O.P.
大家好，我问过我的会计师一些问题，但我一辈子都无法理解答案。想知道是否有知道的人能用通俗易懂的英语解释一下。
房子和大片土地以 100,000 美元的价格购买了 CGT 前
以 100,000 美元的价格在 CGT 后翻新的房子
一直租用它，并以 80,000 美元的价格折旧装修（成本基数 $20,000)
出于 CGT 目的，一半免 CGT，另一半需缴纳 CGT。售价为 1,000,000 美元。资本收益为 1,000,000 美元/2 = 500,000 美元减去 20,000 美元 = 480,000 美元
我的问题
如果当我决定出售时，我的房地产经纪人告诉我如果我先拆掉房子我会得到更多的钱怎么办.所以我以 25,000 美元的价格拆掉了房子，并以 1,100,000 美元的价格卖掉了土地。现在没有房子，我的资本收益是多少？
谢谢
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简短地写...
< p>以 100,000 美元的价格翻新房屋后的 CGT什么时候完成改善的？
评论
curtly writes...
或 CGT 的目的，一半是免费的，一半是受 CGT 限制的。
为什么会这样？
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如果改进超过相关阈值，您似乎应该获得估价以提供销售价格中有多少适用于改进。
如果您降低价格，该物业可能价值更高房子然后大概估值可以告诉你，财产改善对资产价值没有任何贡献（或接近），这随后意味着整个收益是 CGT 前。
https://www. ato.gov.au/indiv
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简略地写测试...
房屋和大片土地以 100,000 美元的价格购买了 CGT 前
以 100,000 美元的价格翻新了 CGT 后的房屋
一直租用它并按 80,000 美元的折旧翻新
如果您翻新了在您拥有房产期间，您的总成本基数为 120,000 美元。
如果售价为 1,000,000 美元，则未折现的资本收益为 88 万美元。折现后的资本收益为 44 万美元，您需要为此缴税。
我对 REA 建议如果您在出售前拆掉房子可以获得 10 万美元持谨慎态度。高成本和建设时间长正反映在市场定价中。准备入住的房屋比“原始条件”房屋和空地要好得多。
评论
O.P.
Braveheart81 写道...
什么时候改进的？
上面的例子只是为了理解概念。假设该物业的销售合同是 1985 年 8 月（CGT 前），我们于 1985 年 10 月取得所有权并立即签署了建造房屋的合同（即 CGT 后）。我知道需要历史估值，因为购买日期与上述不同。
Terry_w 写道...
为什么会这样？
Terry_w 写道...
为什么会这样？
p>由于总成本为 200,000 美元，½ 是在引入 CGT 之前。对于 CGT 而言，只有房子是一项资产。
Braveheart81 写道...
那么估价可能会告诉您房产改善没有任何贡献（或关闭to) 到资产的价值，这意味着整个收益是 CGT 前的。
是的，这就是我想知道的（而不是假设的）。如果是这种情况，那么我认为如果您获得批准的 DA 并将其出售给开发商，情况也会一样。
ChrisMe 写道...
您的总成本基数为 120,000 美元。
您看错了。房子的成本是 100,000 美元。折旧 $80,000。资本收益计算的成本基础是 $100,000-$80,000 = $20,000（尽管这不是问题的重要部分）。
我会对 REA 的建议保持警惕
不要担心设想。我只是想了解它是如何工作的。可能有类似的情况 (i) 财产被烧毁并且没有投保，(ii) 当前建筑物被推倒并建造了另一处财产。
评论
粗略地写道...
由于总成本为 200,000 美元，½ 是在引入 CGT 之前。对于 CGT 而言，只有房子是资产。
你说你翻修了房子。你有没有寻求过这方面的建议。你是如何计算出百分比的？
评论
简略地写道...
现在我的资本收益是多少，没有房子？
你说土地是 preCGT。如果没有改善，则可以免除。但这不是我调查过的事情，所以请寻求您自己的法律建议
评论
O.P.
Terry_w 写道...
您是否就此寻求过建议。
是的。只是不明白他们在说什么。
你是如何算出百分比的？
它实际上比例子更复杂，因为有 2 块土地，一块是 CGT 前，一块是 CGT 后和 CGT 后改进。我刚刚以 50/50 为例。我刚刚在 ATO 网站上读到，您可以聘请估价师来确定销售价格的哪一部分可归因于改进。我认为这回答了我的问题，我原以为我们的会计师会告诉我们这一点。我现在可以用一个更好的框架问题回到他们那里。
评论
简略地写道...
它实际上更多比示例更复杂，因为有 2 块土地，一块是 CGT 之前的，一块是 CGT 之后的，还有 CGT 改进之后的。
这是一个严重的遗漏。
评论
O.P.
Terry_w 写道...
这是一个严肃的问题，需要忽略。
但我不想回答这个问题问题——我明白了。更重要的是您在销售时如何分配 CGT 前的土地和 CGT 后的建筑物，我需要指导。
还有更多的复杂性，但我也理解这些细节。
评论
草率地写...
只是不明白他们在说什么
我本以为我们的会计师会告诉我们这
在我的职业生涯中，我发现并不是每个会计师都知道 CGT 规则，尤其是当它很复杂的时候。提出问题是正确的做法，但请尝试寻找精通复杂 CGT 的税务代理人或会计师。
评论
O.P.
Cecile 写道...
但尝试找到精通复杂 CGT 的税务代理人或会计师。
问题不是技能，而是他们是否愿意向您解释.这几乎就像会计师不想让你知道他们的秘密一样。我也不追求免费的——我想得到好的建议并期望为此付费（我们已经同意）。
这就像我们正在与财务会计师打交道，但我们真正需要的是一位可以协助我们做出决策的管理会计师。
评论
粗略地写道...
这不是技能有问题，是他们愿意向你解释。
我想大多数人会在他们完成计算后尽可能详细地解释它。
这不是一个简单的情况。大多数会计师会在他们去的时候查阅各种资源，以确保他们做的是正确的事。这不是您期望大多数人能够立即告诉您精确计算方法的事情。
我已经这样做超过 15 年了，还没有遇到过之前的确切情况（2 块土地，一块土地，一块土地，一块土地，在 CGT 后建造的住宅）。这远非常见情况。
评论
https://www.ato.gov.au/law/v
基本上，拆除房屋是一项资本收益/损失事件（尽管无需纳税，因为您没有收到任何收益），所以您的情况是资本资产（土地）的一部分+ house) 发生了 CGT 事件。
因此，您必须在发生事件的资产部分和未发生事件的资产部分之间分配成本基础（尽管我无法计算 - 有趣的是，如果您认为拆迁实际上是对土地的改善，因为土地现在更值钱，拆迁成本可能会加回到成本基础中？）
我也持怀疑态度拆除房屋可以提高土地的价值——拆除房屋几乎不需要任何成本（假设没有石棉，则为 10,000 美元或更少）。如果买家想要推倒重建 (KDR)，实际的拆除成本不是问题。如果买家想住在房子里，拆迁显然会变得很困难。主要问题通常是在出售之前是否值得对这个地方进行装修——如果主要买家可能是 KDR，那么这就是浪费钱，因为它对他们没有价值。
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