澳洲求助,买个破房子先出租,以后推倒重建自住

在澳大利亚地产投资




有个想法,准备买个50-60万的破房子先出租做负扣税,5年后推了重建个大房子自助,那以后增值税怎么算啊?是不是不卖就不用考虑增值税,卖的时候才考虑出租那几年的增值税的问题?比如又花了40万建的房子,建房子的那部分会扣除不算在增值的里面的吧?谢谢高人指点一下这个想法可行不?

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不卖的话,无增值税

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谢谢,那如果再过几年要卖了,增值怎么算的呢

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增值税很高的,大概40%好像(具体请高人纠正)
比如你房子买入是50万,买的时候卖了70万,赚了大概20万 的40%要上交给政府。
期间的开销,贷款的interest,出租管理费,广告费,保险,修房钱,可以负扣税

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5…60萬不是破房子吧

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        关于旧房推倒,不会交税。重建新房的成本,比如30万,算是你的房子的成本, 等你卖的那天,是要从收益中减去的。

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假设一下,比如买的时候50万,五年后大概值60万,推倒改自住,重建花了40万,再过5年值120万,那增值算多少呢,是不是只算头五年投资房增值的10万?

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具体税率是看报税人的marginal rate的,而不是固定的40%

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就是说增值部分主要还是land那部分在出租那几年的增值,后面自住建房的都不算在里面是吧?

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只有出租的五年里的增值需要缴税。具体增值的数额应该是按照政府每年的估价计算的。

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          你这种情况真的没遇到过,我的直觉是,既然你自己拆掉房子重盖,那么相当于收益为零,所以不用交任何税。而之后你自己住进去再卖掉,更不用交增值税了,因为是你的main residency。自住房卖掉时时不交税的。

      告诉你一个最简单的办法,打电话给ATO,给他们说一下这个情况,他们就能按照你的实际情况,告诉你正确的答案,一切以他们的答案为准就好了。

  

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学习

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學習

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谢谢,另外政府估价是不是就是按每年的rate上面?

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Mark

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同问

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It depends on the total taxable income.  And if iit is eligible for capital gain discount

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Mark

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这个要问ATO了。没卖过投资房,不清楚。

但也曾经看过一个网站上讲是 total capital gain * years of renting / total years owned。就是取平均值。

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假设一下,比如买的时候50万,五年后大概值60万,推倒改自住,重建花了40万,再过5年值120万,那增值算多少呢,是不是只算头五年投资房增值的10万?

前提你拥有这个房子的同时还有一套自住房子B。
会计A:你新购的这个房子(A)增值为:120-40-50=30W(因为你还拥有B,即使搬入A,也改不了A的投资性质,将来卖B时不交CGT)

会计B:A 增值10W,将来卖按增值10W算,再加上你搬入A后,B出租期间的CGT

等高人,不知这两个会计哪个说的对!

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假设收入5万的,和收入15万的个人相对,交CGT,能差多少呢?很多吗?大概想有个概念,学习下,请指教

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很难单独计算出CGT到底差多少。因为虽然CGT是单独税种,但是却没有对应的单独税率。CGT的计算方法是把其纳入其他taxable income,然后对比tax table得出总纳税额。因为是要把CG合并入其他taxable income,这样就会导致加入CG的总taxable income跨越到下一个tax bracket。

最简单的情形,一个人的收入是5万,另一个人的事15万,两个人的capital gain都是1万,这样两个人的total taxable income都没有跨入下一个tax bracket,那第二个人比第一个人多交的税差就是marginal tax rate的差乘以capital gain;假设两人的capital gain都是5万,那两个人的total taxable income分别是10万和20万,对应的tax bracket都有变化,要计算税差就要复杂一点。

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不知是会计A还是B的算法

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投资超过一年的话, 好象只是增值的一半要交税.

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看大家讨论说投资房自住一年,增值的一半交税,那是随便什么时候满足自住一年就可以,还是刚买的头一年必须自住?

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会计AB都错。。
来个会计c 你新购的这个房子(A)增值为:120-40-50中的购房合同中的土地价格。。

房子推到了,。就没“值”了 。只有土地有“值”。。很多会计犯的 经验性错误。。

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终于来了专家,

认真听课了.

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会计D来探讨一下~

我想你说的情况是适用于房子一开始就是自住房的情况。。。如果推倒后卖掉的话。。。相当于房子就白白损失了。。。但地的话还是有增值。。。所以要交地的那部分增值税。。。

但如果情况是一开始就是投资房的情况的话。。。整个成本会是刚开始买房买地的成本加上推掉重建的成本。。。将来房子卖的价钱减去整个成本。。。差额便是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时候开始算起。。。这段时间可以算是自助房。。。所以可以免掉增值税。。。具体是多少再按照时间比例来算。。。如果三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。当然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。



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继续讨论:更深化

我想你说的情况是适用于房子一开始就是自住房的情况。。。如果推倒后卖掉的话。。。相当于房子就白白损失了。。。但地的话还是有增值。。。所以要交地的那部分增值税。。。

1.1 如果自住推倒建重建自住全过程 无税。。
1.2如果自住推倒建重建投资(无subdivid)。不涉及到土地户名的更改。。地的那部分无增值税。
1.3如果自住推倒建重建投资(无subdivid)。涉及到土地户名的更改,如从单个人转入couple 或trust/compnay,地的那部分有增值税
1.4 如果自住推倒建重建投资(subdivid),涉及到土地户名更改要交地的那部分增值税。sub divided后每个土地都有mkt value。subdivid land 要交先gst(可以用margin schedule),net value后交 地的那部分增值税


但如果情况是一开始就是投资房的情况的话。。。整个成本会是刚开始买房买地的成本加上推掉重建的成本。。。将来房子卖的价钱减去整个成本。。。差额便是CAPITAL GAIN。。。但从打算推掉重建当自住房的时候开始算起。。。这段时间可以算是自助房。。。所以可以免掉增值税。。。具体是多少再按照时间比例来算。。。如果三年出租四年自住。。。就按3/7来算。。。当然还有50%的CAPITAL GAIN DISCOUNT。。。
案例解释:
01.07.2009买入。出租1年。。
01.07.2010 推掉重建.
01.07.2011 建好搬进去住半年
01.01.2012 投资房出租。.
01.01.2013 卖


01.07.2010-01.01.2012 时间段 免增值税
01.07.09-01.07.10 和01.01.12-01.01.13 时间段计算增值税
附设条件:无其他房产。如果有其他房产则免增值税 时间段仅仅是01.07.11-01.01.12

所以说 建好后搬进去住半年 可以免省很多增值税

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