为什么感觉大家都做home investment或者investment property. 很少听说人投资commercial property的呢?
请教买commercial Property需要注意些什么? 银行贷款方面应该跟home loan 不一样吧?
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Commercial Property 投资相对比较大,以墨尔本为例2.5m以下很难找到比较靠谱的商铺物业。(总不能买了大物业就来和大家炫耀一下吧,所以很少有人发帖讨论了)
Commercial Property的核心价值是它的 Lease Agreement
首先要稳定且合理,租客靠谱最重要,要仔细分析租约条款,看看那些是对租客有利,那些是对房东有利。万一租客走了,作为房东你是否有应对的办法。
其次计算Yield能否满足你的要求,目前维州的Yield记录是0.43%(如果没记错的话,CBRE在今年创造的,Sorrento的一处物业)
最后分析物业的未来潜力,比如物业的位置,土地面积,Zone and Overlay,是否具有开发潜力和延展性。位置越好,潜力越大,Yield越低。
至于贷款,和普通房贷差别不大,就是利率高些而已。
(个人经验,仅供参考)
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commercial 如果额度比较大的话也就能贷property value的 65%利率也高于home loan一块,收入这块现在要求也高了最好是有运营的企业和稳定的工作收入。 其它的如估价费stamp duty也不是小数目一般的实力还是玩不起的
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感谢回复。 2.5m在墨尔本什么地方的店铺?多大? 光物业就2.5m,还是连生意一起?
我有在realcommecial 上面关注,纯物业卖也不比home property贵多少。
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感谢回复。买房子需要付估价费?
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需要,差不多1w多
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商业地产,要么撑死,要么饿死,主要是几家大的商业地产赚钱,比如westfield之类的。不会像住宅地产,几乎只赚不赔。
商业地产只有零售,还算比较景气,office,industry 地产,供应过剩,都半死不活。
你是应该发现,同等面积,商业地产的租金比民用地产便宜10-20%.商业地产不是刚需,一旦租不出去,能空很久。面积越大越难租,租户的议价能力越大。
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哦。这样啊。我是有听说有人在续租的时候,房东都成倍的加租金。以为房东的negotiation power很强的。看来要不选好位置,要不就不用买。
跟中国的门市房很不同。中国的旺铺,房东都很赚钱啊!
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可以这么说,中国的旺铺,都是房东赚钱。租客都是给房东赚钱。哈哈
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学习一下
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旺铺商业地产的房东,可能,但一般也不卖。
但是大多数都还不是旺铺,只能仅着现有的租户坑。但真把他坑走了,现在这经济状况,不好租。
一般觉得续租约难的,都是在有一定规模的购物中心里。
有些中型购物中心,为了吸引大客户比如Coles入驻,往里砸进去多少钱。
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好的。感谢分享
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中国旺铺也越来少了,除非是位置好的做饮食生意的,其他的不好做
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gross 10% 你说呢 但是一空置就麻烦
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当然只是物业
生意是另外一会儿事
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不需要,根据租约、房租,自己算就可以
关键是Yield你要能接受
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以前工作过的一个中小型公司拿过一个偏远地区的超小型购物中心,虽说在当地来说是刚需,但在更换租客时重新装修空租了三个月,每个月没收入还要付过万的outgoing,虽说可以算进经营成本里,可是现金流的亚历山大呀!
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这个就看LZ想要搞多大的生意和手里有多少银子了,如果没有个10m在银行存着的话还是找点别的项目干吧。。。
以我对commercial property的了解,楼价低于30m基本上都没什么赚钱能力,而商业贷款的额度最多也就65%到70%那样,银行还得看你的tenancy schedule的情况而决定。
另外你还得请人搞leasing,property & facility management这一块或者是直接找个agent管,每个月交一笔管理费,如果tenant换人频繁,你还得时不时再交个leasing fee之类的,如果自己一点不懂就完全听人家操控了。除此之外还得付银行interest,margin fee,为了保险点的可能还得付个swap,还有一些乱七八糟的杂费比如loan rollover/facility drawdown fee。。。
一旦和tenant有纠纷之类的,你还得找个能够长期合作的律师帮你处理。。。每年报税加每季度报BAS你也得找个能胜任的firm,费用也是一笔,最后一年忙下来,我觉得有10m在银行估计都玩不起。。。
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没错,很多neighbourhood级别的购物中心都存在这样的风险,通常以一个Coles或Woolworths为主体,再辅以10-25个左右的小型商铺,这种小商铺换租客时经常会有空置几个月的情况发生。
其实有些Sub Regional级别的也有这样的问题,所以靠谱的租客是王道,还有Market Review时房租别涨的太狠
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单体的租COLES,WWS, KAMRT等可以。如果是很多租客的,要大公司才会管。管理费+清洁要人搞,再少也要 10-15万
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租客装修期间是不交房租的吗?
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这么大比钱的生意不符合咱小老百姓啊。做什么都有你提到的这些问题需要解决。主要是看yield。我看了一下的确很低。我其实是想买一个100平左右的,自己用来开生意。但是万一自己不开生意了,得能租的出去。
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私人投资商用物业我工作接触的客户里有不少, 老鬼佬手里的旺铺, 比如suburb主街上租给银行的, 人家拥有几十年根本不会放出来卖; 另一种投资者本身是做生意的, 生意賺钱, 就找机会把本来租的或是临近的物业买下来。所以市面上好的商用物业流通的不多。
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哦,LZ原来是这个想法啊,这种size的我就不是很懂了。。。建议还是参考一下回报率以及投入吧,如果landlord之间竞争激烈或者租客不稳定的话,还真不如投residential了,毕竟commercial还是靠租金挣钱的
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嗯。感谢分享
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是啊。如果我是大土豪。就不用再这里发帖。直接请个市场分析团队帮我做数据,再找个legal firm给我做advice啦。
其实就是想自己利用做生意。不受房东的约束。但是真正赚钱不亏的店面的确很难找。再了解一下。 谢谢啦
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没有租约,位置又还可以的空置商铺太难找了。。。
有租约的,少说要等上三五年
这事不容易
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是。我觉得楼上那个哥们说的对。 把自己生意经营好了,然后跟房东谈,买下来。如果他不卖。就去附近的相似店面买一个。
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Yield 多少算是比较好的回报?
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