澳洲楼花真是不能碰吗?见仁见智之论

在澳大利亚地产投资




多多哥哥 ‘远离楼花,珍惜生命’ 的名言警句相信让论坛里的tz受益匪浅。可惜本人在被多多洗脑之前已经入手2个楼花:臭名昭著的Rhodes和危机四伏的Macquarie Park。

1 Rhodes:100% 贷款,hold了5年,租金1/1000,每周out  of pocket 大概100。至今没有出手。估计5年总CG 10%。结论:极大败笔。(亲身验证多多理论!)
2 Macquarie Park:唯一投入为房价10% bank guarantee (大约两年),无任何其他投入,在settle 之前出手,CG 10%。结论:不是败笔。(幻想如果当年发狠买个10套,return不可估量。)

总结论:
1 最好不投资楼花(原因见多多诸多著作)
2 如果非要投资楼花,注意如下事项:
1)location 当然第一重要
2)大发展商,大project,的前1,2期楼盘可以买。
3)一定在settle之前出手(个人认为这个最重要)

当然,如果settlement赶上去年,今年的市场是最好不过的了。

抛砖引玉贴。



评论
你这是在做广告?

评论

回复老妖,
我是多多的忠实follower
我坚信 “远离楼华,珍惜生命”



评论
没啥不能碰的,关键就是价格虚高,砍个30%下来还是不错的。

评论
感觉有买楼花的钱去同一个地区买旧房子一定return更高。

评论
楼花卖的都是明天的价钱,谁能保证明天的房市。

评论

所以一定要在明天还没有成为今天的时候出手!
当然,最好别买!

评论
正考虑买楼花......真有那么不好吗?

评论

别傻了!

评论
楼主ID是叫悉尼多多吗?真是忠实多多粉丝。

评论
你觉得 hurstville CBRE的楼花如何?

评论
我姐姐在Flemington那里买了个第二年楼花,本来说是去年settle,但听我姐说现在还没开始建了!但是第一期就已经住人了!她还听说了第一期的卖了65万,而她满怀希望地说她的还没起,迟点settle的话赚得钱会更多

评论
假如想住新房除了楼花还有其他渠道吗?

现在那些现房不是也是从楼花开始卖的吗?可是价格贵了好多呢

评论


对于楼花来说,建造的越慢越好啊,当然,开发商必须动工在建造,如果工地长久没动工也不是好现象.

举个例子,如果现在2014年楼花60万,你付10%,就是6万元来hold住这个房,那么2年后,造好的现房可能市场价已经66万了,如果2年没造好,拖到第三年才造好,那么2017年的房价可能已经70万了,比你买入时的房价涨了10万,而你实际只用了6万来买的楼花.在交房前就出手卖掉,也就是用6万赚取了10万.这个就是楼花的投资原理(只是原理,实际操作没那么简单的,很多细节问题).

但是如果楼花的价格已经比周边现房贵很多,已经卖70万了,那么这个期房就不值得投资了,它已经把未来几年的涨幅加进去了.

所以楼花可以买,但需要做大量功课.

不管怎么说,在澳洲,开发商骗了楼花钱跑路,这种事还是极小的,以前有发生过,所以,从那以后,所有的买楼花的资金都是由第三方金融机构监管的,开发商是拿不到钱的,开发商是根据楼花的销售比例来申请银行贷款,比如一个新楼盘100套,只要有一半楼花已经预售了,银行就给开发商贷款了,他们就可以动工开建.但是那个楼花钱,开发商是拿不到的.

所以,即使是最坏的情况,开发商违约了,房子造不起来了,买楼花的本金还是会算上利息退给你的.

大家看到楼花大可不必紧张,多比较地段和价格才是主要的.

评论
那到底一栋楼要多久才可以盖好啊?

评论

期房的建造时间和楼盘规模大小有关,如果小楼盘,就几十户一般1-2年内,大楼盘几百户的,建造时间就会久。

买楼花签合同时,会有一个交房的时间范围,比如预期2015年底到最晚2016年中交房,如果2016年中还没造好无法交房的话,房产公司会和你再签一份延期交房的合同,如果你接受延期就继续楼花合同,如果你不接受就可以直接退钱。正规房产公司都是这样操作的。

评论
个人认为炒楼花是一个需要经验,胆量和运气的活动。我见过有人在03年买入parramatta的公寓,一直到2013年都一分没涨的情况,所以买入的时机是关键。因为所有的楼花的价格都把未来的房价加进去了,都是虚高的,不然开发商争什么钱?如果命好,赶上房市大热,房价涨得比开发商预料的高,买主就挣钱了。不然就慢慢熬吧。当然如果你是自住,自己喜欢就最重要。

评论
说了多少次,买楼花就是运气。

2000年科技股破灭,买了楼花的,02-03settle, 都赚了,因为那时候市场上升;

03年到其他接盘侠买楼花,因为过去2-3年的都有赚,可是到settle的时候全under value, 破产的破产,持有到现在才解套的也不少。

现在也差不多。

同时那些买楼花的,既然该区有更高价格的新房卖出,你去买个同区的2手房不是更便宜,也更容易升值么?因为有新房的价格在那抗着呀?

评论

parramatta的公寓,03年买入,到13年都一分不涨???有数据支持吗?哪栋楼?03年什么价买的?

评论
i tend not to buy anything when there are a lot of Chinese buyers.

评论

13 hassall street parramatta,具体apartment number就不提了。你可以去RPdata 或 onthehouse去查一下。一分不涨可能夸张了但没跑过通胀是一定的。

评论
买山区的楼花, 涨得很多

评论

 嗯,说得有一定道理

评论
"

光走去火车已经浪费生命了

评论

但关键是现房要首付20%啊

评论

楼花settle的时候也要付首期的,如果户型小的话连80%都贷不到的都有可能。再加上一开始付的deposit,实际付得更多。

评论

这么做的好处在那里?

评论

嗯,楼花的话只要首付10%啊,余下的10%可以到交房前支付,对于我们来讲可能起到个缓冲的作用,没方法啊......谢谢你的回复!
澳洲中文论坛热点
悉尼部份城铁将封闭一年,华人区受影响!只能乘巴士(组图)
据《逐日电讯报》报导,从明年年中开始,因为从Bankstown和Sydenham的城铁将因Metro South West革新名目而
联邦政客们具有多少房产?
据本月早些时分报导,绿党副首领、参议员Mehreen Faruqi已获准在Port Macquarie联系其房产并建造三栋投资联

过户律师,悉尼,买房卖房合同,看合同,conveyancer,律师,房产过户

地产投资

四种风格迥异的房产中介,哪个靠谱?

澳大利亚四种风格的房产中介,哪种更靠谱? 1、该区近12个月售出同类型房源数量最多。房子平均上市时间约为 40 天。说话的风格很沉着冷静,不急不躁。卖的房子有的在PRICE范围内,有的稍微 ...

地产投资

一个小小的冲动,在west gosford买了房子

澳大利亚朋友今年年中90万元在悉尼南区买了一套小房子,但很快就受到中庸之师的影响,以103.5万元的价格卖掉了。现在他看到高铁的报道,一时冲动在West Gosford买了房子。步行 15 分钟即可到达 ...

地产投资

(VIC) 咨询租房安全检查

澳大利亚作为墨尔本的租户,我今天查看并签署了condition report,发现在Information Reforming Safety部分,所有项目(smoker detector、electrical safety、gas safety)的last check date都填N/A。这是个问题吗?一般房 ...

地产投资

还清自住和再融资以购买投资

澳大利亚记得听人说用房子贷款,再贷款自住,再贷款不能超过自住评估价的数额,不占个人收入的可贷数额?请帮我确认是否有这样的说法。 评论 澳洲国内没有类似的按揭贷款。所谓按揭贷款 ...

地产投资

咨询四大银行贷款利率

澳大利亚看利率的人眼花缭乱。貌似四大银行里面,很多返现的利率也是偏高的。 cash back平分利息是真的吗? 转来转去好麻烦。不想转账的话,四大银行哪家利率最低? 评论 我8月转ANZ,当时拿 ...

地产投资

房东在一年内失去首付的例子

澳大利亚17 Tamar St, Ringwood 北 2021年12月买入107万 2022 年 10 月售出 900,000 件 中低价位楼盘10个月至少能亏25W,不容易 评论 06D0D8BD-E16A-429B-A1DE-64F9FBDE5517.jpeg (169.97 KB,下载次数:0) 下载附件 于20 ...

地产投资

祝各位经纪人朋友圣诞快乐

澳大利亚现在流行的题材就是骂中介,把房价砍一半,一言不合就互相批评,一点商量精神都没有,跟过去大不相同。在此光明正大的向中介朋友们表扬一下。 点评 中介在骂声中赚钱,他们过着 ...

地产投资

请问第一个月的房租什么时候可以到?

澳大利亚租客入住之前,或者一个月之后,或者第一个月的房租,中介基本都会包各种费用吗?谢谢! 评论 你没有合同?没有协议?一般管理费是租金的5%,找租客的租金是一周的租金,还有广 ...

地产投资

终止租户合同的最短时限是多少?

澳大利亚有投资房,租客最早签一年合同。期满后,承租人继续居住,无需继续签订合同,即Periodic agreement。现在住的房子卖了,想搬回投资房。代理人给了当前租户 90 天的搬出通知。但是有人 ...

地产投资

风云突变,央行要加速加息?

澳大利亚今天股市的快速下跌是因为刚刚发布的央行会议纪要。 可能有必要加快加息步伐。楼市休市,等明年二月。 现金为王 评论 我不太了解新闻 到最后就是12月加50分 或者把12月加25分改成 ...

地产投资

你知道北桥的评论吗?

澳大利亚这个最近卖了5.2m,价格怎么样?与一年前相比,是下降了还是差不多? http://www.realestate.com.au/pr ... orthbridge-nsw-2063 评论 Northbridge这个价位绰绰有余 评论 不是和其他区的横向比较,而是 ...