澳洲做过re-valuation并top up的童鞋请进

在澳大利亚地产投资





朋友最近在做top up。 他要求贷款所在银行ANZ重新评估他的房产,是有考虑把房产增值的部分也top up出来。
ANZ就通过系统评估出来朋友的房子涨了2万。朋友觉得银行低估了,他的房子不止涨了这么多。
如果朋友愿意,也可以要求银行去实地进行评估。朋友嫌麻烦,就没有进一步评估。

现在问题来了。假设朋友的房子买卖时是60万成交,现在ANZ是估成62万。应该如何top up?
朋友的想法是还是按照60万的20%做贷款,多余的2万全数套出来。因为房子是他买的,没有他哪来的增值,跟银行有什么关系?

可是银行不这样操作。银行自动update了房屋价值到62万,之后所有朋友的贷款基数都是按照62万而不再是60万来做。
比如说,朋友想保留贷款80%,原先的情况,朋友只需要支付12万,现在的情况,朋友需要放12万4在里面,同时它的贷款额度从原先的48万增加到49万6。这增值的部分朋友不但不能完全拿到手,而且还要为到手的部分支付利息。——这和朋友如果转手高出2万卖掉完全不同。反观银行,不但坐享渔人之利吞掉了增值的部分,而且还可以通过吸引朋友套更多的钱出来再赚利息。

大家的top up经验是怎样的呢? 银行都是这么操作的吗? 请有经验的童鞋进来说说吧。

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再补充一点,银行却没有为此修改抵押的金额,还是当初的60万。这有什么弊病吗?

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没有人吗?

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I had the loan top up.

The bank is right. You can not take the whole premium out if you do not want to pay mortgage insurance.

For example: the house bought at 500k. The bank value it at 1 million. The bank can offer you the loan of 800k, not 500k*80% + 500k top up. If you want 500k*80% +500k loan, thats 900k loan in total -- thats 90% of the loan.

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"这和朋友如果转手高出2万卖掉完全不同" --- If your friend actually sell the property, he has to pay agent cost, legal cost etc. He can not get the full 20k either.

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谢谢回复。
我了解了银行是这么操作的,但是这样合理吗?等于说loan amount 要根据房子新的价值来计算了。那不是像重新以新的价格买了一套房子吗?而且增值的部分由银行来放贷,没房主什么事儿。

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You are the one who is unreasonable here. Bank is a place to provide you loan. It is not a place to realise your capital gain.

Give you another example: Someone bought the house at 50k many years ago with loan of 40k. The bank value it at 5 million now. You think the bank should give you 4.96 million loan for a house thats worth 5 million?

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同意楼上

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我看看这样说能不能让你明白:银行提供给你的是一个贷款facility,就说成额度吧。根据你的收入和抵押物的价值,得出从银行借到额度的上限。如果你用不了那么多贷款,一部分放到房贷帐户里,你是不用为这一部分交利息的。如果你需要用这部分钱(比如环游世界或买另一个房产),那么你就需要动用facility许可额度内的钱,并因此支付利息。很公平。重估价和top-up,增加了你的可动用资金,提高了灵活性。回答你的另一个问题,是的,银行往往在这种情况下保守估价。

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如果没有拿出钱来,贷款不可能从48W到49.6W。

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好像没有童鞋回应是否应该同时修改房屋抵押金额的做法。

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学习

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你的逻辑大大的有问题,房子没有卖呢,只不过是估价。
原来60万,贷80%, 给你48万的贷款,假设interest only, 你一分offset 也没有。2年后,重新估价多算点好了,算70万,如果银行还同意贷80%, 56万,多的8万随便你拿出来怎么用。你硬要说增值了10万要拿10万出来,从哪里拿阿。
更看不懂什么问银行买回来1说。

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先问下,lz你知不知道这样子top up之后银行要付你朋友16k现金这件事?

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你说的利息的事情,你拿钱出来用作其他,当然要多付利息,这个也是为什么银行愿意做top up的一个原因。你不用放offset里面,也就不需要多付利息,很清楚公平阿。

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银行是对的,实际上你从银行贷款买房,在还完之前,房子是银行的

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这个真不是银行支付的,而是向银行借的,要支付利息的。同时贷款也增加了。难道真没人觉得不合理吗?
就像我和朋友两个人投资,我投4元,朋友投1元放在朋友名下由他全权管理。后来涨了5元,增益怎么分?倒全是我占了吗?我朋友那百分二十不但不能拿出来,我还要把百分之八十的增益作为借给他的,让他还更多的利息?

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楼主朋友还是楼主自己?
房屋值60万,银行贷你48万 (80%)
房屋值62万,银行贷你49.6万 (80%)
账户里多了1万六的额度
你不动这一万六,基本没啥变化
你把这一万六提出来花了,银行当然要按49.6万算利息
如果还按48万算利息,那等于银行白送你1万六
有这么好的银行赶快介绍给我


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没什么不合理的。你可以选择:
1. 不top up,等卖掉的时候这16k都是你的了
2. top up,提前得到这16k,所以你就要为此付利息

所有提前得到的都要付利息,包括你“提前得到”的房子

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谢谢LS。
买家当然可以选择不使用这笔钱。那么top up的意义真的不大。
个人觉得银行就是通过top up赚更多的钱,也吸引那些有余钱就喜欢拿去投资,和关注自己房子增值与否的人借更多,还给他更多。
而且,他扣住百分之二十,也永远不会吃亏。

大家要拿自己的钱去投资,靠它去投资赚钱,先养肥了不知道多少人,最后才是自己。

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受教了

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华人一般offset里面都堆满了钱,reevaluate 拿钱出来花都是鬼佬干的事

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top up的意义很大啊,增加手头可动用资金。

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学习了

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TOP UP就是提前把钱拿出来花了,房子没卖,钱是银行的,给你用银行当然要收利息。
更简单的算法是:增值了2万,银行只贷80%给你,那就是1万6。

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“朋友的想法是还是按照60万的20%做贷款,多余的2万全数套出来。因为房子是他买的,没有他哪来的增值,跟银行有什么关系?”

银行的想法是:钱是银行的,没有银行他哪买的了房子,哪来的了增值,所以当然跟银行有关系。

增值的比例是按照2:8分的,和当初双方投入资金比是一样的,所以2万,银行占4000,你朋友占16000。但是这钱现在是锁定在房子里面的,房子还是银行的,所以这钱也是银行的。如果要拿出来提前花,可以,不过,付利息。

这样解释你朋友会明白么?

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good answer. The only way to cash in is to sell it.

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理解你说的。
我建楼的目的是想表达,很多人辛辛苦苦倾尽所有买的房子,在转卖之前所谓的升值都是扯淡!
升值只是给了银行一个结实的理由可以多放贷给你。这笔钱对银行来说是实实在在存在的,不然他不会多贷给你。
但是对于买主来说,他要使用这个增值部分,就必须花钱把它买来用,也就是需要成本的,这个成本就是利息。
银行才是真正的受益人,相当于赚了两份钱。

更有甚者,银行看清买主喜欢看到现钱的心理,下了个套子,升值套现越多,它赚得越多。

当然买主可以选择不使用这笔钱,那么升值就完全是虚有的心灵满足而已。

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非常奇怪的贴子,很难理解楼主的逻辑,估计银行也被你绕昏了。
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