澳洲受天朝朋友所托,做一个墨尔本搞airbnb的分析,

在澳大利亚地产投资




农历新年临近,在天朝的大拨成功朋友,各个摩拳擦掌,准备莅临澳洲指导工作,作为土澳村民除了一门心思做好接待工作,别无想法。但村民没想法,架不住各种精们想法多。最近最常见的想法就是,某精站在墨本CBD某条街上,大手随意一指某栋大楼,“你说我买一些房,搞爱彼迎如何?”嗯,嗯,嗯,搞爱,这个可以有吗?

作为一名实事求是,绝逼不坑朋友的老实人来说,现在的墨尔本还能搞爱吗?能不能搞爱,某精说了不算,俺村里人也说了不算,能不能搞爱,数据说了算。人话就是能不能挣钱说了算。

首先是房子,搞爱呢,一般大家都钟情于CBD的一卧室公寓。根据澳洲最大的买房网(realestate.com.au)数据显示,目前符合条件的待售公寓有238套,价格可以从20万以下到50万加。从投资性价比的角度,中间价位30万应该是个合理的价位。当然这个价位基本上就是Studio的待遇。

特别注释:人精们应该是全款买下,但是这笔钱他们在国内应该是有成本支出的,类似与借贷。所以我就套用澳洲的信贷情况模拟给对方看。同时,鉴于澳洲对国外投资者的非常不友好,他也不会作为外国投资者出面,相当于本地人持有。


有了房子标的,下面就是支出,这个要分成两部分。一,一次性支出;二,持续性支出;先谈一次性,30万的房子,假如银行可以放贷80%,那么20%的首付,外加印花税和过户的一些费用总计6%好了,也就是说需要准备26%即7.8万。最后再加上填满房子的家具和家电,紧吧紧吧算2000,凑个整数8万。这就是实打实的一次性支出。

然后就是持续性支出,银行的24万借贷,我们选取一个中间利息4.3%,30年,本息一起还,那么每月需要偿还银行1188元。这样明面的支出就很清楚了。那么既然有明面,自然就会有暗面,物业、市政、水电煤网络以及运营的费用。这一部分就很难算清楚了,因为我也不清楚。根据有限的了解,这类不算太新,设施一般的公寓,物业我们算3000好了,然后市政算1000,水电煤网络算2000。目前这就有6000块/年,并且可以肯定每年会小幅增加。至于最后的运营费用,这个需要结合下一个问题来看。

有了支出的大概轮廓,那另外一头就是收入问题了。定价和出租率就是重中之重。这个时候爱彼迎就要出马了。我就选取了一个三口之家,中国农历新年期间,在墨尔本停留3个晚上来做样本估算。整个CBD大概不到200个房源可以选择,爱彼迎称这个时间段超过65%的房源已经被预订。在几乎浏览了所有房源之后,考虑到淡旺季的平均因素,不考虑爱彼迎的收取的费用,我觉得房子的定价应该在120上下,一年365天可出租率按照60%算,也就是219天。总计就是26280元。然后我们再回到运营的问题上,219天有客人,那么大概70%即153天需要有人做退房清洁。根据咱们华人网站铺天盖地的招爱彼迎退房清洁的广告,这个小房间的收费应该在25-30之间。那么费用就是30*153=4590。最终实际到手26280-6000-4590=15690,那我就取个整数16000。

那么这个投资,我就哔了狗啦,16000再减去银行还贷12*1188等于1744。相比较投入的8万元,回报率大概只有2%。

各路大神,不知道我这样算有没有问题,跪求指教。


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物业算少了,5000+, 市政1000+

收入:156天。除非你地段很好。

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还没算保险,不少的一笔开支。

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30万的房子能做到80%贷款么。。。先打个问号

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没问题。Airbnb回报就是渣。真心不明白什么房东在用。长租回报率好太多。还少烦心事。

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入住率算得保守,做得好的话至少能有70%;
清洁费是客人出的;
房价算的太低了,像样点的一房公寓怎么也要40万上下了;
配家具的钱算少了,一房配下来四五千总要的;
以及管理房子的成本还没有算



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既然是还本金,说明房子在30年后就是你的了。这个是不是应该算到回报里面?

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碰运气

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算的太粗糙了。
大量的钱没算进去:
1、物业费
2、出租管理费
3、保险费
4、council费用
5、维修费
6、报税的费用
7、负扣税回报

另外,应该不止有60%的出租率。

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20190129_162328.jpg airbnb??是这个吗?

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光Body fee就要5000+ ?

WOW!

我還真不知道這麼貴....那買房划算嗎?

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且還要擔房價的可能跌價與折舊....看來買房真的不一定划算

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或者这个?

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这个也不差。

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保险不贵的,说保险贵的都是没做过,真正贵的是中介管理费,或者如果自己管理的话则省很多,另外说bnb回报率不如长租的也是不靠谱,长租现在净回报率有3.5%就不错了,大多短租的回报率都要比这个高。

我反而觉得bnb的最大风险是政策风险

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这个概率非常小的,另外bnb平台本身也带保险,真有损坏可以全赔的

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在自由市场国家中,如果一眼就看出“划算”的话,恐怕机会早已不在。

任何一个行业,永远有人通过努力、智慧和机会,赚得盆满钵满;同时有人因为疏忽、贪婪或是背运,赔得厉害。

看自己的心态,和投资的水平,以及运气了。

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"那么这个投资,我就哔了狗啦,16000再减去银行还贷12*1188等于1744。相比较投入的8万元,回报率大概只有2%。"

能cover掉本金还能赚钱的房产已经是很划算的了.......

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出租率到底能不能去到你写的数字很难说。朋友在richmand ikea对面的两房,做了两个多月air bnb之后放弃,通常只有周末一到两晚有人租,物业公司的原因没办法交接钥匙,只能客人快到的时候过去等,然后离开的时候去拿回钥匙,清洁工收费40一小时,两小时起算。算下来还不如整租,麻烦事少多了

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你能干清洁再说,$25-30谁给你干啊,开玩笑

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我就想问问没有身份也可以买二手公寓了?

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我朋友的 说 去年入住率 全年60~70% , 说是比前一两年差一点

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既然是投资房产肯定还要算capital gain 。只是airbnb 部分好像你说的的也过分乐观了。不过假设40万房产每年增值1-2%, 就是8000。这部分算入的话每年就有10%,扣税以后可能5000左右。那这样就有7000,不到10%

不过反过来说,5倍杠杆就这点回报率还不如老老实实买股票。

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万一来一批熊孩子聚众闹事就GG了

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airbnb位置好的話入住率可以有八成以上
一間房產比長租也就多一萬多(連同清潔費)
可是你時間會被綁死
給人代管可能比長租多幾千元
負擔風險不划算

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不一定啊. 台灣的地產, 就是個例子.

一個房子27年前我買的時候是台幣450萬. 這價格應該可以在當時的上海買3套房吧.
然後最低它漲到750萬,  最低跌到175萬. 同一套房
最後現在它值550萬....

跌到175萬時可是沒人敢買啊. 因為整個金融危機啊.


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为啥不买个带View的呢?80万买个地段好的,85%出租率很轻松啊。价格也可以更高点。走地段路线没意思,竞争太激烈。
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