道等在性质上被视为资本，并要求超过 40年。如果您在 10 年左右后重新粉刷，那么您可以在这样做时冲销任何剩余价值。
如果您更换了任何电器产品，例如烤箱、空调等，通常可以单独申请10 – 15 年，具体取决于它是什么。
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SNA ralph writes...
快速回答 - 是的，他们可以索赔，但不完全在今年。它们都将被视为解决现有问题，而不是“维修和保养”。
地毯可以折旧 10 年。
油漆、管道等在性质上被视为资本，并要求超过 40年。如果您在 10 年左右后重新粉刷，那么您可以在这样做时冲销任何剩余价值。
如果您更换了任何电器产品，例如烤箱、空调等，通常可以单独申请10 - 15 年，具体取决于它是什么。
不正确，初始维修/改进是 div43，而不是 div40。
https://www.etax.com.au/rental- property-tax-deductions/
你不能 cl目标是在购买后但在出租给租户之前对房产进行的任何初始维修或改进的费用作为标准税收减免。相反，这些费用被归类为基本工程，并在 40 年内每年收取 2.5% 的费用。
您的维修将被归类为初始维修（在租赁之前）。我不知道你怎么能抗拒他们是根据租户的损坏进行维修，当你从来没有租户住在房产里时。
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你好– 我和我的伙伴在 2018 年购买了一套 3 居室的房产。当时，化粪池系统已由议会等机构批准安装正确。
该房产在 Airbnb 上使用了 2-3 年，然后在长期出租。目前已租用。
在过去 12 个月左右的时间里，可能是由于雨水过多和更频繁地全天租用，化粪池系统停止工作。然后，我们每月至少要支付 360 美元的租金才能抽出化粪池。
我们委托原来的管道工程师评估并解决问题。问题是，安装时系统安装在 900 毫米深度，而不是工程师原始报告中所述的 600 毫米深度。这显然是在检查后由理事会签署的。显然没有人意识到（或关心）设计安装不正确。所以..最终它完全停止工作了..
我们在本财政年度支付了近 20,000 美元用于报告、许可和新的“环境化粪池”安装以解决管道问题。
< p>问题——作为维修或保养，这是完全可以减税的吗？新系统是必需的，因为旧系统已完全损坏......并且仍在使用旧水箱（不需要更换）。该装置保留了大部分旧系统，但安装得更高，并配备了一个在需要时自动启动的泵 + 警报系统。或者它是一个重要的“改进”？因此不能作为扣除额索赔？
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如果不引用发票并获得有关所执行工作的更多详细信息，我不能肯定地说（所以请询问您的税务代理人)
Jusnickdo 写道...
安装得更高，并带有一个在需要时自动启动的泵 + 警报系统。
但是这个听起来这可能是对您安装的原始系统的改进，这意味着 2 万美元不仅仅是将资产恢复到您获得财产时的原始状态。
因此，您可以要求扣除多年的成本（折旧）而不是前期维修扣除。
TR 97/23 para 124 (b) www.ato.gov.au
好如果你也想了解修复与改进，可以浏览整个阅读的想法:)
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Ginfloda写道...
但这听起来可能是对您安装的原始系统的改进，这意味着 2 万美元的作用不仅仅是将资产恢复到您获得财产时的原始状态。
p>嗯，是的，你可能是对的..但该系统对于持续的租赁至关重要，也是在这种情况下唯一可能的解决方案..即不可能更换/更换 100% 之类的
“我们承认，使用不同的材料可能会导致属性的轻微和偶然程度的改善，但仍然只能恢复属性的功能效率。如果改进程度超过轻微和偶然，则支出属于资本性质，不可根据第 25-10 节“
和
”(b)
所做的工作是否不仅仅满足恢复功能效率的需要（在 86 CLR 106；9 ATD 454 和 115 CLR 72；14 ATD 87），请记住“修复”涉及恢复某物它以前的状态没有改变它的特性；”
...从这个意义上说，“更好的”系统将旧系统改进到如果正确安装它应该已经处于的状态.它基本上将房子恢复到一个有正常厕所系统的房子。这就是它的全部改进。可以说它增加了房子的价值，但考虑到房子无论如何都应该有一个正常的污水处理系统，这是相当模糊的。
< p>它将化粪池系统恢复到一个正常运作的旧化粪池系统。我认为这个特征没有改变，因为它基本上仍然是一个化粪池系统并使用相同的化粪池。看看我们的税务代理人的想法会很有趣。
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Jusnickdo 写道...
而且该系统对于持续的租赁至关重要，也是在这种情况下唯一可能的解决方案..即不可能 100% 替换/替换。
摘录t 我终于在我的笔记中发现我认为解决了你上面的陈述：
同样，维修费用不能立即扣除，仅仅是因为别无选择，只能承担它。为更换资本资产而进行的工作仍然是资本支出，不会因为没有选择进行维修或因为法律要求进行维修而将其重新定性为维修+有一些案例被引用但我找不到任何提供在线链接。
从这个意义上说，“更好”的系统将旧系统改进到如果正确安装就应该已经处于的状态
恢复化粪池系统到一个正常运作的系统，因为旧的应该是
出于税收目的，它“应该是”什么并不重要。出于税收目的的维修是由于创收期间的自然“磨损”造成的。
此外，对您来说最坏的情况是 ATO 自动将化粪池问题归类为“初始问题”维修”，因为从技术上讲，这是您购买房产时就已经存在的问题，而不是由于租户使用/损坏而发生的问题。如果发生这种情况，您将被迫贬值超过 40 年（糟糕）
我认为这个特征没有改变，因为它基本上仍然是化粪池系统并使用相同的化粪池。
也许吧，但对我来说，“新环保化粪池”+ 自动泵+ 警报系统的添加表明对现有（尽管有故障）系统的改进......
你的然而，税务代理人可能会发现发票中可以归类为维修的元素 - 只要发票对所有已完成的工作都有单独的行项目。
几年前我有一个客户有 ~在他们的 IP 上完成了价值 10,000 美元的化粪池工作。根据他们通过电话给我的信息，我告诉他们这可能是一项资本改进，并且会被折旧，但是在他们进来并向我展示发票并更详细地描述了已经完成的工作之后，很明显这实际上是一次维修，因此 100% 免赔额。
再次强调，我只是根据您在帖子中提供的信息给出我的意见，您的税务代理人在看到发票时可能会有不同的看法，请讨论和你一起等等。祝你一切顺利，祝你有个好结果！
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谢谢你的帮助，伙计，我真的很感激！
< p>发票说明是：-“供应和安装新的化粪池系统，包括泵站、沙子、挖掘和泵工作。按照报价”。
报价说
p> AES 管道工程的供应和安装
供应所需的挖掘工程
供应经认可的粗砂
供应新泵站
所需的所有管道工程
作为供委员会签署的构造图
所以我想从这个意义上说，它更可能是一项资本支出。唉唉唉。
再“初修”的潜在问题。我们所知道的是它已经停止工作——这可能是因为它似乎没有按照原始设计安装，但我们不确定这就是它不工作的原因。
例如。自购买后 3.5-4 年内无需泵出。直到我们全职租用该物业后，问题才开始出现。也有可能初始安装也未能应对过去几年降雨量的大幅增加。
如此棘手 – 但“贬值 40 年听起来很糟糕......”......这是否意味着我们必须把钱还给 ATO，因为这是应该早点完成的“初步维修”之类的？或者我们在购买时提交的折旧报告现在将被视为事实不正确？
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Jusnickdo 写道...
这可能是因为它似乎没有按照原始设计安装，但我们不确定这就是它不起作用的原因。
我从您的原始评论中了解到管道工程师推断不正确的安装是系统去年完全停止工作的主要原因。您确实还提到了雨水和租户使用可能导致它停止工作，但最终；如果一开始就安装错误，那么它就是一颗定时炸弹，最终注定会崩溃……（在购买房产之日就存在的缺陷 = IR）。
话虽如此, 根据我的经验，我仍然老实说，如果 ATO 将其视为初始维修，您会很不走运。
或者我们购买时提交的折旧报告现在将被视为事实不正确？
如果您已经有了折旧时间表，您应该打电话给公司，让他们将 2 万美元添加到您的时间表中。也可能有报废要索赔。
我很想知道他们对已完成的作品评估的折旧率是多少
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Ginfloda 写道...
如果您已经有了折旧时间表，您应该打电话给公司，让他们将 2 万美元添加到您的时间表中。也可能有报废索赔。
这是由一名工料测量员完成的。
所以这是我们在看到我们的税务代理人之前应该做的事情..抢占他们的观点它不能作为维修扣除？或者最好先看看他们怎么说？
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