LEVEL 4
发这个帖子一是快圣诞了，比较闲 二是也想跟大家分享一下这些年的磕磕碰碰，发发牢骚。
自从2005年和几个兄弟合伙投资了不到100万在carlingford收了一栋大地破房，盖了一套duplex后就正式在开发的道路上磕磕碰碰前进着，期间碰到各种或哭笑不得，或让人恨得牙痒痒的issue，不过总的来说还是蛮幸运的，兄弟依然是兄弟，钱也还在那。
当初为什么会做这个呢，真的是被逼的，2000年来到凸凹，兜里就几千块钱，神马刷碗，油漆，工地，gyprock，爬房顶，钻屋底，上电线杆儿，挖沟，那些在国内从来没想过自己会去做的事情全做了个遍，刚来的时候各种迷茫，管咋地咱在国内也是父母的心头肉，祖国的小花朵，来这第一个感觉就是绝壁被忽悠了，真想冲回国拿个ak47去那个中介扫射100遍啊100遍
静下来一琢磨，家里条件不好，父母拼了命把你送出来留学，一是觉得国外日子比国内强，二是觉得能有个好前程，怎么苦也得坚持啊，还不能跟他们说，想到这里又想到那个中介 真是恨得牙痒痒。
就这样子把日子过到了05年，期间毕业后工作比较稳定，不用赚学费，又移民了，除了房租也没啥大的开销，也存了点小钱，和几个兄弟凑在一起就琢磨干点啥，可是干啥呢？想来想去也就对工地比较熟，房地产在国内绝壁是最赚钱的行业之一，不过来这边这么久，工地也做过不少，知道利润是没办法和国内比的，而且周期长，最重要的是没啥钱，几个兄弟凑凑也就100万不到，一开始是琢磨着买破房子，做装修，然后卖，结果看来看去越发觉得自己眼光没那么准，这是个精细活，买的房子不能太破，否则投资太多，买了房子就没剩啥钱了，投资多的不能干，又不能太新，否则没什么美容的潜力，就这么看来看去眼看又要荒滩儿了一个兄弟发狠了，说要不咱就盖duplex，一个房子拆了，盖俩，现在想想真是初生牛犊不怕虎啊，一个变俩可不代表一定能赚钱。
总之当时大家也找的烦了，想想这么年轻，现在不拼啥时候拼？就这么的最终在carlingford为了我们的梦想战战克克的迈出了一小步，当时五个兄弟全部身家不到100万。
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LEVEL 3
05年市场实在不怎么滴，第一个项目心想只要不赔钱就行，多学点东西，最后真的心想事成了，保了个本，当然如果算上自己的人工指定是赔了
先说说设计，是一家在carlton的设计公司做的，和现在比起来那时候真是舒服，起码随时都能找到人，可能跟那时候普遍没什么活儿有关系，现在的设计公司上午打电话留言，快晚上了能回就不错了，发个email得隔几天才有回信儿
因为frontage很宽，记得是25米以上，地也平，没什么树，整个流程都挺顺的，这个过程我们学到了很多，从DA到CC全程跟下来，对于council的要求，设计上的条条框框，房屋的结构等等，也是从这个项目知道了设计的时候要事先跟当地的angent了解哪类的房型在当地好卖，也要找builder了解什么结构省钱，这些都是后话了，当时做的时候是不知道的，直接导致了建筑成本居高不下，还好我们目标客户就是华人，所以房型是按照华人喜欢的设计的，卖的时候很痛快就出手了。这里提醒大家，千万别按照自己的喜好和传统想法设计，你喜欢的不代表别人也喜欢，也不能保证适合当地市场的消费人群，一定要通过agent去多多了解，他们都很热情的。
设计的过程中开始申请贷款，挑来挑去挑中了westpac，地全款付清，再次抵押申请施工贷款，因为是第一个项目，难度很大，还好项目小，买房用了80万，施工也差不多70万，果断拿出剩下的十多万加上贷款凑齐了施工费用，当然这个过程中银行主要看的参考的一个项目是我们过去几年的收入，这里我们才知道有一个稳定的收入对贷款来说是多么的重要。
再来看施工，由于经验不足，没有考虑到石棉问题，这个多花了好几万，builder对比三家后，选了一个价位在中间的，施工也很顺利，除了石棉卡了一下 整个房子可以说中规中矩，没有什么特点，败笔就是我们两套设计的户型不一样，自以为可以给卖家多种选择，却苦了俺们的钱包，建筑费用高了很多，不过还是很开心，一是项目顺利完成，二是学到了很多东西，再一个就是看到她们高高兴兴的搬进新家，打心眼儿里有种成就感。
至此，18个月后五兄弟兜里还是不到100万
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LEVEL 2
house类的就不多说了，现在回顾起来真是手续简单，施工容易，各种舒服，但是不赚钱了， 现在我们走的这条路估计走不通了，地太贵，造价太高，不盖个5套10套的基本不可能赚钱。
一转眼就2012年了，期间又陆续做了几个duplex和townhouse的项目吸取了每一次的经验，有了一定的资金开始捣鼓apartment了，当然是很小的项目，20套以内的，期间还去TAFE学了building & construction拿了builder license，说起apartment，真的是很麻烦，设计，申请，施工涉及到的部门和工种特别多，又是一路磕磕碰碰，还好赶上好年景，第二桶金也有了。学到了很多，现在的项目就看的很准了，前期的fessibility report做出来到最后的项目收益基本一致。
第一个项目是19套，涉及到了railcorp和ausgrid，由于距离火车站的corridor在10米以内，所以每个星期railcorp都要派两次人员到工地场检测震动的幅度，必须控制在多少数值以内，每次来我们都要付钱 尼玛跟抢钱一样，关键付钱也就算了，在申请阶段必须由他们的签字才行，尼玛每次安排会议都拖很久，打电话各种不接，接了各种推卸责任，好不容易安排好了，又来个ausgrid，更尼玛过分，说是我们盖了19套的话当前街道的供电不足，必须在我们地下室盖一个变电室，还必须她们设计，她们派人施工，20万啊20万，又没了。这都不算，尼玛还带中途改变设计的，说是之前设计的不对，管道都铺设好了有木有？地面都造好了有木有？重新铺设管道，地面又要切开有木有？可人家牛逼嘞，你爱做不做，不做没电 至此提醒广大朋友，珍惜生命，远离railcorp & ausgrid， 另外一个难点是我们这个项目和两边的隔壁都是墙贴墙，下挖的时候必须给隔壁的墙作支撑，也就是要打桩进去隔壁的地基里撑住它，这个需要隔壁的签字同意，搞了好久，一边给了8万，一边给了10万，整了4个多月才搞定，各种律师费，还要负担对方律师费啊有木有
这个项目学到了很多很多，到目前为止我们发现所有施工难点都在这个项目中出现了，那时候没啥经验，买的地街道很窄，施工难度大，traffic control费用高，尼玛就连政府的贡献费也高
第二个项目是28套，第一个项目的惨痛经历让我们越发小心的选地，太近火车线的不要，周围都是house的不要（电不够），路太窄的不要，地下都是石头的不要，水层太浅的不要，和隔壁墙贴墙的不要，还有能要的么？真的有，就看你有木有用心，还好俺是走心的
一直到2015年，中间经历了第三个项目35套， 第四个项目46套，都很顺利，期间我们组建了自己的管理公司和建筑公司，当然也少不了朋友们的支持，很多兄弟姐妹拿出闲置资金投资给我们，虽然数量不多，十万二十万的，但是心意更重要，最关键是相信我们，从此50套以内的自己盖，平均投资回报率60%以上，单个项目周期2年，基本上每掏出1块钱，每年能赚3毛多，算是走上正轨了，至此，五兄弟身家不到900万，包括了自留的房屋和商铺等，为什么自留呢？一是为了合理避税，二是为了保证持续不断的租金收入，就像前面说的，固定收入对于申请贷款很重要，现在兄弟们已经不工作了，全职做房地产。
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LEVEL 1
因为没学过金融，没炒过股票，接触的都是实业，智商水平也顶多了算个平均值吧，对各种利率和汇率等等会影响房市的各种算法一头雾水，所以这里都是大白话讲讲自己的心得。
目前市场明显放缓，但那是相比较过去疯狂的那几年，整体来说还是看好的。明后年交房的项目比较多，所以现在投资的方向也有所改变，主要针对开发项目不多的区域，还有就是做一些当地区域供应少的房型，最近看好一个项目就是周围都是house和楼房，没有townhouse项目，所以准备拿下来做，这样的房型在当地市场具有唯一性，好做也好出手，当然连续收一排house也是要花很多时间和心思。
总之目前市场做开发我认为应该主意以下几点：
- 套数不能太多
- 做好区
- 当地不能太多开发项目
- 车站，商场，学校，医院，图书馆起码要有一个在项目附近
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GROUND
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BASEMENT
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你真快 我的楼断层了
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秘密
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搬凳子听故事
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赶上好时候了
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搬板凳听故事
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没了？楼主快点，我给你加分
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沒啦
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板凳坐好 听故事
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must support!
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顶
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坐听故事
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顶！
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Mark
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Ding
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学习
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挖这么多坑
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坐等听故事
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等故事，赶快更新
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