再谈澳洲房价
记得在15年初写了帖子:“大势不可违,澳洲房价泡沫两年必破!”,陈述了我自己以为的几个理由,后来的现实是除了西澳、昆士兰,悉尼、墨尔本给了我狠狠的一个耳光;去年我也总结了为什么这两个地方泡沫没破反而更大的原因。大概主要是两个因素:一是高估了当时天朝中央政府控制资金外流的决心;另一个是低估了天朝造富运动所产生的大量新贵所带来的购买力。当然,错了就是错了,没有借口。
这里想再写一点关于澳洲将来的房价问题,澳洲的房价向何处去?
经过这么多年的发展,澳洲的房价普遍处于高位,那怕是跌了近八年的PERTH房价也不便宜,租售比也很低,房价会向何处去呢?
决定房价的主要有两部分:一是实际需求,二是投资。
先说需求,不知道各位记不记得在十年前租房子是什么状况,每一套房子OPEN,几十个人看,争着加价出OFFER的场景,应该很多人都记得;那么今天呢?我想有投资房的现在自己都知道那个苦涩。租金别说覆盖本金,连利息很多都无法覆盖了吧。更加不要说还有那么多的RATES, Land Tax,没完没了的维修… … 澳洲人口一直在增长,那怕是PERTH这些年人口增长也很可观,但我们的住房供给比十年前多得太多了,移民的数量无论是LIBERAL继续执政还是LABOR上台,移民的大量减少是必然的,新增需求有限,而且新增的很多移民都必须要去边远地区生活一段时间,对都市住房的需求就更加少了。
再说投资,无须多说,投资是推动房价上涨的决定性因素,当中国人可以不看房子隔着电话几万几万的加价竞拍时,事实上造成了一种恐慌,对房价上涨的恐慌,刺激很多人去买房,不管自己当时是否有需求、是否能承担房价下跌带来的后果。
投资我再分两种人类讨论(分类不尽科学,只是以不同种族人的性格区分而已):一种是本地(非华人),另一种是华人。
第一种,本地人。不知道大家是否和本地的同事、朋友、孩子家长等聊过,有没有发现基本没什么人关心房价涨跌。对于很多本地人来说,房子只是他们居住的地方,房价涨了,如果他们不卖,对他们并没有任何实际好处,相反要交更多的RATES。所以在一些有了一定年纪的人眼里,房价上涨并不是什么好事。当然我们可以说他可以把房子卖了换到便宜的社区去,这种理论其实是一种强词夺理。很多人住在一个地方很多年,已经习惯了,都不愿意搬!(温哥华都已经爆发过当地人反房价暴涨的游行)在这里,我们也能够看到本地人专业做房产投资的,但他们占整个群体的比例可以说极小。 无论是澳洲、新西兰、加拿大还是美国,本地投资群体都绝对无法撑起这个市场。
第二种:华人。我们华人就像犹太人一样,有着最聪明的基因、最精明的头脑又比犹太人富于冒险精神,所以我们把澳洲、新西兰、加拿大、美国的房价都炒到了天上。那么在将来的时间里,我们华人是否还有力量继续炒高全世界呢?
我的观点还是一样的,绝对不可能。
• 我们澳洲本地华人(部分富豪、特别能干除外)在澳洲事实上是社会低收入群体,(以澳洲统计局数据为准,别看这个论坛里动不动几十万年收入,那只是说说的),购买力不行,也就谈不上支撑房价了。
• 天朝资金。先不要说天朝现在自己的外汇都已经不够用了,想方设法限制百姓提取,就说前些年在澳洲投资买房的天朝炒房客,到今天扣除汇率损失以及税费,有多少人赚钱的?冒这么大风险到海外炒房,值得吗?当然很多也都是移民或为子女读书等买房的,但移民这个口子以后会越来越小。天朝的活水断了,就什么都没了。
需求和投资在目前和将来很长的一段时间里,可以说都看不到增长或恢复的迹象,利率上涨和贷款收紧等其实并不是什么绝定因素,所以悉尼也好墨尔本也好,房市的将来的都将是苦涩的。
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沙发?是沙发吗
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又见预言帝
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说的还是非常中肯的!
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标记一下 两年后看。。。
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支持跌,要不以后年轻人买不起房子。
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说的好,可是悉尼的建筑工地可是干的热火朝天,风雨无阻,随便在悉尼内西和南区溜溜,包括burwood, ashfield,summer hills , mascot, maroubra,kogarah, campsie,hurstville,起码接近万套的量在建设。
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如果要谈天朝,不用说,最近降准的资金又够房市火两年了
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顺势而为的前提是你把握对了趋势吗?
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别激动 房市不好 起码接下来3年都不好 是事实!
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第一公理:房价要涨!
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要说理论分析,我还是怀念刘翻译。
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1.楼主不看新闻,数据显示,虽然这两年供应多于往年但悉尼仍短缺住房至少3万套。
2。多看新闻,数据已经证实,悉尼房价近几年的大涨与华人关系不大,你以为都是华人炒房的结果,那是你臆想出来的,数据并非如此。
3。谁告诉你鬼佬在一起不谈房子和房价的,这观念证明你没几个鬼佬朋友
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但不管怎么说 接下来几年 哪怕悉尼 房价不跌已经万幸!
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据说今明两年悉尼完工的公寓是8万套?
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每天关心房价涨跌累不累,就如同有些人加油看油价一样,涨2分钱不加了,跌2分钱加满箱,实际很可笑。记住,房产投资是长期投资,短期褶皱就忽略不计了,有这心态才能行,否则就去炒股吧
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非常赞同16楼,尤其是第2和第3点。不要把华人的能量想的太大了,也不要把华人区来代表整个澳大利亚。真正的房价上涨动力80%还是来自于白鬼的。不说Double Bay, Rose Bay, Hunters Hill这些Suburb,就看Central Cost和Wollongong这几年的涨幅就知道。
不加息,房价很难控制的。
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前2年是短缺15万左右,现在只不过补回来一些,但最近的审批量又大幅减少了
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我在天朝曾经买卖了十来套的房子,现在在上海杭州老家都各还有一套大的住宅;在上海还有几套办公楼,还要我说吗?
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呵呵,烧鸭转世了
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是个人就想当预言家和专家,这年头都怎么了?估计没买房后悔莫及了
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不看好澳洲,当然不会炒
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缺三万套的这个出处在哪里能找到呢
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澳洲房子是真不够住,
但是不够住就一定涨吗,实际居民可支配收入很低,导致现在即便是很多已经有房的人还把自己house的房间租出去,以抵按揭,一个house住两三户人家,跟北京地下室一样。一说蓝天白云,有个大房子,其实连最基本的一家人住在一个独立的空间这个事都实现不了,什么都共用隔音还差毫无私密性,这样的生活状态是很畸形的,也是必然会被纠正的,至少是配不上发达国家自由民主的价值观的,无法持久。
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我觉得楼主说的海外资金在澳洲炒房不能赚钱说的很对,澳洲房地产确实不是个好的投资
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