澳洲选rent高的区还是稳定增长的区

在澳大利亚地产投资




目前有1个自住房,还有两个投资房,一个在Ryde,另一个在wolli Creek。

Ryde的房子rent增长稳定,不是大起大落,每半年或者一年房租涨个10块每周。房价的涨幅也比较稳定。就算最近市场不好,房子的价格也不会怎么跌,但是也没怎么大涨。这个区的居民整体素质都很好,房客们都很不错,按时交租,房子保持的也好,从来不麻烦房东,很省心,中介也很负责,总的来说就是一个省心,不操心。只是目前rent刚刚好可以cover房子的约每个月贷款,我们还要交strata, council fee, water bills,因为房子一年多新,所以有很多折旧,每年退税后就相当与positive gearing了。

Wolli Creek的房子rent增长幅度比较大,换一次房客就可以涨20-30块房租每周,这几年这个区被更多的人认识,房价涨幅也很不错。 每个月的房租不但可以cover 贷款还可以剩下一部分来cover council fee,water bill之类的费用。房客也不错,虽然有学生,但是还都不错,房子保持得都很好,按时交租,中介业负责,中介费也不高。但是这个房子已经第7年了,再过几年折旧就明显减少了。现在已经比ryde房子的折旧差了好多。这个房子也很省心,每年退税之后也是差不多positive gearing了。

但是现在觉得zetland那边的房子房租很高,不但能cover每个月的贷款还有富余可以cover council fee,water bill的费用,并且这几年zetland的房价也涨了不少(可能是楼花吧),但是总体趋势不错,感觉是那种既是rental return好,又有好的capital gain,不知道我的看法是不是被表面的假象迷惑了,如果有高人在这里,请帮忙指点一下。

楼花就不考虑了,太贵了,就想在zetland那里买个二手的,所以现在想把ryde的房子卖掉,可是还在犹豫是否应该卖掉ryde的房子。

很矛盾要不要卖掉ryde的房子,虽然涨幅不大,比较稳定,但是它很省心,也有capital gain只不过不像zetland,wolli creek那样大幅度。

大家觉得应该怎样呢? 是买个rent高的区,留学生和流动人口多的区,租房子像抢房子似的区,还是保留ryde这个稳定的房子呢?

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-26 22:27 编辑 ]

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大家吃晚饭就快点回来吧

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都是楼花区

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等高人

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lz is rich

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看来房价就是靠炒啊,最近都是这些楼花区的房子受关注,房价涨的快


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ding

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想给投资房做个小study, 隔出来的房间,银行会不会不给估价呢?

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这个还要看LZ风险承担能力吧.

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难道zetland这些区很有风险吗?

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要取决于这个rent高的原因是什么?



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像zetland这类的区,rent高要归功于离city近,离几所大学近,离机场近,所以大部分居民是租客,local家庭比较少。到底是ryde这种local家庭比较多,人口稳定的区好,还是zetland那种流动人口多的区好呢?

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-26 22:54 编辑 ]

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平时只要有个盘出来,大家都会很激烈地评价一下,呼唤高人啊

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你是买楼花吗?



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楼主给你个参考,Zetland一年新的两房租金是650
当年是70万入的,加上strata等rate
每个星期亏200多

只有拿来退退税了,目前二手的高于68万都无人问津

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每次有人问这种问题,我都会问他,你自己的投资计划是什么?准备投资多久?是为了扣税?还是投机涨幅?
你自己的家庭情况?未来家庭计划?
这些每个人都有不同的回答,因人而异的,你对这些问题的回答决定了你对顶楼的问题的回答

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不买楼花,现在只看二手房

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我想房子买到手,头几年做负扣税,之后若干年最好可以positive gearing,不用我去操心,如果这种情况我就会长期持有这个房子。
如果房子好多年还在negative gearing的话,我就不会再留着它了。

只不过现比较新的房子,折旧多,又可以positive cash flow的太少了,现在我只能是倚靠每年退完税才能保持收支平衡,也就是每年不用真的赔钱在房子上,但我的accountant说我的房子还是substantial loss

现在家里没孩子,就俩人,过两年会有小孩,最多一个。老人也不和我们住。

承受风险的能力这方面呢,个人觉得只要不是超级大起大落就好,比如50万买的,40万赔钱卖,如果market真的差到那种程度,我会选择hold住房子,目前还是有这个能力。

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-27 08:34 编辑 ]

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有人告诉我说60万的两房在zetland就可以租到600多一周了,会不会我的消息不灵通呢,怎么70万的房子也才租650。

40万的一房也可以租到500一周,是不是事实呢?

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Zetland60w能买到的两房几年新?起码60万出头或者65万才有可能买到吧

那边的两房都偏贵但是租金不可能超过City啊

一房租500要有车位有Study才行,40w的价格值得怀疑,多年旧房除外,但那边也没旧房子呀

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前几年买的70万的人大有人在,才刚刚勉强能脱手。

ZETLAND 前几年涨了太快了。。你还不如看看旁边的MOORE PARK 的2手房了。  出租回报率也是不错的

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为什么要卖掉ryde? 而不是wollicreek? wollicreek和zetland 应该可以大概算同一类型的区,而ryde比较稳定,那你考虑卖的话,按照风险逻辑,也应该是卖掉同一类型的wollicreek购进zetland,而不是把稳定的ryde卖掉。

现在还是不理解的lz的投资目的,你既然wollicreek和ryde都做到了positive gearing了,那你为什么想转而投资有风险的zetland了?这不符合投资的理念,你也说了,房子买到手,头几年做负扣税,之后若干年最好可以positive gearing,不用操心,如果这种情况你就会长期持有这个房子,那么你手头上的房子,基本都做到positive gearing,为什么还要考虑卖掉positive gearing的porperty然后购入可能会negative gearing的porperty?

还有不理解,lz从那里可以得出zetland那边的房子房租很高,能cover每个月的贷款还有富余可以cover council fee,water bill的费用? 这个还是完全取决于你首付多少吧,如果你首付多,那当然可以cover你所有的费用,但如果你只是付出你投资ryde porperty同样的价钱,估计你很难cover这些费用,毕竟你也同意这几年zetland的房价已经涨了不少,既然你觉得购入有可能会negative gearing,难道lz投资zetland是指望zetland房价未来还会大涨吗?

总觉得lz投资收益和风险不成比例,尤其觉得是lz售出优良资产,然后购入风险产品,不合算,我个人建议,lz如果真觉得zetland有投资前景,不如再存点钱,然后投资zetland,而不是现在售出已经是positive gearing的porperty。

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两房的租金就这个样,房客不会管你是70万买的还是60万买的.

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就是绿地,篮球场那边的房子,现在有卖无车位的一房和studio 都不到40万,但是租金都要450左右吧,几个月前看到一个帖子说2010年初买的楼花40万一房无车位,现在都租500一周,在VSQ ,想卖了,不知道现什么行情。
我朋友在那边有个studio,说zetland超级好出租,回报率很高,房租刚打广告,当时就租出去,听起来好诱人


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就只能指望租金了,要房价涨那是持久战了,特别是无车位的Studio

VSQ物业那个贵啊。。。Meriton服务也是。。。没化说

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觉得ryde实在是太稳定了,连涨房租都不能像Wolli creek和zetland那样大幅度,我这个positive gearing一定要每年退了税才算positive,因为作了负扣税,这样收支才能平衡。其实每年也不用特别花什么钱在房子上,一退了税就全解决了。我也觉得Wolli creek和zetland属于同类型的区,只是觉得最近几年这几个区确实发展不少,是不是应该投资更多在这几个区
我也是听在那里买了房子的人说租金高,可以cover很多费用,也不知道真实性有多大,虽然大家都认识

[ 本帖最后由 忽然一悠 于 2012-7-27 00:12 编辑 ]

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RYDE 租金稳定,但是你也说了,涨幅不大,10元一年基本不算什么只能算个CPI, 你不操心不代表一直都不操心,因为你的房客好,但是房客不会住一辈子。换个房客你就未必那么省心了。

WOLLICREEK 还处在一个发展中的阶段,你有房子了,我也不多说了,你应该了解,那里将来会有不少楼盘推出,只要新盘,价格肯定一个比一个高,那么2手房价格也会跟着上去,我建议你持有一段时间再说。

ZETLAND 应该跟MOORE PARK 类似,但是前者明显没有后者好,MOORE PARK 也是高出租率,但是SHOPPING, 周围都有,去CITY 等地方也是很方便。你为何不看看?你非要买到ZETLAND 那地方,不如看看MOORE PARK。

其实,你一样买2手房,不如买热门华人区的UNIT。 虽然破,但是租金回报率好,也好租,适合你不操心的原则。, 别看不起破UNIT, 反正你是投资,为的就是回报率,而且投入肯定比你ZETLAND 要小的多。。何乐而不为呢?而且选择余地也是大把的
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