在悉尼有一套旧的2居室UNIT自住,当时买的时候贷款了90%,IO还款,房贷还远远没有还清。现在只有110万刀的存款,已经没有贷款能力了,只能用这些存款全款在悉尼买房投资。
人到中年,有一份只够糊口的OFFICE工作,每年收入开销相抵根本攒不了钱,这110万是我退休前能有的全部资产了,以后退休就指望这些钱了,想请大家帮忙看看怎么让这笔钱得到最大化的收益。
方案一:
买个HOUSE自住,把现在的UNIT出租,但是110万在悉尼是不是也买不到HOUSE了,不想买偏远地方的那种地很小的新的LAND and Package, 想买个成熟区域的小房子,地小点儿,2-3居室的就行,如果买不了HOUSE,DUPLEX也行。实在不行就买VILLA或TOWNHOUSE。但是最好是能买HOUSE/Duplex,实在不想买带STRATA的了。
这种情况下,出租现在的UNIT,租金也只够COVER贷款的,无法达到正现金流,10年20年以后到了退休的时候卖掉这个UNIT,由于大部分是贷款,能拿到手的增值部分也不会多,估计靠这点儿钱养老是不够的,还是需要卖了自住的HOUSE/DUPLEX换个小UNIT才行,也就是说还得折腾一次,不过HOUSE/DUPLEX的增值应该会比较多。
方案二:
买2个UNIT投资,2个50万的UNIT估计每个每周租金也就400,每个每月1600刀,两套房子就是3200刀的收入,扣除两套房子的物业,水费,council费等估计还剩2200到2400刀,但是这个租金收入还得需要纳税,真正到手的没有多少钱。10-20年后UNIT的增值估计也不如带地的HOUSE,甚至可能不如VILLA/TOWNHOUSE。退休的时候手里3套UNITS,一套自住,另外两套收租,再加上SUPER生活应该没有问题了,PENSION估计是领不到了。
方案二房产的增值部分不如方案一,方案二的好处是退休前这些年生活会宽裕些,除了工资收入还有两处的房租收入,按照方案一买HOUSE的话,工资不但要COVER平时的生活还要补贴那个UNIT投资房的费用,手头儿会比较紧,但是以后的房产收入要大的多。
请大家帮忙看看哪个方案好,或者还有什么别的选择是我没有想到的,谢谢。
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我已经没法儿用杠杆了,我的贷款能力已经在买现在的自住房的时候用尽了
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澳洲失业潮:
不可能:现在到处都是基建项目,特别是纽省。
4大银行一个破产或破产保护
不可能:澳洲银行是世界上rating最高的,现金资产比都很高,而且有政府背书
新闻里几个炒房客跳楼
可能性小:不行就卖掉一个,现在少10%还是有买家,这样至少可以再支撑5年,大不了就是亏一些钱,不至于想不开。
悉尼出现很多最低首付还能正现金流房子
可能性大:可能性大的都是离CBD 20公里之外地区,20公里内可能性小,热门地区可能性也小。
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再等两年 你会发现你可以买富人区了
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房版里面有空军说,悉尼房价要跌成负数,你就听他们的,等跌到负数再买,白拿房子,还送钱给你。
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笑死我了,哈哈哈,哪个空军说的?
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你这110万包括不包括还现在自住的unit的钱?
如果不包括,你实际上不好拿这110万出来投资。
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40万2房的区恐怕都是不好的区,连奥本现在都没有40万2房的了吧
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这110万刀是单独的存款,不是UNIT增值带来的
为什么“如果不包括,你实际上不好拿这110万出来投资”?还请赐教
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自住房的贷款我不想用这110万还,现在自住的UNIT是个旧的2居室也不是在增值潜力强的区,所以现在90%都是贷款我觉得挺好,就把它当个投资房就行了。剩下的110万无论投资还是买个自住房都想买到一个投资潜力好的区
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按空军说的,2年崩盘,遍地便宜房子几乎白送,110万能全款买俩好区大House了。
以上是空军说的
要我说呢,不急着用钱的话,可以忍受10年周期的话,直接做成land banking, 悉尼远郊买农地等rezone好了,需要点挑地的眼光。回报能有个3-4倍,不过缺点是没现金流,rezone时间不可控。
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这个操作可是得考验眼光和胆量的,我觉得我做不来啊,弄不好这110万就打水漂了。
如果能在成熟社区买个小HOUSE,地点适合盖公寓,等着当拆迁户就很好了,不过怎么能买到能REZONE的地也是门技术。
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讲真,你需要先来一点投资扣税的知识
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可以买个townhouse加个unit
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我不是很明白,还请赐教
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Townhouse的物业费什么的费用高吗?我都被STRATA费给弄怕了,我现在这个旧的2居室,什么设备也没有,又不是在热门区,每季度的物业费生生从500多刀涨到1000刀。物业公司跟黑社会似的,最后主业好容易团结起来赶走了他们,可是新换的这个也没好到哪儿去,最近几次开会都是暗示钱如何不够用,又想涨物业费。
而且110万刀的预算即使在目前的行情下在悉尼恐怕也无法买一个TOWNHOUSE加一个UNIT吧?如果是稍微好一点儿的区,110万可能只够买一个TOWNHOUSE,稍微差些的区也要80-90万,剩下10-20万根本买不了UNIT了。
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R4的地或者可能Rezone的地在成熟区不是那么好买的,有也要加价,卖家也不傻,110万也不够。
有人赌有rezone潜力地,直接加价50%-100%,风险也不小。
R3的体量小一点,做做townhouse villa挺好的。
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自住房贷款多少?
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50万刀左右的贷款
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按照你的要求,方案二好像合适自己
方案1吧,这个玩意,买house的趋势是大家都喜欢大地,豆腐干一样的或者公用一堵墙的总不是最佳
买个2000平方带网球场游泳池的好地方不愁卖,自己还享受过了,第一个方案以你的现有资金的话,自己折腾太多,而且现金流,自己上班什么的都不方便,没搞好的话,小地皮或者不好的地区增值空间还不一定比apt好呢,毕竟买房子要看location, location, location
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我咋觉得你有这些钱为啥还要自己住老破unit人生可悲啊,你赚钱就为了老了的那几年?如果是我,肯定先买个好的,舒服的房子住。你自己说离退休还有20年,20年收入还不够你攒养老钱?3个破unit最后跟拿pension差不多,年纪大了又修又补,你又修不动,管不了,操不完的心。钱花在自己身上永不会后悔。自己好了再去投资
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110万也不够买townhouse阿,好点的区新房也只能买2房apt吧。有同事刚在近city的区买了个130万的全新2房apt。
为什么不考虑去布里斯班退休呢
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楼主恕我直言,在目前的悉尼房市,以期望增值的心态去买投资房,很可能会失望。
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你说的是悉尼吗,怎么感觉要再加个0才能做到好区2000平米游泳池网球场
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先把钱还清自住的贷款,然后用现有自住房和收入贷款买投资房。
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如果不是盼着若干年后能增值为啥要买投资房呢? 我糊涂了,真心求赐教。
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悉尼的房子真是贵啊,我刚才在我爱我家板块看到EPPING的一个3居室还卖了140多万呢。我这110万真心买不到啥好区的好房。
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