澳洲讨论并请教:地税(LAND TAX)的算法,申报等相关事

在澳大利亚地产投资




先说本人事先有做功课,搜索并研读了所有坛子里关于地税(LAND TAX)的帖子。第一;真的没有几个。 第二;有价值的信息非常少。---- 奇怪了,有N套投资房的TX们不是一把一把,都没碰到过LAND TAX的问题吗?LZ现在满腹的问题,先分享下自己知道并有把握的信息

1.LAND TAX 首先每个州的规定不同,TX们千万别随便就对号入座,会大大滴错 --- LZ在NSW,知道的也仅限于NSW

2.在NSW, 自己住的MAIN PROPERTY不用计入LAND TAX的计算

3,在NSW,所有的投资房的LAND VALUE都被累计,有可能需要交LAND TAX

4,怎么知道投资房的LAND VALUE呢?下面的官网全概括,自己是OWNER的话,是免费的

https://shop.lands.nsw.gov.au/wp ... NT8_RzoxwVAbvZo6E!/


好像朱版以前问过APARTMENT/UNITS有没有LAND VALUE,这个肯定有,但是VALUE比较小,小几万刀



5,重点来了!!!LAND TAXT是有一个GENERAL的THRESHOLDS,每年不一样。这个查官网

http://www.osr.nsw.gov.au/taxes/ ... holdandratesfor2012

比如2012年NSW的LAND TAX THRESHOLDS是396000 --- 理论上简单说如果拥有的LAND VALUE小于这个THRESHOLDS,就不用交LAND TAX;

否则,就准备交钱吧,计算的公式是ABOVE THRESHOLDS的部分*1.6%+100.



6,比较悬的来了!!!!
个人,公司买房都享有这个GENERAL THRESHOLDS,但是在NSW,如果房子埋在FAMILY TRUST的名下,TRUSTEE没有一分钱THRESHOLDS,直接交LAND TAX。原文如下:

A special trust is a trust where the trustee is the only person who meets the definition of ‘owner’ for land tax purposes, and the beneficiaries are not considered to be owners. If a trust does not meet one of the following trust definitions, it is a special trust. Examples of special trusts include most family trusts, discretionary trusts, some unit trusts* and some trusts created by a will. The land tax threshold does not apply to special trusts which are taxed at a flat rate for amounts up to the premium land tax threshold and then at the premium rate thereafter.

到此为止,这是LZ有限的知识,自己理解+TAX AGENT的解读------觉得有用的请加分;觉得有错的请指正:)

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-23 13:35 编辑 ]

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LZ不是专家,是带着满腹的问题来滴。现在到了问题阶段,真的很抓耳挠腮

问题一:投资房是夫妻共同的名字是个什么情况
例子简单点,夫妻共有一个自住房,符合EXEMPTION的情况所以不考虑。
接下来一个LAND VALUE是500K的投资房来了,不用说已经超了THRESHOLDS。

但这个投资房写的是夫妻两人的名字,那么就是两个人各占250K,每个人还是低于THRESHOLDS,不用交税-------这个是我的会计师说的,也是我自己上网看理解的!!!

但是LZ给NSW OSR打电话了,两个不同的人接电话,结果很沮丧------被告知这个夫妻共有的投资房肯定要交LAND TAX.原因是按照PROPERTY来算THRESHOLDS,而不是按每个人算THRESHOLDS!!!!!!这个PROPERTY本身已经超过了396000,所以高出的部分就要交LAND TAX。这么坑爹的算法,LZ彻底败了,到底是肿么回事 ??????????恳请行家来解读一下

问题二:
LAND TAX是需要自己主动填表REGISTER的吗?还是OSR部门自己筛选然后通知需纳税人的???
有没有TX们是啥也不用做,然后就等到OSR的交钱信的???


LZ只有两个问题,求行家来解惑下!!!!!!!!!!算了一下,如果一个地值60,70万的投资房,10年下来地税都有交个几万,如果房价还不涨,买的到底是投资房还是亏钱房啊

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-22 21:12 编辑 ]

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不懂,帮顶 ~~~~

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不用填表,税局会自动寄单给你,自己去邮局交钱就是

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所以是自己等OSR的账单。谢谢这位TX

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买房的印花税,土地税,Coucil的rate,各种苛捐杂税啊,真不知那些传说中有10几套投资房的是咋考虑这些税的

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恩, 是property tax, not by individual. 但是为了防止double tax, 税局允许deduction. 但是如果只有一套投资房,那就没有办法了。这里解释的比较详细,你可以看一下。
http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_lt06.pdf

[ 本帖最后由 simplyjean 于 2012-4-23 01:47 编辑 ]

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如果没有杠杆作用,或者杠杆作用不明显,真的不用投资房产了。

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[quote]原帖由 simplyjean 于 2012-4-23 01:25 发表
恩, 是property tax, not by individual. 但是为了防止double tax, 税局允许deduction. 但是如果只有一套投资房,那就没有办法了。这里解释的比较详细,你可以看一下。
http://www.osr.nsw.gov.au/lib/doc/factsheets/ofs_lt06.pdf [/quote

专家级的来了。为什么还和投资房的个数有关呢?这个FILE我读过,不是很理解啊 。。。再读下

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每套投资房,都先按照它本身的value进行assess, 然后如果你的名字下面不止一套房的时候,就会把你的share加在一起进行计算,而这时候你已经交过的那部分可以deduct.

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楼上大侠,请问夫妻共同拥有投资房对减免LAND TAX有没有好处呢?有没有各分50%50%LAND VALUE一说呢?

夫妻共有的名字属于你的文件里面说的JOINT OWNER OF LAND???

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呵呵,我也不是啥专家,也是自己研究的。没有各分50%的说法。不论是两人分,还是5人分,都是按照这个房子的总地价来进行评估,而且每个人都还要评估。如果单个投资房的地价在threshhold一下,没有什么所谓了。但是如果很贵的房子,还是建议一个人名字下面就行了。

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又读了读PDF,来个详细的分析

A和B共同拥有的地价600K

第一种情况:如果A和B都没有第二个投资房,不管怎么比例分,LAND TAX都是3364每年;两个人共同交

第二种情况:如果A有第二个投资房,地价60K,那么A可以充分利用这个DEDUCTION
A在600K地价的房子里占90%,所以A的TOTAL地价=540K+60K=600K; Land tax 同为3364每年
A的DEDUCTION=90%*3364=3027每年
A的TOTAL TAX PAYABLE变成3364-3027=337每年
B的TOTAL TAX PAYABLE也是10%*3364=336每年

第二种情况下,A和B家庭总支出FOR LAND TAX变成673,省了2000多刀!!!好惊人啊!!!!是不是这样呢

编辑补充,在楼下大侠的指点和自己再问会计师的解读下,基本明朗 ------- 先嘲笑下LZ上面的算法,真是白日梦啊,OSR有这么傻,hehe
上面的计算基本都对
但是A+B的家庭LAND TAX其实交了3364+337
总结:对高于THRESHOLDS的房子来说,共有名字其实没有一点税务好处,其实只是只会多收到OSR的一张BILL而已。

[ 本帖最后由 悉尼雪 于 2012-4-23 13:39 编辑 ]

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不是的。3364是一定要交的,因为作为这个房子单独的价值就已经要交。

只是在assess A自己的liability的时候,他确实要交3364,但是扣除3364的90%,所以是337.

整体来说要交3364+337

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不懂,记号

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天哪,这还不是DOUBLE TAXATION????????????太抢钱了!!!!!!!!

难怪房价这么贵!!这个税太强悍了!!OWNER不能做亏本的生意啊

真搞不懂那些个号称拥有10几处房产的大虾们是怎么驾驭这些个税的。

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对啊,所以可以理解那些只买unit/apt投资的朋友们。。。现在的threshhold大概39万多,不要买超过这个地价的吧。超过了,必定要叫地税的。

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纠正一下上面说的。并不是始终都是sole ownership就好。如果property portfolio 到一定规模的时候,还是夫妻共有比较好。这样虽然本身就超出threshold的房子一定要交地税,但是在做individual assessment的时候,还可以利用妻子的threshold, so better off.

另外,还可以选择不要集中在一个州买property, 每个周的individual 都有threshold. 相对而言, nsw的地税是比较高的。

而且,也可以避免买面积很大的地,如果只是从减少地税的角度来考虑。

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嘿嘿,楼上本职不是ACCOUNTANT我都不信啊,呵呵呵

这个帖子变成只有我们俩在一问一答的纯LAND TAX技术讨论了

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mark

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呵呵,曾经是accountant. 不过非常热爱地产投资而已了。

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坑爹的land tax,基本占到租金的10~20%了

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那再请热爱地产投资的这位TX介绍下,大概怎样的PORTFOLIO两个人共有名字更值得,还有点疑惑。也顺便憧憬敬仰下

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楼上那些MARK的XDJM们,没有浮云撒撒??

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Threshold 是39万,那就充分利用这个39万吧。尽量让两个人的individual的land value, adding all the shares 不要超过39万。 我有一个朋友,她四个IP, 一个house, 三个unit/apt. 一个是自己的名字,其他都是两个人joint owned. 而且没有一个IP的land value超过39万。尽管整个portfolio超过2mil, 但是她们不交一分land tax.

呵呵,就是要很好的plan. 希望对你有帮助。

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不会吧,除非4个IP都是不同州的。如果50% joint own,也是1个house加1个半unit,超过1m的价值,地价怎么会不到39万?

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unit地价MS很便宜

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请问simplyjean : family trust 下的apartment 如何交land tax?  是自己申报,还是等OSR来信? 谢谢

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我建议楼主还是主动填表REGISTER比较好,如果OSR没有来信,拖延的交税,以后麻烦的还是自己。。。OSR没有那么傻,欠的钱一定会追回来的。。。

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同意的,自己申报吧。。。。
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