澳洲Auburn考察归来,交作业

在澳大利亚地产投资




因为最近在看房子,对Auburn比较感兴趣,做了一些调查。希望能够对同时也在Auburn找房的TZ们有帮助。此外有意向在Auburn买房的,也一起来讨论啊。

基本信息:
以下信息仅供参考,各项数据来自互联网,联接在最后。
大Auburn区包括: Auburn, Lidcombe,Berala, Regents Park and Newington
这里的Auburn仅指Auburn这个镇

Strength:
1.        交通方便,火车去city 24分钟 (车上时间)
2.        近Para,近Flemington
3.        购物方便,价格便宜,生活成本低
4.        房价适中
5.        基本设施齐全。医院,学校,Childcare,应有尽有,警察局就在镇中心。
6.        超市已有Coles,Woolworth,BigW, 新ALDI正在装修。
7.        附近有Golf球场,有植物园,有篮球场,游泳池。

Weakness:
1.        最近的负面消息
2.        有的房子离火车站太近,噪音偏大
3.        似乎有一定比例的非洲难民

Opportunity:
1.        人口组成丰富,有来自100多个国家的人民。主要人口组成:中国,土耳其,黎巴嫩。01年到06年的人口增长率为7%。 按照这个趋势,就算不保持7%,个人认为人口继续增长在5%左右应该是没有问题的。目前Auburn 的人口数在30000上下,年人口增长按5%算,每年至少增加1500人口。
2.        Unit的rental yleld 达到7.1%,这个在悉尼算非常高了。
3.        房屋中等售价最高点在04,05年,目前持平稳稍下滑的趋势。

Threat
考虑到目前的经济形势,房价可能有进一步下跌的趋势。

下面是我的主观意见,仅供参考:
1.        经考察,Auburn主街似乎一分为二。第一,South PDE,华人店居多。第二,Auburn RD,土耳其店居多。
2.        华人不像Ashfield,Burwood那么多,但其实也不少,很多留学生。
3.        穆斯林多。不过我从来不觉得他们有什么问题。
4.        相比附近的几个区,Auburn在交通,购物上有较大的优势。

综合以上,如果在该区买房,价格合理,出租的潜力大,现金回报比例会不错,且不愁租。出行方便。同时,相比东区,生活成本会下降不少,况且人多,文化种类多,热闹。
(以上均为个人意见,仅供参考)

数据来源:
CityRail  火车时刻表:
http://www.cityrail.nsw.gov.au/t ... ;dir=up&page=04
Bankwest生活质量调查报告:http://www.news.com.au/dailytelegraph/document/lifestylesurvey
Auburn Council 报告: http://www.id.com.au/profile/Clients/255Aubu/PDF/180.pdf
Property Research: [url]http://www.investsmart.com.au/property-research/NSW/2144/Auburn.asp[/ur

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-11-30 20:59 编辑 ]

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虽然很多人不喜欢auburn这个区,楼主做了这么多功课,还是支持一下

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专业人士啊。
还用SWOT的呢。佩服佩服。

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我觉得auburn出租的cashflow应该不错,但是capital gain方面可能要略微差点。主要还是有某些名声在外,要改变是要很长时间的。

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在一些鬼子的论坛看到有些人,10多万在auburn讨了个2房unit,收拾收拾出租250/周,然后就很沾沾自喜从day 1就可以有每周50的正现金流资产

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有那么好??哈哈

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也要碰吧

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good deal总是有的,就是要不断的盯着看。

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LZ的帖子总是很好看.

专业,.有内容.

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Good one...

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同意。
现在有几套自己比较喜欢的,比较新。而且在现在的地方住得太久了,想换个地方住住试试。实在不喜欢将来租出去也不会愁啊。

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最近房子的价格都涨了,这样算起来,实际上很不划算。
我看得20万~22万的房子,现在都标价在22~24万,平均涨价2万左右。
政府补贴对这些低价地区的刺激太大,我现在继续观望。
现金流着东西不好说,仔细一算,很多隐性费用会撑爆比率,
利率是在浮动的,可以向下,自然会上去,房子投资不是一天两天的事情,仔细点好,

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如果是HOUSE还好,要是住UNIT一定要选对邻居。我家的穆斯林大妈天天把垃圾扔到公共走廊,汽车不停进自己家车库,停在过道上。当然不是每个人都是这样。ANYWAY,祝福LZ好运

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如果是HOUSE还好,要是住UNIT一定要选对邻居。我家的穆斯林大妈天天把垃圾扔到公共走廊,汽车不停进自己家车库,停在过道上。当然不是每个人都是这样。ANYWAY,祝福LZ好运

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新ALDI正在装修。 也在auburn central 楼下?

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在Harrow St上,离Queen St非常近。走两分钟就到了。

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请高人指点:墨尔本有没有像auburn这样rent yield比较高的区啊,别说 rent yield 7%了,能到6%就行啊,当然离CBD不要太远了,20公里之内吧。

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Melbourne 6.3%
Southbank 6.1%
South Melbourne 6.0%

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肉是又便宜又好吃的

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墨尔本的rental yield 平均比悉尼高。此外上网基本上都可以查到了。google就行。不过不要迷信网上的数据,只能做参考用啊。http://www.investsmart.com.au/

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-12-1 23:07 编辑 ]

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真是藏龙卧虎啊,谢谢18楼和20楼的高人, 楼主提供的网站非常有用,而且包括了各个城市和区,建议版主将这个网站的链接加到有关投资房的帖子里,造福全
这两天把分洒光了,暂时不能给两位加分。

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加一点不好的
有朋友在这个区住
孩子上的当地的幼儿园
半年了
回到家
发现说英文有明显的印度口音
现在准备买房
去carlingford 区

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这个太油墨了!!!
我想,你朋友的那个印度邻居是不是也在考虑搬家啊?没准他们的孩子回家说话有中国口音呢??

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2008-12-2 22:32 编辑 ]

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请不要太乐观了,最近AUBURN的杀人案和敲头事件,真的很恐怖!

另外这个区的市容和人口素质,绝对是“有口皆碑”的!

而且最近,警察在AUBURN火车站逮捕了很多人(中东面孔居多),大部分与毒品有关!

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所以说auburn不适合自住适合出租

city安全更差,redfern贩毒很多,wolli creek中东人也多,可这些区都是死贵死贵还有人去租

就是这样了,适合居住的区平静安全,但可能不方便,适合出租的区热闹繁华方便,但相对来说问题也多了,auburn最近这点事我不认为会对租房市场造成什么影响

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AUBURN的房子现在已经不太好租了,投资房太多。

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哈哈,如果还摇着头讲印度口音的英语,我肯定就给气死了

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Auburn还行, 不算太乱

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carlingford 好吗?今天刚去看了那边离火车站不远的新的APARTMENT,一房的开价居然就要40多万,真是想钱想疯了,我不太了解这个区,但看这个区的HOUSE也不算太贵啊,怎么这个新的APARTMENT开价这么离谱?

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去年有人推销carlingford,2房的开价要45万,说是很多人去看,吓死我了,觉得太贵了.
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