澳洲2017键盘侠 狂想之二

在澳大利亚地产投资




川普的政策猜想
1.  贸易战打不打? 我的看法是会打,但是不会大打出手,但是整体来说,出口受到压抑的趋势是一定的。
2.  军事冲突会如何? 不会打可是摩擦会加剧,未来打的可能性还是有的,主要看国内是否出现大的危机, 如果危机,低烈度局部战争会发生。 热点有两个,南海造岛导弹上岛,北边是钓鱼岛。

中国经济,

实体经济在喘息, 如果外部环境不发生大变化, 会止跌触底走平,由平改升几乎不可能了。原因有几个,
一个是需求面不会发生巨大的变化,世界经济基本处于停滞的状态,没有新增消费能力,需求不会大增,所以增长亮点有限, 很多出口市场经济勉强保持现有水平, 没有经济增长,需求能稳定就很好了。
一个是资金成本, 现在国内银根紧缩再次发生, 银行利率上升是大趋势, 即使官方利率不变, 商业利率还是要涨的。银行抽贷会继续, 实业的日子会继续紧张。
一个是人工,能耗,运输和厂房成本都会上升。  房租上涨,工人要涨工资,不然房子都租不起; 近期原油油价上涨外加人民币贬值,对基础能源带来双重影响,会带动运输成本和水电煤的上涨, 最后传导到物料成本了。再就是营改增,出发点好似减税,可是对中小企业可能起到反作用, 那就是增税了。
最后一个大问题是川普, 如果发疯, 谁也不知道会怎么样。  


地产,让人又爱又恨,政府不敢让它涨, 也不敢让它跌。 钱印那么多,希望它去实体, 可是因为回报率关系,最后只能去地产。 现在这个泡泡已经是共识了, 什么时候破, 这是一个难题。我已经不持有国内的地产了, 关心这个纯粹是因为地产是经济龙头, 一倒下, 全局都躺了,包括澳洲经济。  

债务的问题, 现在可以看到潮水退了, 我个人认为这个将是决定未来十年经济走向的一个最关键的问题。 中国的债券市场是借鉴,复制并构筑于西方的信用体系上的,体系没有问题, 问题出在玩家上, 因为事实上是一堆没有信用的人在操作,人人都以欠钱的是心态借钱。无论是地方政府和企业, 其实都是今朝有酒今朝醉的心态,根本都是想再发新债来还旧的, 在经济上升的时期, 没有问题,可是慢慢的,市场出现了违约者,从去年开始到今年,坏账不少了,一旦银根紧缩,玩家就发现钱没有那么好借了, 那么市场会发生恐慌的,大爷大妈要把养老钱拿回来, 挤兑会搞垮基金和证券公司, 然后传给银行, 然后政府平台也无法发债,信用进一步恶化,整个债市失去造血功能,经济体系坍塌。  可以说现在是政府在洗劫百姓的财富,来填银行的窟窿, 百姓才是最终市场的决定力量的微观个体, 一旦百姓用脚投票,整个经济就完蛋了。 (大家把钱转到国外, 本质上就是用脚投票的一种方式。)

澳洲

整体经济,主要看美国和中国的经济, 仰人鼻息。  矿业可能触底,只要中国不出大问题, 还能在底部平稳运行。 农业会继续是亮点,因为中国要吃。 教育行业保持平稳, 汇率的缘故, 可能会微增,但是长期看中国年轻人口开始减少, 如果留学人口比例不变, 那么出国人数大趋势上看会减少。  

地产还能顶一阵子, 多久不知道, 如果杠杆率太高,可以考虑控制一下。 我个人的杠杆率是年毛收入十倍左右,目前暂保持克制,即使有好机会买入资产, 杠杆率目标也尽量控制在是超过家庭毛收入十倍左右, 同时备够应急现金和现金等价物(如股票)。利好是人口继续增长,澳币汇率走低加大吸引力, 利差是供应量加速增长, 利率出项上涨, 周期上看出现拐点。如果再次跌到1100,适当加仓黄金类资产。

央行会不会降利息, 其实对商业银行影响不大了, 大家应该去关注一下美国的贷款利率, 在美联储加息前, 他们就动了。 美国如果要减税, 那么必然要发更多的债, 要发债,就要让债务的回报合理, 利率高,固定收益会相对高起来, 所以商业涨贷款利息是大趋势, 和联储并非一比一的对应。 美国经济其实并不好,实际上能支持几次加息不清楚, 以前是美国在自己的经济周期内调节,所以工具用起来很顺,现在的问题是大家都学美国, 政策产生的实际效果出现边际效应,大大减弱了。 从这个角度来说, 贷款的成本来年是一定会升的, 升多少不知道, 但是你能否抗住, 能抗到什么程度心理要有数。 最近我看的几个11月成交的房子, 140万+的成交价格, 租金在650~700 左右,节日时机不好, 已经空置两三周了,类似这样的投资从现金流需要仔细的规划, 我觉得如果没有出现大的黑天鹅事件,明年利息会在4.5~5%之间,2018年底在6%左右。

个人观点


评论
原创辛苦,支持一下。

评论
感谢分享

评论
支持,写的跟好,请问狂想之一是什么,谢谢

评论
支持原创!

评论
支持原创, 灌水拿分:)

评论
2017, 以不变应万变

评论
LZ的想法还是中规中矩的,不算狂想

评论
谢谢分享

评论
你真的了解川普吗就预测?

评论
川普太老了,不会太有作为的
美国就此衰弱
中国正在崛起! 不久将成为世界霸主
有钱的话该快快回国买房, 中国之强大将震惊全世界
我打算这边房子番倍后,就撤回中国了

评论

什么都不说了。

先把雾霾治理好了再说。

评论
实业都想搬出中国

评论

那么看好国内还要等澳洲这边翻倍?

评论
字太多...
只看最后一行 “个人观点”

评论
支持一下先

评论
看到各种指点天下形势的文章,最后都落在了房价上,感觉真喜感

评论

国人家庭财富的主体是房产,负债主体也是房产,工薪族如我,自然谈的是地产,世界经济和我的关系主要体现在这里,所以关注。如果统计一下,我估计华人家庭财富百分八十,负债百分九十五以上都在地产,所以话题占一半很自然。




评论

回国的话,别等澳洲翻倍之类的事情了,现在赶紧去重庆,黄走了,地产商要翻云覆雨了,可以投机一把

评论
回国钱进去还方便出来吗?

评论
今年过了三分二,来回顾一下

乱猜的事情居然也猜对了一点,

比如房贷利率没有完全对,但是还有几个月时间,应该会到预测期间。

贸易战会不会打?现在看起来有点迹象,起码嘴炮打响了,川普能不能呆到任期介绍我都有点担心,这个人无法预测。

朝鲜和印度的摩擦我没有想到,现在局势表面平静,地下暗流涌动,真心希望不要开打。

中国政府化解债务能力不错,还在拆弹,如果缝缝补补又一年,只要不破就好,习总不容易啊。
地产方面,地产估值公司htw的这个月对悉尼的定性是价格从顶部下滑,不能说他们都是对的,但是这个是市场前瞻,可能会直接影响银行给你的贷款,所以春天市场不抬头,那么中期顶部就形成了。



评论
手动赞一个

评论
今年感觉RBA意思一下也要加息....确实该减杠杆了
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

地产投资

四种风格迥异的房产中介,哪个靠谱?

澳大利亚四种风格的房产中介,哪种更靠谱? 1、该区近12个月售出同类型房源数量最多。房子平均上市时间约为 40 天。说话的风格很沉着冷静,不急不躁。卖的房子有的在PRICE范围内,有的稍微 ...

地产投资

一个小小的冲动,在west gosford买了房子

澳大利亚朋友今年年中90万元在悉尼南区买了一套小房子,但很快就受到中庸之师的影响,以103.5万元的价格卖掉了。现在他看到高铁的报道,一时冲动在West Gosford买了房子。步行 15 分钟即可到达 ...

地产投资

(VIC) 咨询租房安全检查

澳大利亚作为墨尔本的租户,我今天查看并签署了condition report,发现在Information Reforming Safety部分,所有项目(smoker detector、electrical safety、gas safety)的last check date都填N/A。这是个问题吗?一般房 ...

地产投资

还清自住和再融资以购买投资

澳大利亚记得听人说用房子贷款,再贷款自住,再贷款不能超过自住评估价的数额,不占个人收入的可贷数额?请帮我确认是否有这样的说法。 评论 澳洲国内没有类似的按揭贷款。所谓按揭贷款 ...

地产投资

咨询四大银行贷款利率

澳大利亚看利率的人眼花缭乱。貌似四大银行里面,很多返现的利率也是偏高的。 cash back平分利息是真的吗? 转来转去好麻烦。不想转账的话,四大银行哪家利率最低? 评论 我8月转ANZ,当时拿 ...

地产投资

房东在一年内失去首付的例子

澳大利亚17 Tamar St, Ringwood 北 2021年12月买入107万 2022 年 10 月售出 900,000 件 中低价位楼盘10个月至少能亏25W,不容易 评论 06D0D8BD-E16A-429B-A1DE-64F9FBDE5517.jpeg (169.97 KB,下载次数:0) 下载附件 于20 ...

地产投资

祝各位经纪人朋友圣诞快乐

澳大利亚现在流行的题材就是骂中介,把房价砍一半,一言不合就互相批评,一点商量精神都没有,跟过去大不相同。在此光明正大的向中介朋友们表扬一下。 点评 中介在骂声中赚钱,他们过着 ...

地产投资

请问第一个月的房租什么时候可以到?

澳大利亚租客入住之前,或者一个月之后,或者第一个月的房租,中介基本都会包各种费用吗?谢谢! 评论 你没有合同?没有协议?一般管理费是租金的5%,找租客的租金是一周的租金,还有广 ...

地产投资

终止租户合同的最短时限是多少?

澳大利亚有投资房,租客最早签一年合同。期满后,承租人继续居住,无需继续签订合同,即Periodic agreement。现在住的房子卖了,想搬回投资房。代理人给了当前租户 90 天的搬出通知。但是有人 ...

地产投资

风云突变,央行要加速加息?

澳大利亚今天股市的快速下跌是因为刚刚发布的央行会议纪要。 可能有必要加快加息步伐。楼市休市,等明年二月。 现金为王 评论 我不太了解新闻 到最后就是12月加50分 或者把12月加25分改成 ...

地产投资

你知道北桥的评论吗?

澳大利亚这个最近卖了5.2m,价格怎么样?与一年前相比,是下降了还是差不多? http://www.realestate.com.au/pr ... orthbridge-nsw-2063 评论 Northbridge这个价位绰绰有余 评论 不是和其他区的横向比较,而是 ...