各位兄弟姐妹们， 我有个问题一直想不明白， 求大家给开解。 40万的房子每周租金$400 和 30万的房子每周租金$300 如果说其他的支出都一样， 那么哪一个的回报会好一些？ 还有就是投资回报率怎么计算？ 万分感谢
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不懂帮顶
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40万租400的好些
前提是Strata没啥差异
两套房子，council，water差不多的
主人的话，维护成本也差不多，例如油漆啊，铺地毯啊
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我是这样算的,假定其他维护等费用一样，都是2000/年
40万的房子：
利息 40万 x 6% = 24000/年
租金 400 x 52 = 20800/年
-----------------------------------每年亏3200+2000=5200
30万的房子：
利息 30万 x 6% = 18000
租金 300 x 52 = 15600
----------------------------------每年亏 2400+2000= 4400
然后假设你的平均税率是30%，亏得部分有负扣税
那么你可以计算，房子每年的增值，能不能超过 (这个数额 x 0.7)，如果能，多出来的部分才是你赚的。
当然，仔细算的人还会算折旧之类的东西，但是那些最后算下来差别不会太大，房子赚钱主要还是靠增值，
其次是靠租金超过利息即所谓正现金流。
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楼上是大师啊， 讲解的很详细 感激
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为什么说40万的好一些呢
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计算的不错。
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个人感觉40万的好过30万的
亏得部分有负扣税 其实30万和40万 每年你自己贴的钱差不太多 但是从房价的涨幅来看 差10万的钱 哪个好点就不用说了
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还有COUNCIL RATE，保险， 水费没有计算进去， 30W 和 40W 的房子是有区别的！
[ 本帖最后由 qinyi 于 2012-7-22 09:32 编辑 ]
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大哥，俺知道，可是LZ跟俺说假定2套房子维护等其他费用一样：）
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还是自己算算看吧。有一个很不错的投资房计算器。
我给你算了以下，请看附件。
8年后，两个房子都升值60%。30w的ROI更好。
[ 本帖最后由 tvc889 于 2012-7-23 11:18 编辑 ]
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mark
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学问啊
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不完全赞同“房子赚钱主要还是靠增值”
房子增值平均一年5-8%，租金收入平均3-7%，是不是主要靠增值不能一概而论。
通常来讲大house租金回报低，可能增值部分占的比例高；而小的unit，尤其传统意义的差区，租金回报率其实相当高，能达到7%以上，那就跟增值对收益的贡献差不多，甚至超过增值带来的收益。
所谓主要靠增值其实只是主观判断，并不是以数据为依据的。
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回答楼主的问题：
40万，400/w和30万，300/w，当然是40万的好，前提是其他费用一样。
当毛利率一样的情况下，固定费用对30万的那个投资来说（比如律师费、strata，council, water, repair, insurance），占的比例就高，导致净利润率就低了。
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个人很怀疑房子增值平均一年5-8%
按照一年5%算,10年以后是1.71倍原房价
查一下悉尼近10年的房价,可以发现超过一半的房子都达不到这个增值,跑输银行利息
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所以租金回报其实是权重很大的一块收益，而很多人往往忽略，把目光仅仅放在看上去很美的房价增值部分上。
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这个算法不对。别忘了租金。
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基本net return在5%左右的就是很好的投资房了
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没法比，因为每个房子增值的部分是不可知的
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这样的话，投资就太失败了
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说的是net rental，不包括房子增值部分
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租金净收益率5%的话是不错了
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mark
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很难说
要看LOCATION而导致的CAPITAL GAIN预期
所以答案应该是看LOCATION
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学习了。
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近期SYD还真难找到这种40w有$400租金的投资房。好多都是卖49w，租金是$430的或卖36w,租金是$320的。
还是我看错区了？？
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租金收入还要交所得税的。如果是negative gearing阶段，收到的租金和ATO退税刚够还银行贷款。如果是positive cashflow 收到的租金付完费用交完税真不多了耶。还是资本增值比较靠谱，相对税率也低些
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