坛子里有个大哥举了个正现金流的例子，我跟着算了一下貌似他算的有些问题。
这是原链接：
https://.co/forum.php?mo ... &extra=page%3D1
一切计算根据他提供的数字
他分了两个情况：
第一种 80% 的贷款, 我的计算如下：
Rent = 23400
Interest= -16529
Council= -1051
Strata = -3145
Water = -697
Repair = -300
CashFlow = 1678
Depriciate= -6600
Loss on Tax base= -4922
Tax Saving （32.5%）=1600
所以第一年的实现3278的正现金流。但是即使撇开NG，388K的贷款在全年出租再没其他费用的情况下可以实现1678的正现金流。按116.4K的首付算，年化收益率就是大概2.8%比存银行多不了多少。
第二种 从自住TOP UP, 所以费用都是贷款，所以总共借入504K。我在这里做个小改动，自住TOP UP 的用3.88%算利息。计算如下：
Rent = 23400
Interest = -21045 (388K*4.26%+116.4K*3.88%)
Council= -1051
Strata = -3145
Water = -697
Repair = -300
CashFlow = - 2838 (负现金流）
Depriciate= -6600
Loss on Tax base= -9438
Tax Saving （32.5%）=3067
这个情况下第一年可以实现229的正现金流，但比那位大哥算的低多了，要是所有贷款都按4.26%算，那么现金流是负69。
这样看来高杠杆要想在悉尼实现每年正收益真的非常难找。
更新一下，根据那么大哥的回复，推断他算的是第三种情况：
104% 的贷款, 但只有80%的利息算入现金流，而负扣税按104%算 （现在清楚了那大哥的意思是80%的贷款，但NG以104%的算），那么计算如下：
Rent = 23400
Interest= -16529 （388K*4.26%）
Council= -1051
Strata = -3145
Water = -697
Repair = -300
CashFlow = 1678
Depriciate= -6600
24% of the interest = - 4959 (116.4K*4.26%)
Loss on Tax base= -9881
Tax Saving （32.5%）=3211.2
这么一来就实现了4889.2的正现金流。4959块的利息支出就这么当是没发生过。那位大哥说起码三种方式可以实现这个算法（不怕ATO audit 的？）。真高人也。对这位大哥的敬仰之情真是如大江之水涛涛不绝。
补充一些个人看法，关于怎么实现第三种算法，不管怎么捣腾（前提是不怕ATO查水表）。buyer的财务必须满足两个基本条件：1. 自住无贷款。2. 有相当于24%首付的闲钱。不知道买方里多少人满足这两个条件呢。
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高杠杆还要追求正现金流，好事咋都让你占了呢
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這不就是那大哥發貼想表達的意思嗎？高槓桿在悉尼也可以實現正現金流。我只是按他的思路推算
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首付才20%的高杠杆，还能保证正现金流，每年还有更大头的资本增值，还想咋的
知道国内都70%首付了吧，人要知足啊
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這裡不討論資本增值，因為只是預期。100個人可以有101種預期。我只是就事論事對這個所謂實例正現金流計算一下。至於值不值得投資相信大家都心中敞亮。
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楼主你分析得很对，和我看那个帖时的想法一样，那种基于理想状态的计算基本是脱离实际的，纸上谈兵而已，有脑子的人不会被乎悠。
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同意你的算法。 我感觉他的算法, 好听的说是加上了opportunity cost, 难听的说是忽悠第一次买房的人。 他是在做20%的文章。 本来买房要交20%, 那20%就不能NG. 现在我可以全贷款, 那20% 就可以NG.所以就变成他算的了。真实的情况是楼主算的。 很多卖楼花的, 贷款broker, 都用这种算法忽悠第一次买房的。
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房产投资还是要靠增值，正现金流只是降低持有成本可以买更多的房。
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我的沿用鬼佬论坛的基准五十万周租五百刀，好像才能勉强打平，
这个线下基本不考虑
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11年44万买的1房,现在租500算过得去了
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楼主和原来的算法主要差异就是那top up的20%，原来的没有算利息？楼主现在加上了利息？
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未必吧，我有个投资房60万全款贷，560周收入的，负扣税加正现金流了，而且建好的时候银行估价高了10%。现在比较难找了，两年前这样的房屋大把的挑啊
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楼主算得很详细，解决了我一个疑惑。
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如果5年之内能做到neutral就很好了, 因为房租会涨的
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利息也会涨，其他费用也会涨，只有折旧会不断变少。
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大哥，回去看看你的贴。你有分两种情况，一是20% 首付，一种是 零首付。 我分别都算了一次。
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真正正现金流在悉尼很不好找。投资人看的大多是房子的升值预期吧？不管怎么分析，现在新入投资房得慎重。
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能提供下鬼佬论坛链接吗？想看看他们的观点
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这个说的有些道理。未来也许是可以实现正现金流。不过我主要讨论你的算法。
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就是说24%的成本不用付利息但可以负购税？ATO还真大方
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明白了，20%首付是自己已有的，不是从银行再贷款出来的。
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