说说我对PC最近发展的看法,希望有人能逐条驳斥,大家有争议才能讨论出更多东西来。
1,有人35万买PC就别想了,现在连稍微大点的地(448以上的),无论一手二手都没这个价了。现在大一点的PC 422 double story的房子可以卖70-80万(不算SL),感觉上Featherbrook(挨着新建的高速匝道和传说的East Werribee),alamanda(学校)和town center的卖价涨的快。更好点的2层房子成交价可以在90万甚至100万+,比如一些装修好的ex-display,还有PC road那些1300+平米地的,还有一些custom design的
2,交通方面PC的规划有2个,一个是western distributor,收费的,据说2020年以后建成,这样就是第二条高速,这个我觉得私企还是有意愿,有能力建设的,首先现在利率低,造这个东西然后收费,利润高,而且西区交通烂现在最缺的就是高速,需求旺盛。能力上,西区工厂多,高速拆迁问题没有东区那么大,反正路线都设计好了。另一个是ferry,已经投入使用从wyndham harbour到docklands,但是乘客不多,快流产了,主因是从PC到harbour路破,远。如果能在saltwater coast附近造码头是非常好的,就是不知道地理条件是否适合,以及投资能否跟上。
3,SL居民在申请成立新区,之前是因为新区名字就叫sanctuary lakes,和小区名字重名,被否了,现在正在重新申请,以后SL就不是PC了,所以不需要讨论SL的情况
4,最近3年对PC有影响已经建成的:
1)SL门口的商场扩建
2)Town Center扩建
3)Williams Landing车站
4)Alamanda P-9 college
5)Featherbrook shopping center
5,最近1年和PC发展相关的几个已经建成的:
1)harbour投入使用
2)Pacific Werribee扩建完毕,搬进去了很多很多商店HM,优衣库什么的乱七八糟一大堆,导致商店附近的房子争夺白热化3)sneydes匝道口建设完成,导致featherbrook,kingsford房价上涨快于PC内部
6,和PC发展相关马上要建成的:
1)Featherbrook P-9学校,现在的名字是Point Cook South P-9,2017年完成
2)圣文森特医院2017年建成在East Werrbee(另外mercy hospital正在扩建,2019年完成)
3)Point Cook Sport Center,自己看地图能看到,
7,远期的还有East Werribee,Saltwater Coast和SL还各有一个学校,Saltwater还有个shopping center,起码土地都预留了。另外比较让人期待的就是Western Distributor。
8,现在PC某些地方也开始分土地了,小地产商小中介也有机会靠买地再sub divide赚钱。当然居民是反对的,不过开发商没底线,竟然还有人想在SL高尔夫球场里造景观公寓,当然被council否了。
9,据PC的西人中介说,白人认为这块地方是宝地,主要原因是靠海,离City近。西人有海洋文化,人家对doncaster之类地方的兴趣没有中国人那么大。据西人中介反馈,目前PC当地中介非常非常忙,几乎全部是超负荷运转,据说连坐在办公桌前看电脑的时间都没有。另外从今年开始PC的中介开始找房东问想不想卖房了。前几年房子多的时候都是问别人想不想买。
10,现在PC一手二手的房子暂时还不多,但后期会不会突然增多,还真说不准。PC第一阶段是很多中国中介忽悠中国人去买,主要是alamanda,saltwater,SL,Featherbrook,innisfail这些大型社区,这些中国人后来一部分亏本甩了,第二阶段,房价低迷的时候,很多白人买了自住,很多是从亏本中国人手里买的,也买的这些社区,所以这些社区未来不一定还有很多房子拿出来卖。第三阶段,好像突然好多国内的人又意识到了这地方能投资,又大量买入,尤其大批买入了一手地,这些人会不会因为外汇管制,贷款收紧,而抛售,还真说不好,这些人买的主要小区都是新开发的小区,saratoga,什么address,Upper Point Cook,LIFE,Paragon之类的,反正像以前六大区那么大的社区已经没了,现在这些都是小的小区,比如Saratoga和kinsford加起来还没旁边featherbrook大。
11,关于所谓的源源不断的新的供应,其实情况是这样的(自己打开google map),
1)featherbrook左上的kinsford应该卖完了,下面saratoga应该不是卖完了就是接近卖完。这边主要供应是高速和innisfail之间那个upper point cook,严格的讲这里不算PC,这里应该叫PC west,这个供应应该会持续到2020年,但是每年数量不会多。另外还有个parkbrook,其实就是featherbrook的最终保留stage,因为开发商是中国人么,喜欢一点点挤出来卖,不过也就那么一小条,不会影响大局
2)featherbrook,alamanda下面,是保留湿地,都是不能再建设的,PC的房子南边界就在这里。不要看到下面一大块空地就以为还有很多地方能造房子
3)SL和Esperance之间好像叫Address,这块地方也就是alamanda三分之一那么大,估计有600-700套房,是今后几年PC的主要供应地,但这边是比较堵的
4)lincoln garden下面,alamanda右边有一小块,叫做LIFE,这块也是以后主要供应地,不过房源更少,路更堵
5)Saltwater coast快卖完了,接下来是造学校,shopping center
6)Saltwater coast出来这条路上,原本有paragon迷你小区,现在好像还多了几个,一个好像叫Seaspray,反正加起来可能还没那个Address大
7)saltwater coast南边也是保留地,不能盖房
以上就是PC以后全部的量,综上所述,未来PC就是upper point cook,parkbrook在西边,LIFE,Address,Seaspray,saltwater在南边。二手的不用说了,自己上realestate,注意几点,一个是把established给沟了,因为很多house land package广告,还有一个pc是个大区,大小相当于东边5-10个区,已经建成的house 2万多,所以PC要是有200多二手房,是和东边一个区200多二手房,性质是不一样的。所以才会有中介不断找房东要房子卖的现象发生。
12,很多人说到East werribee,其实除了这个,政府还有个规划也在西边,是fishermans bend,就是Yarra河南岸破仓库和物流全拆了改成住宅和商业,盖的高点可以有海景,不管这块能否发展,毕竟是让人有联想空间。
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学习
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楼主对PC倒是熟悉,说的很细,只是投资是谈对比的,要和这个城市其他区比投资潜力。说白了要有比较。这就是为什么在远东居民眼里远东也就是个微跌,但是在真正投资客的角度远东这一年收益不是一般的差。那是因为很多区涨了都百分十几了,远东很多区顶多追平个房贷利息,或者连利息都没追平。
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西区皇冠PC
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经过这几年的一轮轮暴涨,最后谁在裸泳吃瓜群众们还是心里有数. LZ没发现PC的帖子早不是热点了么,群众们对PC早没了热情,取而代之的是以远东Knox为代表的新势力。原因就不说了,没记错的话当时Knox的均价和PC差不多,现实太残酷。
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远东就是远东,距离在那摆着,你就是修飞机跑道也没用,暴涨那是白日做梦。指望pc那群天天走收费高速?撸主高看他们消费能力了。
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怎么觉得你的第一句话跟第二句话没有联系?PC貌似不是远东?
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楼主辛苦了
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写这么多貌似很有说服力
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楼主好牛逼
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奇怪PC的帖子怎么现在不是热门了?
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以前都是对PC笑骂所以很热闹,近两年似乎也涨起来了。如果不能做laughing stock,作为一个可以严肃考虑投资的地区,PC似乎热点还不够多,所以就这样了。
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前排占位,广告位出租。
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Point cook三不碰 为啥不Werribee hopper crossing 大地
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在中国大城市谈规划还有吸引力,澳洲的规划和实际结果还是有差距的。PC目前吸引力还不够,也许等楼主说的那些规划都建成了,可能会有所突破。
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好区也有烂投资,PC这样的区也是能淘到宝,一般人没有这种慧眼所以直接在东南边看比较保险而已。
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有对LOCAL老夫妇卖了远东区的HOUSE DOWNSIZE去了PC,现在后悔得要死。
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有很多华人小夫妻前几年40万卖了pc房子搬去远东,现在更后悔
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楼主分析很透彻客观。顶!
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讲真,住在东边和东南边的人全部个个都是大傻瓜,花了北区或西区距city10公里的价钱住到东区或东南区距city50公里。
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没办法啊,南半球最大最好的几个SHOPPING CENTRE都在东边东南边10公里20公里的地方,CHADSTONE,KNOX,RINGWOOD EASTLAND, CHELTENHAM SOUTHLAND etc.
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算了吧,谁去谁倒霉
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......chadstone就算了, Eastland和southland还拿出来说,你真当南半球只有墨尔本啊!
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楼主说的PC劣势比如交通无法解决,因为进city只有一条路,规划问题改不了了,好学校少,人满为患,海平面低,海啸风险大基本属实。
其它所谓优势和PC并无半毛钱关系,那都是wyndham city中心区的项目,比如Tarneit, Werribee, Hoppers Crossing
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南半球最大的不是CHADSTONE么
后面只是举例还有别的大商场,都在东南区,是跟西区对比而言的,没跟其他城市对比
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Featherbrook的开发商Central Equity不是中国人公司
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