房产讨论：现金流问题
最近看了两本投资房产的书，而且这好像也是澳洲人人关心的话题。论坛里面高手如云，想请同学们帮我参考一下。我的观点是正的现金流最重要！只要是正的现金流，就算我没有工作了，一样可以供的起房子。我收集了几套房子的数据，做了一些简单的分析。因为我是用网络上的房贷计算器算的，只能计算到双周的还款额，我用的是“Interest Only"，利率统一是6%，25年贷款时间。另外净回报率我用的是双周现金流除以投资额得到的。当然作为比较贵的房产很难实现正的现金流，所以我没有做什么分析。
论坛里面讨论房产的帖子很多，但是大家基本都集中在是否增值的问题上。从我看的几本关于投资的书上，我发现都是不鼓励卖房的。都是说要hold的，因为买卖中的各种费用很多，那么反正是一直持有，增不增也就是寻求心理上的一种感觉。所以我想从现金流的角度上分析一下，请大家帮忙看看，有什么不对的地方？
房产描述 房产价格 投资额（20%） 贷款额（80%） 双周还款 持房成本（双周） 双周租 双周现金流 净回报
City Studio 269500 53900 215600 497.54 152.3 772.38 122.54 5.91%
Bankstown2-1-1 220000 44000 176000 406.15 107.7 600 86.15 10.18%
Parramatta2-1-1 245000 49000 196000 452.31 105 600 42.69 4.53%
City1-1-1 350000 70000 280000 646.15 132.32 800 21.53 1.60%
Bankstown2-2-2 285000 57000 228000 526.15 110 700 63.85 5.82%
评论
我自己刚开始研究房产的问题，想法肯定很简单，希望大家能批评指正！
评论
租金回报数字感觉略有偏高，考虑空租等因素，可能调低点更现实
评论
谨慎投资，量力而为。数据理论，任凭你再怎么计算，都是理想化的结果。 但现实社会环境有很多不能预测的因素存在。身边的朋友就有大量例子。‘风光’之时，手拿5－6套房，环境变了，现在一套都没留住。还背一屁股债.
评论
楼主其实算的挺好的了，我觉得可以补充这2点
1. 持房成本具体包括哪些？包括了保险，可能的修缮费用吗？
2. 小于多少平米的apartment很难贷到80%的款
评论
赞成.
评论
6% 利率会变的.
个人倾向于CITI STUDIO, 最好别碰BANKSTOWN的
评论
我自己就住Bankstown，房子很好租阿！
评论
Bankstown2-1-1 220000 44000 176000 406.15 107.7 600 86.15 10.18%
这套房子就是我现在自己住的，数据都是真实的，除了6%的利率是我自己加的。我觉得越是便宜的两室回报就越高，如果不考虑升值的话！
评论
那是RENTAL RETURN，
那CAPITAL GAIN怎么样，自己考虑好啊
评论
我也同意LZ的投资理念。现金为王。
如果作为长期投资，capital gain对我来说不重要。Positive gearing才是最有利的。找一个好地点买房子，根本就不愁出租。
而如果买短期，炒房，升值的潜力应该多考虑。不过考虑到房产本来是一个传统的长期投资项目，如果做短线，其实相当于赌博。
评论
不知道LZ 持有房产有多久
租金回报只是一个方面.
如果房子每年增值, 回报往往超过租金的回报.
增值后可以RE-FINANCE 或卖掉.
评论
lz 的算法太简单了，房屋的维修，空置都没算进去。
评论
您说的是风险的部分，任何投资都是有风险的。要不就只能把钱存银行了。
我有自己的工作收入，我的工作收入就是承担这个风险的。
评论
我明白您的意思。很多人都是这样考虑的，但是有多少房子能每年增值呢？很多房子还贬值呢！
我相信一个观点，就是房子也是一种商品，受供求关系的影响，受承受力的约束。而且我考虑的房子都是低价位的，高的玩不起。低价房子就是给普通人住的，承受力有限，增值空间有限。所以我强调现金流，忽视增值。
评论
2009年的时候利率有6%？
评论
挺好的老贴，我觉得投资组合非常重要，你的房产里面既要配置增值快的，也要有现金流好的，根据市场行情调节好比例。
评论
是啊
澳洲中文论坛热点
- 悉尼部份城铁将封闭一年，华人区受影响！只能乘巴士（组图）
- 据《逐日电讯报》报导，从明年年中开始，因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
- 联邦政客们具有多少房产？
- 据本月早些时分报导，绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联