澳洲其實折舊不一定有利。

在澳大利亚地产投资





如果你年收入低於18200,你申報折舊,不會增加退稅,收穫為0。當你賣出時,往年申報的折舊使你的增值額加大,會被徵收19%, 32.5%, 37%,甚至45%稅。有50%優惠,就變成9.5%至22.5%。總之肯定虧。


如果年收入37000以下,折舊收益率19%或以下。但是將來cgt有可能22.5%亦未必有利。

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修正一下。持有資產超過一年,是增值額減半,不是稅率減半。
所以稅率可能是19%, 32.5%, 37%,45%.減半

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發現一些人並不清楚: 折舊是會降低資產的成本,因而會增加增值額的。
例如,如果沒有申報過折舊的物業,總成本是100萬,賣出140萬,增值額是40萬。減半以後是20萬。
如果投資過程中累積申報了20萬折舊,那麼成本就變成80萬,增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率,多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%,那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
這種情況就得不償失。



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为什么,

拆旧使你的增值率加大 ?



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这么低的年收入投资房产没有意义。

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折旧抵税是为长期投资者服务的,并且您的税率越高,做折旧就越有意义。对于短期炒作投机者,折旧抵税作用不大。

短期的低收入者(如学生在读期间)虽然表面上没有退税(因为他们的缴税额有限),但折旧额度会累积,去自动冲减未来他们的收入。因此还是有必要做折旧的。

事实上,长期的低收入者很少做地产投资。

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赞成前两段,最后这段嘛,我坚持自己的观点,那就是房产投资是为所有聪明人服务的。

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那是不是说,只要年收入高于$37,000,折旧就有意义呢?

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赞成。低于3万7还别考虑投资房了。

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今年报税的时候,我咨询过我的会计师,一开始他建议我不用做折旧。因为他觉得我的收入不够高,第一目前抵不了多少税,第二将来卖房子的时候,折旧退得税要算到资产增值部分交CGT,不合算。

但我自己仔细想了一下,即使我现在收入并不高,折旧的退税,一年一千多总是有的。另外,我近10年内肯定不会卖房子,所以现在每年拿1k多退税,还可以当一点钱用用,即使十几年后卖房子要把这些钱当做CGT再交回去,考虑到钱贬值的因素,还是合算的,大家觉得呢?

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这也难说,应税收入低于$37,000,不等于实际收入低于$37,000,对吧?大家懂得。。。

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common sense

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表面上没有收入,照样好多套投资房的人,多的去了

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就是这个意思。

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卖房的时候需要交多少cgt?

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是。折舊降低成本。在主帖里增加了說明,請參考。

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不一定哦。在退稅上面沒有得益。但是仍然有機會從資產增值和租金收益中獲利。



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折旧相当于把未来的钱拿到现在来用, 对于交税多的长期投资者肯定是有利的, 毕竟10年后的3000刀比起现在的3000刀肯定要小...

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这么低的收入如何贷款供房子?负扣税也没有意义了。
如果全价买或者正现金流的租金是要算入收入,增加收入话那就不是原来的低收入,那折旧还是有利。
低收入有钱直接买不如买分红好的蓝筹股或者REIT, franking credit 都可以退回啦。

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首先,收入高於$37,000有可能還有免稅額,會使應稅收入低於$37,000。
其次,就算應稅收入高於$37,000。例如$38,000,折舊$4000,那麼其中1000可以得到32.5%退稅,另外3000得到19%的退稅。

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如果稅務上低收入而投資地產,則不應該申報折舊。

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到時候交的,有可能比你退回來的少,也有可能多。具體情況很難說,總之一般是收入越高越有利,投資越長越有利。

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" 短期的低收入者(如学生在读期间)虽然表面上没有退税(因为他们的缴税额有限),但折旧额度会累积,去自动冲减未来他们的收入。因此还是有必要做折旧的。 "

什么意思?难道今年的折旧还可以抵扣明年的收入不成?

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有可能十年內累積得到三千退稅,但是最後多交三萬。當然通常不是這樣的。

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投資房會有租金收入,所以仍然有機會得到貸款。
我也主張買股票。
但是地產投資主要好處就是槓桿作用。

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發現一些人並不清楚: 折舊是會降低資產的成本,因而會增加增值額的。
例如,如果沒有申報過折舊的物業,總成本是100萬,賣出140萬,增值額是40萬。減半以後是20萬。
如果投資過程中累積申報了20萬折舊,那麼成本就變成80萬,增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率,多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%,那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
這種情況就得不償失。


那如果投资期间边际税率是32.5%,那么由折旧所得的退税是$65,000
边际税率是37%,那么由折旧所得的退税是$74,000
...
在这些情况下,折旧退税还是合算的

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收入是要到一定程度才有可以贷款,年收入低于18000就不要想投资房产了,就算是正现金流的房产银行也不会给贷款的。没有贷款就没有杠杆。股票也有杠杆。杠杆房地产投资需要到有一定Taxable Income才有意义。

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LZ这里要说明一个问题,做房产折旧对于那些纯粹的NEGATIVE GEARING 的人很有好处,在每年没有其他收入的情况下,每年的TAX LOSSES CARRY FORWARD是能够抵将来的CGT TAX的!

对于那些收入高的人群,房产折旧报告就是每年能最大化他们的退税,增加CASH FLOW,个人觉得还是不错的。

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怎么不考虑时间成本呢?
现金为王,不是只算绝对值的。

年收入只有18000,还谈什么投资

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時間成本是需要考慮的。我只是說不一定有利,並不是說折舊一定不好。

如果一個人四五十歲,自住房已經還清。他不能工作或者不想工作了。還能不能投資?
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