澳洲闲聊在澳洲做地产开发

在澳大利亚地产投资



国内是个有点规模的企业几乎都现今都要涉及地产开发企业。国内房价高涨，老百姓净是骂开发商的。呵呵，在澳洲做开发商的华人反而并不多，可能是因为资金的原因，可能是因为对于政策法规不了解的原因。我觉得可能是由于文化背景和沟通的原因造成这个缺乏性。华人有钱的不少，而且都是现金储备，看的那帮要向银行贷款搞建设的鬼佬兄弟们眼红不已。但是华人的资金流向开发方面的并不多，一则担心受骗，二则里面花头多多自己怕搞不明白。殊不见，帮你退个税，买个房产的华人律师会计师一抓一大把，能帮你完成一个土地开发项目的华人专业人士寥寥无几。

我认识的华人搞开发的不外乎买地分割，出售；或者一块大地扒掉房子，盖个duplex;或者借钱给他人去做。自己动手运作开发土地项目真正上点规模的华人，特别是第一代移民貌似并不多。

本着专干别人没干过的事情的原则，我两年前下水进入这个领域。资历尚浅，钱也没怎么赚到，还平白摊上个08年底的经济波动，期间酸甜苦辣啊只有自己知道。因为和鬼佬打交道，形形色色的鬼实在是见了不少。现在手里三个项目，一个是house land package，一个是townhouse项目（较小），还有一个是多层+townhouse的hybrid项目（较大）。其中最早的一个项目钱已经收回来差不多了。第二个正在建设，第三个刚拿到地。

具体做房产开发的过程没啥可说的，就开个贴随便聊聊期间碰到的一些人以及发生的一些有趣的事情，供大家消遣。不过我懒，也不擅长写东西，所以写的乱七八糟别赖我。我是来聊天的，不是来这里树榜样的。嘻嘻，不像某个有争议的著名华人地产销售公司老板J先生一样，把自己和团队包装的金光灿灿，然后在渴望跟随的心理暗示下让你掏钱买他推荐的项目。再重申一下，咱们纯码字玩，不涉及生意。只不过来这里关心咱这个话题的青年可能并不多。自嘲一下。

忘说了，我在Brisbane。大家以后如果（概率大概每周一次）在market square看见那辆破车里钻出一个一个拉里邋遢的胖子，短裤拖鞋嘴里叼着烟，贼眉鼠眼色迷迷的看美女的，嗯嗯就是我～～

以上的全当引子

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我认识的华人做房地产开发的也不少 ，不过多是副业， 有个还是副业在搞20多层的HIGHRISE, MIXED-USE, CLASS 2, 5, 6, &7A.

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个人认为除了钱和法规以外，种族歧视也有着重要的影响。特别是在ＬＥＣ，法官的歧视心和偏见心根深蒂固，我在ＬＥＣ参与过几个官司，从两块地分１５块地，ｓｅｌｆ　ｓｔｏｒａｇｅ，　ｐｌａｎｔ　ｎｕｒｓｅｒｙ，到最简单的ｓｉｎｇｌｅ　ｈｏｕｓｅ，都明显感觉到那种偏见。
一开始以为是自己的心理作用，后来和我们那个ａｕｓｓｉｅ律师吃饭时，趁着高兴，问他这个问题，那个律师也笑而不答。

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这个话题很新鲜啊，楼主请继续

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呵呵， 那我认识的华人做房地产开发的都是他们在澳洲的主业。只要有钱买地(10m左右)， 剩下的都找 银行贷款.我们公司就是专门做地产开发的。
在细腻做house, duplex的华人builder有很多。做十层左右小高层的华人就只有２－３个(hightrade 已经破产了)。 二十层的高层的话只有鬼老能做。
做开发的一定要找到个好的builder,Chatswood Albert ave靠在火车线旁的烂尾楼就是个例子。找了个黎巴嫩builder， 盖到15％ 直接破产,搞的开发商也破产。２０套unit基础只做出地面就已经花了２m。不管是谁买下来，想要建好赚钱都很难，后面还有一堆union的事。

[ 本帖最后由 cc513 于 2010-3-7 16:51 编辑 ]

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有兴趣，不过也希望楼主能谈谈具体开发的过程嘛~~

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many chinese super riches are under the radar in Australia. They understand cash is king well better than the Aussie developers.

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我也见过，但是多半是托交给 project management公司做，自己involve的不多
不过我也想当程度依赖于project manager

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Developer will sign the construction contractor (lump sum or cost plus) with Builder. Developer will employ the project manager to coordinate with Builder and Architectes, Council etc. If Developer did not involve in the process, he probabely have to the heavy variations during the construction period.

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既然聊人那就从最开始认识的一些人开始。我了解种族歧视的威力，所以能不碰就不去碰它，一般找鬼佬出面谈事，自己躲在后面，检查进度，控制财务。这里用人就很重要了。所以后文中不特别注明是华人的，那就是鬼了

我最先认识的是我现在的最主要的伙伴Peter。Peter50多岁，在westpac做过十多年的部门经理，对银行系统很熟。我们是在政治团体的聚会上认识的，他经历丰富，有五个小孩，开过加油站，开过超市，现在还时常做点broker的活补贴家用，JP，很虔诚的信天主教，时常帮助去funeral埋个死人啥的。个人比较喜欢这样的人，头脑简单，有正义感，工作敬业，家庭美满。这兹是单身或者闹离婚或者女人一大堆的男人，一般合作的时候都要小心一点，呵呵，人品绝对是反映在不同地方的。当然年轻单身的也不行，嘴上没毛，办事不牢。

我们接触了相当长的一段时间，双方都比较欣赏对方，所以后来就谈成合作，方式是我用他做我的contractor，处理工作和财务上的事物，两周他给我发一张invoice，这种非常友好的工作关系我们一直保持至今并继续前进。当然控制用人还得用点incentive，所以我们君子协定利润我分成1%～2%给他，取决于规模大小。

我们净爱喝咖啡，coffee club都是VIP所以我们的工作以及meeting地点就是coffee club或者Gloria Jeans。赶上饭点那就是Mackers或者Hungry Jacks。呵呵

我认识他的时候还没有决定主业做什么，手头也就是以前打工做生意攒的一点小钱。所以我们一起看了很多生意在昆省。现在想来当时走过无数选择，很多想法都是很幼稚的，但是确确实实学了很多东西。我们曾经看过并否决的生意项目有，但并不限于：

1. 买个银行的Franchise
2. 开个financial planning公司
3. 开妓院 - 这个是我的最爱，Peter坚决反对之，哈哈

期间我们最先接触并认识了一个律师也叫Peter，很有意思，因为重名，所以且称呼他为白律师（原因后述）。

和很多做生意的人一样，咱都得吹，手里明明只有一个million，咱得吹成有10个，但是这个吹不能留痕迹，不能有把柄，不能明说呵呵，让和你交往的人自己去体会。只是咱们的Peter是老实人，不会撒谎，那没办法，只好我先骗过自己，再骗过他，好在我俩做事都很低调。这个吹不是因为面子问题，而是很多时候你实力的底被人摸透了人家不一定热情地对待你。你没见如果去买房，中介都问你想买什么样价位的房子？这就是在摸底了，更有甚者，有些地产投资公司一去就让你填调查表，收入资产先摸个底掉再决定你身上有什么油水可榨。有些大银行的private sector直接告诉你100万一张入场券，买不起...对不起啊，你走错部门了。

认识白律师是人家介绍的，白律师很有兴趣拉我们做客户，他通过介绍人送来一份服务清单，我看了一下，我的天，无所不包啊，咨询开价500块一小时，明确的划清了和300块一小时的小律师的分界线，并push见面，说是头半小时免费。咱最不怕的就是这个，那天就和Peter一起去了。

约定见面的地方是在city，布市的朋友们可能都知道女王大街300号，嗯嗯，就是HSBC那个楼，Post office square旁边。我们两手空空过去，心里先咯噔一下，在楼底下也没看见约定要去的楼层有什么公司名字。坐电梯上去，也没有公司标牌logo甚至办公区域什么的。“也是空手套白狼的”我心里想。先会会再说，果然，天仙似的美女直接带我们去board room，楼很漂亮，我想这哥们为了我们的会议装面子在这里租一小时也估计花了有好几百了，嘿嘿。

整整领带，我已经想好了对付的策略，你装我也装，奶奶的。握手寒暄是需要极大热情的，人类是没有种族之分的，特别是对于心里都有鬼和目的的双方来说，哈哈。坐下寒暄，先聊天气，再聊电影，然后是个人背景和家庭。果不然，他要套近乎，就说了“我妈妈是白俄，1928年住在中国的美丽的城市哈尔滨，我童年也在那里住过一段时间的" - 娘的，老套老套，不过既然是白俄，那就叫你白律师好了，嘿嘿。我赶紧说哎呀哎呀真是相见恨晚，真是有缘啊，赶明儿我请吃饭好好聊聊这段来之不易的中国情结 - 去你妈的，街上过来一个浑身油腻腻在餐馆做厨房的中国人，看你还有那么多热情去跟人套近乎。 不过既然是演戏，咱就接着演。于是我抛出一点个人经历。”哎呀，你也是学MBA的啊！我太太也是MBA啊，只是她是做财务的，她的GPA是当时所有学生中最高的，还得过大学的award呢“他又找到了共同点，不忘吹嘘一下自己的老婆。我想，靠，MBA要拿高分就是要么能白呼，要么就是财务专业的，会分析，会算数。前者肯定也是骗子，后者是技术型的。不过他们既然夫妻店，那么从事分工的机会较大，女人一般注重细节，所以办公场所什么的只要能拿出来肯定会拿出来，所以多半他老婆就是在高财物或者会计之类的技术性职业，而且绝对不是老板，老板是不需要读个MBA并且花时间拿高分的。呵呵，君不见澳洲也好美国也好，大公司的老板很多充其量也就是个本科学位，名片上是不需要印学位头衔的，但是手下被蹂躏的人，或者高级打工仔，都需要一对头衔来弥补名片上的空白。

然后转入正题，他问你需要什么样的帮助？我想不行，不能被逼着出牌，咱得主动，于是说了，这个当然各方个面都需要一个靠得住的律师咯，主要是想做投资啊，而且肯定不是passive的投资，不知道你精通那个industry？把发言权拱手送回去。看他怎么反应。果然他就开始没重点了，说哎呀我的优势在于身处商业中心，在各行各业都有关系，比方说某某行业云云。我更加坚定了这逼空手套狼的本质。见过律师多了，有自己买卖生意的，有政府或者大公司的御用律师，有帮人牵线搭桥拿好处费的，也有放高利贷的，唯独不能丢的是自己的本业。此人滔滔不绝讲了那么多，唯独没听他说过自己的本业，也没见过他介绍自己的业绩。做啥事都是需要踏踏实实来的，假大空我也会，但是不能离开achievement的支撑。我找这样的人合作不等于自寻死路啊，呵呵。

然后我不死心，盯他问对于商业结构，税务方面有啥见解。他拿出纸笔，又画图又写字，我看看他的idea也很一般，不外乎基金，控股公司，SPV等等大家都知道的东西，还有就是portfolio management的一些基本常识，都是泛泛之谈。

时间很快就过去了，我表现的一席谈话如沐春风，相见恨晚，胜读十年书的样子，哈哈，也得让人感觉这场地租金花的有点盼头。最后交换名片，我不禁大跌眼镜（虽然我没有眼镜可以掉），他的名片上电话居然拿笔划掉，然后在上面手写了一个座机电话。并跟我解释说公司换电话云云。先不说名片质量如何，那个座机电话看着像个IP Phone的号码区段，邮件地址貌似是以 info sales那一类的用户名。我叹了口气，大哥，以后我教你怎么装逼吧还是。。。细节，细节啊，别弄的很多国产的产品那样，外面好看，但是细节经不起推敲啊。不过我跟他说，以后找我联系把，还是先找Peter。他还真这么做了。

走出HSBC楼的大门，我跟Peter说，这个人以后你去打理把，看看有啥油水还能榨，嘿嘿。不过Peter这个鬼老实，被人忽悠的一愣一愣的，我也不说破，去车里换上短裤拖鞋，直奔麦当劳了。

之后跟白律师接触不多，他常写电子邮件骚扰，要我签和他的engagement。我转发Peter跟他打太极拳（有个伙伴真好，一个人打太极都打不出来），后来人家急眼了，直接电话我，我喂喂喂...没电了应付过一次。较长一段时间以后，我后面用的两个律师有一次对于一个问题观点相左，我于是去找他。但是500块钱一小时的咨询费嘛，我是不想给，那就请人吃business lunch咯，呵呵，确实也套了点话出来，但是用处不大，自此死心。

白律师，祝你生意蒸蒸日上，骂中国人不要骂太狠。哈哈

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讨论风向变了啊～～～怎么变成讲development了呢

咱不讲生意，讲各种各样好玩的人和事情

生意怎么做，个人有个人的能力，资源，做法和运气，没有统一标准

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借楼主宝地问个问题，请问我哪里能找到NSW关于建筑方面的法规？比如绿地比例，建筑层高，污染，噪音控制等这些个问题。谢谢了

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楼主还是很幸运的，能找到一个可靠的LOCAL 伙伴，胜过无数资金。

[ 本帖最后由 gifox 于 2010-3-5 12:25 编辑 ]

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花钱找个 town planner咯，他收了你的钱总该告诉你负责任的答案，然后你抱着怀疑的态度问他你讲了那么多有啥依据没有？他肯定会漏出来的，什么法规什么法规，council怎么说的，拿笔拿纸写下来，下回你自己就知道怎么找了。

如果不想花钱，我感觉一般来说council的图书馆会有相关资料供查询复印。

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不错的话题， 占个位置看看。

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等着看下文

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楼主在国内开发过房地产吗？如有，想知道大方面有何区别？

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楼主的文章有看头，　别让这个帖子沉了，　大家都来帮忙顶啊．

楼主加油，　有时间多写点，　小弟看的不过瘾啊．

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有意思的文章，LZ赶紧更新啊

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好文章

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来拜brisbane的牛人。。。

来看brisbane牛人的故事。。。

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强帖留名

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楼主多说一点啊，感兴趣。国内父辈的朋友（开发商）最近说过来澳洲开发房产的意向，让我先给打听打听，不知道有没有机会合作。

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有意思,学习了,请继续:)

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路过，留个屁股印

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好帖！静等下文......

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牛人才序幕啦。等。

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中国人做房地产开发的还算靠谱的，资金有保证，项目做得短平快。
有些黎巴嫩人的项目，因为资金原因，暂停的，换主的，拖好几年的都有。
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