澳洲【“与魔鬼做交易”：爱彼迎高杠杆房东损失惨

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【“与魔鬼做交易”：爱彼迎高杠杆房东损失惨重】
很多年来，谢丽尔·多普(Cheryl Dopp)每当听到手机发出爱彼迎(Airbnb Inc.)新订单的提示音，都会觉得那一声“叮”代表着钱币入袋。她把新泽西州泽西城的一处房产挂在爱彼迎上出租，她说每月总收入在8,000美元以上，是长租的两倍。
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而如今，这声“叮”在多普耳中却意味着订单取消和财务危机。这位54岁的信息技术承包商表示，她整个3月有大约1万美元订单一夜之间蒸发。她每个月在以Airbnb为主的投资组合上要投入2.2万美元，其中包括泽西城的另一处房产与迈阿密的一栋住宅。

在她看来，不断增长的债务抵消了租金收入增加的盼头。她说：“我和魔鬼做了一笔交易。”

多普是零工经济中上层阶级的一份子，这类业主和投资者为了通过爱彼迎获利购买或租赁房产。爱彼迎催生出了一个短租产业，业主们经营着各自的“房产帝国”，将这家创业公司变为一家不拥有任何酒店资产的酒店经营方。

新冠病毒的蔓延暴露了美国经济应对危机的短板——能快速提供低廉的商品和服务，一旦大环境变差则不堪一击。

事实证明，共享经济在这场大流行病疫情中尤其不稳定。硅谷倡导将美国变成充分利用灵活工作时间、不受规章制度或专业培训阻碍的企业家之乡。接受了这一理念的人们将自己的汽车变成了优步(Uber Technologies Inc.)和Lyft Inc.的工作站，或成为 DoorDash等食品配送公司的快递员。

这部分人受到了冲击，而爱彼迎遇到的问题更甚。房东雇佣清洁工、室内设计师和物业维护人员，建立起小型房地产帝国，因此当他们陷入困境后，产生的连锁反应就绝不仅限于他们自己的房源了。

分析租赁预订情况的市场研究公司AirDNA LLC的数据显示，由于旅游业停滞，3月中旬，爱彼迎房东遭遇了15亿美元的订单取消。爱彼迎为住客提供全额退款，这迫使房东要自掏腰包，或是请求银行宽限4月的贷款和租金。

“房东本应随时为这部分收入蒸发做好准备，”房地产贷款信用风险分析公司Argentia Group Inc.负责人吉娜·马洛塔(Gina Marotta)表示，“结果呢，他们反倒因此养成了奢侈的生活方式。”

这家催生了短期租赁经济的初创公司正在大幅削减开支，并于上月锁定20亿美元的融资计划，其中包括10亿美元的高利率贷款。《华尔街日报》(The Wall Street Journal)上个月报道称，由于疫情爆发，爱彼迎已经损失了数亿美元，该公司尚未公开发布这些数据。

尽管大多数房地产经济学家表示，爱彼迎相关的房产规模太小，不至引发住房危机，但爱彼迎经济的崩溃可能会给贷方带来压力，损害房产价值，并证实一些地方政府长期以来的疑虑，即爱彼迎助长了可负担住房危机。

“没人预料到这场全球疫情会导致美国人都在家避难，经济遭到颠覆。”爱彼迎发言人尼克·帕帕斯(Nick Papas)说，“这是暂时的，旅游业会反弹。爱彼迎的绝大多数房东只有一个房源，房东们将继续欢迎客人入住，创造收入。”

帕帕斯表示，和爱彼迎相关的房产只占全球住房存量的一小部分，对整个市场的影响微乎其微。他说，爱彼迎在全球有超过300万名房东，700多万套房源。

爱彼迎房东的背景、财务状况和业务各不相同，要解决他们的困境颇具挑战。他们在许多城市的运营属于灰色地带，各地短期租赁的相关法规还在不断完善当中。其模式从拥有房产到签订公寓长期租赁协议不等。

AirDNA估计，爱彼迎在美国的不包括共享房间的整栋住宅或公寓房源中，有三分之一是由只有一套房源的房东提供的；另外三分之一由拥有2到24套房源的房东提供；剩下的三分之一则属于拥有超过25套房源的房东。

一些出租25套以上房源的房东由Sonder Corp.和Lyric Hospitality Inc.等初创公司管理，这些公司支付租金，通过爱彼迎和其他网站转租数百套公寓。近几周，其中多家公司强制员工停薪休假或裁员。

爱彼迎发言人帕帕斯表示，该公司没有按房产的细分数据，也无法对AirDNA数据的准确性发表评论。他表示，全球超过70%的房东只有一套房源，而这些房源约占爱彼迎总房源的一半。他拒绝透露整套房源和转租房屋房东的比例。

【无人订房】
一些爱彼迎小房东每人平均花费数十万美元购置房产以获取短期租赁的租金。2018年，密歇根州克劳森市的詹妮弗·凯勒赫·哈兹利特(Jennifer Kelleher-Hazlett)于2018年花费约38万美元购置了密歇根州的两处房产。她说，她和丈夫将金融投资变现，并从他们的雇主那里借了10万美元用于装修。

现年47岁的哈兹莱特估算，每月扣除房贷后他们能从爱彼迎获得7千美元的净收入，可以为做兼职药剂师的她和当教师的丈夫补贴家用。疫情爆发前，夫妇俩正在考虑再购置一些房产。她表示，现在无人订房，他们连房贷都还不起了。“我们要么借更多钱，要么拖欠债务。”

爱彼迎允许房东自行制定取消住宿的退款政策。客人退订时，采取严格政策的房东可以拿到一半房费。在规划未来时，许多人都将稳定的收入来源作为一项参考因素。

发言人帕帕斯表示，大多数活跃房源并没有严格的取消政策。

疫情爆发后，为了应对住客惊慌之下取消订单，爱彼迎官方介入，而房东们感到失去了控制。爱彼迎为入住日期在3月14日至5月31日期间的客人提供全额退款，如此一来，那些利用爱彼迎的收入获得资金支持、并以此维持其商业小帝国的房东们顿时陷入财务困境。

爱彼迎曾表示，虽然公司给予房东便利，允许他们灵活制定取消政策，但房东也同意了一项“意外状况政策”，即：公司可以在某些情况下推翻房东制定政策，正如爱彼迎在疫情中所做的那样。

一些房东觉得爱彼迎把他们坑惨了。“我觉得房东可能压根没想过自己制定的政策会被推翻，”凯莱赫-哈兹利特说，“他们很注重以住客利益为中心。”

之后，爱彼迎表示将向房东支付取消预订房费的25%，并设立1,700万美元的基金，帮助信用评级较好的房东支付房贷。爱彼迎表示，每位房东的资助上限为5,000美元。

这笔钱对亚特兰大的詹妮弗和大卫·兰德鲁姆夫妇(Jennifer and David Landrum)这样的房东来说可谓杯水车薪。2016年，他们创办了一家名为Local的公司，向商务旅行者和电影产业工作者出租他们租用的18套公寓和负责管理的21套公寓。他们在每套公寓上的花费都超过1.4万美元，用于购买地毯、抱枕、艺术品和枝形吊灯。兰德鲁姆太太表示，爱必迎是他们每年约150万美元总收入的主要依托。

兰德鲁姆太太称，他们每年要花5万美元清洁费，还要花2.5万美元找一名检查人员，约3万美元请维护人员和景观设计师，更不用说家装的花费了。

她表示，从3月14日爱彼迎开始给住客退款时，他们已经有累计近4万美元的退房订单了。夫妇两人只付得起18套公寓4月份租金的一部分，除非有人订房，否则他们无法履行支付三个月租金的义务。他们已经降低了清洁工等工作人员的工资。雪上加霜的是，佐治亚州的短期租赁禁令一直持续到4月底。

“这太可怕了，”兰德鲁姆太太说，她表示，自3月中旬以来，他们的一些房源已经打折了三次。经过协商，公寓业主同意对他们的租约做出一些宽限。兰德鲁姆太太表示，不然的话，他们就只能卖房子了。

佛罗里达州、宾夕法尼亚州、佛蒙特州和特拉华州也在打击短租业务，对爱彼迎和类似房源实行临时禁令。加利福尼亚州索诺马县和南卡罗来纳州默特尔比奇等地方政府也颁布了类似的限制措施。如此一来，即便住客有隔离需要，但又想不在家或在亲戚家隔离，一些爱彼迎房东也更难让他们入住了。

最近接受爱彼迎调查的房东中有近五分之一表示，用爱彼迎平台出租房屋使他们免于被驱逐，也避免了止赎。该公司向美国国会领导人提交了这些调查结果，并成功游说将房东纳入《新冠病毒援助、救济和经济安全法案》(Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act，又称《关怀法案》)，这样房东们可能就有资格获得小企业贷款和失业援助等。

该项目的资金已经全部用完，国会上月还批准了另外4,840亿美元的援助资金。目前尚不清楚有多少房东符合申请条件，也不清楚放款的速度是否足以弥补他们的损失。

3月份，美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)表示，拥有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)担保贷款的投资房产的所有者，如果因新冠疫情导致收入损失而无法支付房贷，可以寻求宽限，这一政策变化有可能会帮到一些爱彼迎房东。该机构随后采取行动，帮助面临现金流危机的抵押贷款公司，将这些公司所代表的拖欠贷款的房主还贷的期限限定在4个月。

【“没有援助”】
宾夕法尼亚大学沃顿商学院(University of Pennsylvania's Wharton School of Business)的房地产业教授苏珊·沃希特(Susan Wachter)表示，疫情造成的经济损失可能导致贷款机构重新评估对爱彼迎的放贷。“目前还没有针对这种情况的救助措施。”

地产经纪人格雷格·黑格(Greg Hague)表示，许多爱彼迎房东都急着抛售房产。黑格在凤凰城经营一家房地产公司，曾帮助州议员起草短期租赁法案。“来找我们的人特别多。有人过来说，‘还有一两个月我就要被止赎了。现在要怎样才能卖出去呢?’”他说，这降低了房产的整体价值。

爱彼迎的帕帕斯表示，没有统计数据表明房屋销售或价格受到了影响。

随着全国各地实行短租房禁令，爱彼迎表示公司正在转向专注长租业务，并鼓励房东接受这种业务转向。一些面临收入压力的房东在Zillow、Craigslist等信息网站上寻求传统的12个月的长租约。

为田纳西州纳什维尔市当地政府提供许可证追踪业务的软件公司Host Compliance LLC数据显示，4月份的头几天，在允许短租业务的纳什维尔市，包括爱彼迎在内的3,600个非房主自住的房源中约有十几个在Zillow或Craigslist上发布了为期一年的租赁广告。市政领导人表示，他们担心随后会出现更多此类事件。

其中一套公寓位于“城市景观”(City View)住宅区，有泳池和可俯瞰市中心景观的屋顶。2015年“城市景观”项目竣工时，该地区致力于控制短租业务的议员弗雷迪·奥康纳(Freddie O'Connell)希望这个项目能吸引年轻的专业人士和家庭，帮助缓解该市的住房短缺。他说，然而相反，这里成了短期租赁的天堂。

“有了爱彼迎，神奇的想法出现了。”奥康纳说，“人们冒了很大风险，现在我们看到后果了。”“城市景观”拒绝置评。

2015年，IT业务承包商多普购买了泽西城的两处房产，每处都有多套公寓。她说，她以每晚140美元的价格上架了一套公寓，当月赚了4,200美元。她说，她还购买了迈阿密的一处房产，用假名挂在爱彼迎和其他其他短期租赁网站上，并用这些房产的预期收入来支付一笔六位数的维修贷款。

多普说，当各州开始实施封锁隔离政策时，“我想，‘天呐，我们要失去一切了。’”

她说，虽然她的部分房产有长期租户，但这个春天，她损失了大部分爱彼迎的订单，无法支付4月的抵押贷款、房产税和保险。她说，有一家人在爱彼迎上用折扣价租下了她在迈阿密的房子，这让她松了一口气。她还计划申请小企业贷款，寻求银行宽限，寻找不依靠爱彼迎的长期租户，并出售一处房产。

她表示自己开始关闭爱彼迎账户了，“我不想再和魔鬼做交易了。”

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我和魔鬼做了一笔交易

魔鬼给你钱的时候为什么不这样说？

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投资本来就有风险

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还有不少杠杆更多的Airbnb房主，名下十几套房子，疫情前年租金收入最高2M，上月月底开始陆续破产。

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想想那些装修投入几百万几千万的民宿

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太长

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损失惨重的是那些租了一堆房子改装做民宿的人。

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目测airbnb到年底不一定可以恢复得过来

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今年一年，感觉是够呛了

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投资肯定有赚有赔，没必要太恐慌。

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Airbnb 至少到明年年中才有机会复活，今年就别想了

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可能要到明年吧

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风险和机遇并存


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那是交易的开始

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长期还是赚的啊，一年赚2倍普通房租，假设这种风险10年来一次，完全可以COVER。

只怕这次结束房东会更喜欢上这个魔鬼。

另外，这是给爱彼迎做广告吗？

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吃肉的时候呢

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Airbnb基本只有傻子才干

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目前只有等疫苗什么时候出来

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太长了，看不完

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用过AirBnB，非常垃圾，对房东超级不友好。这种公司倒闭也不奇怪。

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人哪

只看到吃肉，不记得挨打

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无厘头的文章，这和魔鬼不魔鬼有一毛钱关系。就是一种商业模式遇到天灾了而已。
airbnb恢复不容易，应该是所有行业里排最后的了。
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