对当前悉尼房市的一点看法
1. 悉尼房市会继续热到2016年。2017年之后的走向目前无法确定。
2. 2014年7-9月份悉尼房价会上涨4%，肯定在3.6%以上。
3. 2014年10-12月份，悉尼房价上涨在5%以上。
4. 2014年悉尼房价全年的涨幅在16%以上，20%以下。
2014年3月季度： 2.4%
2014年6月季度： 3.1%
5. 如果2014年悉尼的房价涨幅超过了20%，2015年就要谨慎买房。
6. 如果2014年悉尼的房价涨幅在16%-18%之间，2015年上半年可以继续买房。
在悉尼买House的2个关键因素：时机 Timing 和位置 Location
2008-2009年，2011-2012年当房市低迷的时候，看你对市场的把握和判断，哪个时候随便买什么地方都会涨。
当Blacktown, Liverpool, Penrith都在跟随大势上涨的时候，这轮行情也就快到尽头了。
2002年，2003年，2010年，2014年-2015年当房市大热的时候，看你对位置的把握，在正确的区买house , 然后持有多年等待下次大涨而且有潜力。
举例，2002年悉尼房市大热的时候，某人在悉尼市中心买了占地300平方的3层商铺，时价330万，租金24万，买在了山顶。 今天每年的房租收入是70万，这3层商铺的市场价格是1000万。
2002年某华人在悉尼市中心买的400平方米的商铺，不到100万，当时套在山顶上，今天，这套商铺的价值是500万。
Newtown, Burwood这样的例子比比皆是。
哪些是好的位置？
1. 38个Council所在地
Auburn Council: Auburn
Rockdale Council: Rockdale
Canterbury Council: Campsie
Strathfield Council: Strathfield
Willoughby Council: Chatswood
Hills Council: Castle Hill
Marrickville, Bankstown, Kogarah, Hornsby
2. 4大华人区：
Chatswood, Burwood, Hurstville, Eastwood
3. 离CBD 10- 20公里以内，交通方便的位置。
如Rockdale, Auburn, Bankstown, Lidcombe, Kingsgrove, Riverwood
4. 交通要道：
Glenfield, Epping, Granville, Carlingford, Baulkham Hills
5. 离CBD 10公里内的交通大站
Redfern, Green SQ, Sydham, Marrickville, Ashfield, Wolli Creek
悉尼现在唯一的环线： CENTRAL-Redfern- BURWOOD-STRATHF- RHODES- MEADOWBANK-EASTWOOD-EPPING-MQ PARK-CHATSWOOD- ST LEONARD- N SYD- WYNYARD 这条环线上的房子是目前和以后的热点。
现在新州政府决心很大，很可能开建 从ST LEONARD- REDFERN的快速铁路，如果这条快速铁路开通，CHATSWOOD的房价会继续攀升。 更大的后果是 形成 从 Redfern- Sydenham-Marrick-Canterbury- Campsie- Bankstown- Lidcombe- Strathf- Burwood- Redfern 的第2环线, 对以 Bankstown- Lidcombe的房价形成新的刺激作用。
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为什么我认为悉尼房价会涨到2016年？
1.RBA在2015年年底之前加息的概率很小。
根据最近4次RBA的声明，2年内通货膨胀都在预期的2-3%之内。
RBA 决定利率的2个主要因素： 通胀 + 刺激经济。现在通胀因素2年内已经排除了。
工党留下的烂摊子至少需要3年才能理顺。
RBA必须为了刺激经济而保持低利率。
未来3-5年，贷款利率长期保持在4-5%是99%确定的
只有在RBA第3次加息(预计2016年)后的6-9个月，贷款的压力才会反映到房价上来
2.2016年是联邦大选年，没有那个政党会蠢到让房价下跌而丧失选票。
过去20年的6个联邦大选年，
2013年悉尼房价上涨
2010年悉尼房价上涨
2007年，悉尼房价温和上涨
2004年，悉尼房价涨到顶峰
2001年，悉尼房价开始上涨
1996年，悉尼房价开始上涨。
3.悉尼的房价涨幅现在比较温和，租金没有下跌。
只有当房价大涨50%， 租金没有相应提高的时候，造成租金回报率低到很不合理，房价才会停下来等租金上涨。
房地产行情不好的时候，买房要注重租金回报率。
房地产行情来的时候，买房看中的是房价涨幅，租金回报微不足道。
4.NSW是自由党执政，经济今年5年内都没问题。
2005-2008年Morris Iema, 和2010-11年KK 执政，都为NSW打下了良好基础。
5.澳洲各州经济发展不均衡，但RBA的利率却是统一的。
RBA不可能为了打击悉尼房价 而提高利率。
RBA要考虑到昆州，西澳和其它州的房价和经济。
6. 悉尼房价要下跌，必须由州政府出手，对海外买家征收5%的额外印花税。
另外，对在2年内售出的房产，征收5%的EXIT TAX。
对5年内售出的房产征收2.5%的EXIT TAX
什么时候悉尼房价涨到天怒人怨，州政府不得不出手征收额外印花税和Exit Tax的时候，就是你要逃顶的时候
但这个消息宣布的时候，你逃顶不一定来得及。
6.悉尼房产开发的审批速度太慢。
悉尼在2004-2011年年底的8年时间，每年建成的房产数量在1-1.5万套之间。造成悉尼的房产增量严重不足。
2012年悉尼的新房开始增加，2013年悉尼房产建成数量2.15万套，2014年预计2.4万套，2015年预计2.7万套， 2016年预计超过3万套。
大量的新房上市将抑制房价的上涨。
2015年以后，像现在这样，20公里内任意一个区都大涨的形势不再。
8. 悉尼上一个房产上涨周期是1996-2013年。 房产下降周期是2004-2008年。
这一轮上涨周期是2009-2010， 2012-2016年。
9. 海外买家的大批涌入推高了悉尼，墨尔本的房价。
中国房产的黄金10年为悉尼，墨尔本，布里斯班3个城市的房价上涨提供了充足的弹药。
澳元汇率的下跌，使人民币的购买力提高了15%。
10. 悉尼2014年下半年以后各区的房产走势将出现分化：
.ZONE 1 以内，
.靠近火车大站(Strathfiled, Epping, Granville, Lidcombe, Glenfield, Wolli Creek, Riverwood等)的，
.小学，中学学区房(北线，西北线），
.悉尼10大区域商业中心的(2C2H2P4B: Chatswood, Castle hill, Hurstville, Hornsby, Burwood, Bankstown, Bondi Junction, Blacktown, Parra, MQ Park), 以后的涨势会越来越喜人，将超过悉尼区域的50%(预测)
最后的忠告：
1. 2015年底，在悉尼炒房的，能撤退的尽量撤退。不要等到2016年年底再撤退。
2. 2016年以后，布里斯班见。
补充：
从内心来讲，炒房赚钱是不道德的，鼓励了很多像我一样不劳而获的人。
但另一方面，炒房赚钱是“知识改变命运”的表现，是“知识就是力量”的完美表达。
如何杜绝“利用炒房来赚钱”的捷径，澳洲政府包括RBA还有很长的路要走。
在这一天来临之前，炒房赚钱依然是华人在澳洲最有力的2个武器之一(另外一个是补习)
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从内心来讲，炒房赚钱是不道德的，鼓励了很多像我一样不劳而获的人。
这是赞还是弹？
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悉尼人才多啊，我指的是这种真分析的，不是只会翻译报纸的
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呼唤长安雪梨呀，城主严重盗版啊
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我当时也是看到不少Bankstown的内容所以才存下来自己欣赏的，没想到成为绝版了。
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不得不说，长安雪梨预测得狠准
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高手高手高高手
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最后给的结论是2015年底卖房
悉尼的几十套房都卖了吗
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澳洲投资房产高人。
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楼上看完的同学们，我想问大家一个问题：
长安雪梨的贴好看，还是毛巴马同学的贴好看？
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6. 悉尼房价要下跌，必须由州政府出手，对海外买家征收5%的额外印花税
對啊··現在開始都對 O/SEA 的買家要求多付申請費了···
銀行也開始降低投資房的貸款百分比了
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呼唤长安雪梨
重出江湖，
指点江山
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长安雪梨的帖子很精彩，可惜他失踪多时了。
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我可以理解为现在是买好地段的时机吗？
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我也经常关注毛巴马主席的帖子。希望他预测成真，我才够钱买到自己喜欢的区的房子，呵呵。
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今天州政府的Announcement很振奋人心啊，半年前买的Carlingrod，这样的话，算我交房的时候开建轻轨，我儿子读小学，然后都到小学结束差不多要建完了。现在兄弟你又重新温习了一下长安雪梨的老帖，半年多前我还买了Billbergia在Brisbane的项目，多少也有点花头 哈哈
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其实他还在论坛，我知道他的几个小号，还活着，只是不太说话了。
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毛巴马同学的贴如果印在纸上, 可以检狗粑粑用
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嗯，说的真好，照做的都开心点钱呢。
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肯定明显长安雪梨的贴质量高，必须赞。可惜，今天才看到。
感谢楼主分享。
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城主火眼金睛呀，反正我没认出他的小号。真希望他在这个转折点再写些东西分享给大家。
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毛同学理论貌似很吓人，但是知识有两大缺陷：其一缺乏房产投资的澳洲本地经验。其二对悉尼房市一无所知，仅仅知道论坛上常说的几个区。
当然人家水平还是有的，那词写的，看着也很过瘾的，和小说一样好看。
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强烈建议各位要求版主给长安雪梨及被封的小号解禁
只是把那些隐蔽的内容恢复的能看了
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这分析的比主席和鸭子中肯理性 有理有据
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雪梨炖汤
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很中肯
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准
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