本人长期看好未来地产投资，只是对澳大利亚现阶段的房价存在一些疑惑。我们能否用数据来分析，欢迎大家一起提供数据。
只是想大家一起提供数据，各自判断涨跌。
因为每个人都有自己的逻辑。
比如加息。有人认为成本增加，房租上涨，房价也会涨。 而有人认为会跌。
但是每个人都会为自己的判断负责。
一。 资金
1，本地资金
A 自有资金
储蓄存款 看多者已经买入了。
工资收入 增长缓慢 全职就业率下降
投资收入 租金回报低 股市行情不好
B 银行资金
贷款额度 提高了生活成本扣除比率
贷款利率 开始提高固定贷款利率
审批程序 严控海外收入贷款
银行评级
大概率降 AAA，美元加息。国际融资成本上升。
2，海外资金
汇率 人民币贬值
外汇管制 中国严控外汇流出
二。供需
供给
2014/2015 新批 ？
2015/2016 新批22.9万套
很多区域改变规划，提高容积率。
政府在郊区农场新批项目
新州政府与其开发部UrbanGrowth NSW以及Pittwater议会宣布在Mona Vale附近释放15公顷新土地建设一个拥有3400栋房屋和连排屋的新社区
需求
1/看多的人已经买入，支付利息。房价增长幅度降低，无资金继续投入。
2/收入增长缓慢 房价已高。自住购房比例创新低。
3/新移民数量 难民争议
4/高净值人群移民增加
5/避险资金的需求
人口增长。每年35.5万左右
三。政策
1/海外限购
2/加印花税
3/土地供给
4/负扣税 开始争议
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http://澳洲房屋建设协会的资深经济学家Shane Garret对这一数字并不感到非常惊讶。
他说主要原因是因为过去一段时间，澳洲已经建设了巨量的新房子来供应市场。
他说，该行业在未来几年的建筑量，将会急剧下降。
Shane Garret说，他们预测，澳洲在2018-19年新房子的建筑数量将跌至17.2万套一年。
这相当于过去10年的新房建设平均数。
根据澳洲统计局公布的数字显示，在2015-16年度，澳洲共建设了22.94万套新房子。
澳洲房屋建设协会预测，今后三年，澳洲新房子建设的数量将大幅减少25%。
www..com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1271181&mobile=yes
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http://www.yeeyi.com/news/index.php?app=home&act=article&aid=158577
新州政府与其开发部UrbanGrowth NSW以及Pittwater议会宣布在Mona Vale附近释放15公顷新土地建设一个拥有3400栋房屋和连排屋的新社区，Mona Vale距离海边只有10分钟车程。
该规划符合新州建设更多中等密度住宅的目标。
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围绕负扣政策，回顾各方观点
20160510 储银反对负扣税和资本利得税优惠 反对态度“直接明确”
据悉尼晨锋报报道，虽然现任政府已排除对负扣税政策做任何改变，但是最新披露的储备银行（RBA）的备忘录与政府的观点完全相反，加上近期民调显示朝野两党支持率不相上下——看来，负扣税的问题仍是澳洲政坛近期一大争议点。
储备银行在备忘录中说，单单负扣税还不足以让人担心，但加上资本利得税折扣就不同了，这种不平衡的计划“可能会鼓励追逐资本利得”和“投资者哄抬房价”。备忘录还说，负扣税业主比自住业主更威胁到金融体系的稳定，因为他们更可能采用只还息贷款，所以“在价格下跌时，没有尽可能多的资本缓冲”。20150805
修改负扣税和资本利得税优惠 国家可省90亿
据悉尼晨锋报报道，澳洲国会预算办公室的一项分析发现，限制新住房投资的负资产扣税，减少资本利得税（或资本增值税，CGT）的优惠，将使澳洲政府在四年内节省预算90亿澳元。
该办公室说，随着时间的推移，当自住物业比例上升，只有较小一部分投资物业时，折扣率会攀升。如果今年7月1日实施变化，将可以在本财政年节省2.91亿澳元，明年节省15亿澳元；2018~2019财年节约42亿澳元；这以后每年可节约115亿澳元直至2025~2026财年。
该办公室还对一些其他的选项作了成本核算：
如削减资本利得税优惠到40％，而不对负资产扣税做任何改变（四年节省为23亿）；
削减资本利得税优惠至25％（节省57亿）；
取消资本利得税优惠（节省100亿）；
同时取消这两项投资优惠（节省223亿）；
保留负资产扣税的同时削减资本利得税优惠至25％（节省145亿澳元）。
20160215 工党负扣税修改计划 纽省普通投资者受损
据 domain.com.au报道，工党表示若上台则修改负扣税政策，而根据澳洲房地产理事会，如果改变负扣税政策，纽省普通投资者可能会遭受损失。不过工党的计划将保留对投资新房的优惠不变，以刺激新屋的建设。
澳洲房地产协会表示，纽省有投资房的63.2万房东中，37.5万是负扣税。
根据纽省负扣税投资前十位排名， 悉尼西北宝琴山（Baulkham Hills）位列榜首，4135个房子是负扣税投资房。悉尼其它有大量负扣税房子的区包括坎贝尔城（Campbelltown）、克罗纳拉（Cronulla）和艾坪（ Epping）。
纽省房产理事会代理执行董事威尔逊（Felicity Wilson）说，数据显示，在这些区投资的是普通人，而不是富人。他说：“在澳大利亚有84万人用负扣税投资，（他们）一年的收入低于8万。”
20160425 联邦政府证实2016年预算中不改变负扣税政策
联邦政府表示，在5月3日的预算中将不会改变负扣税政策。
工党财务事务发言人伯克（Tony Burke）批评说，政府保护富人提供税收优惠，但却大幅削减学校和医疗开支。工党已发布政策，宣布若当政将收紧负扣税和资本利得税，包括从2017年起不再允许旧房享有负扣税政策。工党称此举将鼓励新民居的建设，但任何已经使用负扣税政策购房的不会受到政策变更的影响。
联邦政府反驳工党的政策，说不仅是富人使用负扣税，护士和教师等普通人也可以获益于负扣税政策。
20160510 储银反对负扣税和资本利得税优惠态度“直接明确”
据悉尼晨锋报报道，根据近日披露的一份储银在2014年底的内部备忘录，储银对负扣税和资本利得税优惠的反对表现得比以往更加明确和直接。
储银认为从金融稳定的角度来看，任何对负扣税的改变可能是“好事”。备忘录还说，负扣税业主比自住业主更威胁到金融体系的稳定，因为他们更可能采用只还息贷款，所以“在价格下跌时，没有尽可能多的资本缓冲”。
负扣税的问题仍是澳洲政坛近期一大争议点。
20161115 国际货币基金组织支持反对负扣税
据澳洲人报报道，国际货币基金组织（IMF）刚结束了对澳洲每年一次的访问，其结语报告有力地支持了工党呼吁打击澳洲的负扣税政策的观点，称该政策刺激了澳人在房地产行业过多的负债投资行为，而且推高了本地房价。
该报告还批评了联邦政府今年5月的预算，称其对降低赤字的规划太急速，有损害经济的风险。国际货币基金组织建议，澳洲现在应多投资基础设施建设，将来会看到经济收益，并会以不损伤经济的方式来填补赤字。
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我只能呵呵。以后是要等多久？
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http://mp.weixin.qq.com/s/ecXdZhD2K5S9HoK_DPChDQ
根据外管局最新规定：
(1)5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；
(2)个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；
(3)同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况。
将被界定为个人分拆结售汇行为，也就是俗称的“蚂蚁搬家”，一律进入黑名单，违规者将被剥夺两年合计10万美元的换汇额度。
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http://w据AFR报道：Westpac银行、ING以及NAB银行的在线放贷部门（Ubank）宣布加入升息的大部队，将对固定及活动利率的产品进行不同程度的利率上调，自此已经多家澳洲银行宣布利率变动，加息的大幕似乎就此拉开！ww.yeeyi.com/news/index.php?app=home&act=article&aid=157814&from=singlemessage&isappinstalled=0
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domain集团高级经济学家Andrew Wilson表示，5月份悉尼公寓空置率上涨了0.2%，达到了2.2%。而Parramatta的公寓空置率上涨了0.4%，达到了2.4%。Parramatta的公寓空置率也是悉尼最高的，5月份共有156间公寓空置。
“相对于短短一个月的时间，空置率的增长幅度还是很大的，但http://www.sydneytoday.com/content/1225841?mobile=true
是考虑到那里房产开发的飞速发展，出现这样的情况也就不奇怪了。目前还没有很多待完成的公寓楼要进入市场。”
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好长啊。
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没有耐心看完吗？
我觉得数据太单薄，希望大家一起补充 分享。
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这种东拼西凑的东西看着想吐，含金量太低。
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楼主分析涨跌的逻辑依据是什么呢？
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就是楼主是如何利用这些数据判断楼市的？
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只是想大家一起提供数据，各自判断涨跌。
因为每个人都有自己的逻辑。
比如加息。有人认为成本增加，房租上涨，房价也会涨。 而有人认为会跌。
但是每个人都会为自己的判断负责。
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房市跟股市类似都有利好消息也有不利消息，我好奇通过怎样的数学模型能够判断呢
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我也希望能有高手建一个数学模型来判断涨跌
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Population clock
On 7 December 2016 at 10:55:45 AM (Canberra time), the resident population of Australia is projected to be:
24,293,998
This projection is based on the estimated resident population at 31 March 2016 and assumes growth since then of:
one birth every 1 minute and 44 seconds,
one death every 3 minutes and 20 seconds,
a net gain of one international migration every 2 minutes and 32 seconds, leading to
an overall total population increase of one person every 1 minute and 29 seconds.
那89秒增加一个人。一年有354000左右的人口增长。
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中国央行辖下《金融时报》16日发文警告，必要时采取临时措施稳定市场，防止热钱大进大出。官媒的言论一石激起千重浪，有中国基金界消息称，银行为防止居民1月份便用罄全年5万美元的购汇额度，当局可能暂时把兑换额削至1万美元，下月甚至有可能暂停居民购汇，另有内银人士揣测，全年购汇额度可能削减一半。
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希望中介和房东能够理性，接受现实，腰斩出货。
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为缓解住房可负担性危机，墨尔本将新增一个城区
这个位于墨尔本北部郊区的Wollert 预计将为42000 人提供15000 套住房，创造7000 个工作岗位。
这是政府计划在2018年年底前释放10 万块地皮的一部份。
维州计划部长Richard Wynne 说：“我们认为这是我们面临的最大的挑战之一。”
“我们知道每年新增10 万人，我们意识到这个需求，不想落下。”
这个1400 公顷面积的新城区将位于Craigieburn Road, Summerhill Road, Curly Sedge Creek ，以及为将来发展E6所留的 空地之间。
这个城区预计将设立3个城镇中心，5所学校。
未来几个月内，这个10年的建设工程将开工。
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这是政府计划在2018年年底前释放10 万块地皮的一部份。
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