有一个房子属于2层的duplex在较新开发的地区，整租520左右
属于06年建得，房主40万出头买的新房没有倒过手，从去年9月挂牌，当时大概54万+挂的,后来今年4月降了一次52万5，
前几天我private inspection看了房，结果周末广告价降到了52万
中介说房东挂牌的时候就同时把房子租了1年，所以他就不方便open,看的人少
然后直道最近才比较serious卖，因为7月中房客要搬走了
同一条街同样户型的2010年初高峰期卖的51.5万 （那个房子07年新房的时候比这个多卖了3千5），
然后差不多户型的有52万的转手成交纪录，一个50.1万小一点的，但最近2年都没有其他成交。
这个房子condition还可以，但木地板需要翻新，院子也比之前那些卖掉的稍差，没有pergola cover
有课树需要挪。
---------现在进展是
我周四看房，然后周六看到广告降价后先口头出了50万要求尽快答复并告知租价，
一个小时后中介说 They will look at accepting offers between 515000 to 520000 area.
If you place an offer in this region I can put a sale together for you.
然后下午五点中介转发房东的邮件说他刚收到6/12-7/12的房租2200多.算是对我租价问题的回复
今天早上，我回了个比较长的邮件，把我做的功课交待了下，说高峰期51.5万，这样市场状况现在很难卖到，
并且如果他等到tenant搬走后，再卖每天都亏钱，所以请他们回复一个counter offer
--------想问大家的是, 不管他们怎么说，我下次是否还加了/加多少合适？
我的心里价其实50万算是捡便宜，51万也还可以，其实很接近owner要价了！
我希望能不让别人加入进来bid, 因为正是exhibition后，可能看的人会多一些。
另外问：院子里一个树6米，20-30厘米粗挪走多少钱。
实木地板75平米翻新上油多少钱
这些差不多就是需要额外花的钱了
[ 本帖最后由 brad 于 2012-6-15 23:38 编辑 ]
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如果房子不错的话换的稍微有点多
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Brad,看到你的留言，我来胡言乱语几句作为参考，当然，主意还得你自己拿，决定还得你自己做，毕竟，拿定主意作出决定的结果，都是你自己来承担。我把话说得这么实在，你是不是很？哈哈。我对你说的区，完全没有了解，没办法给太多价格上的建议。
这房子你该出什么样价格的offer,其实，取决于你愿意为这个房子付出多少钱——别打我，这也是最实在的，你愿意为它出60万，它对你来说就值60万；你完全不喜欢，它对你而言也就值个屁，或者连屁都不值。
看你上面介绍的，对于这个房子，你比较感兴趣，纠结的，是这房子的市场价格究竟是多少，然后准备根据这个市场价格，出一个自己认为合理的价格；这个合理，是对你自身而言的合理，让你即能买下这间自己喜欢的房子，而又不至于今后为当了冤大头而懊恼。
希望到此为止，我说的你都能接受，如果能的话，我就接着往下聊；不能，咱们都别给自己心里填堵 把内在的，自己的心态或者心理说完了，我们再来说说房子本身。
听你的介绍，这房子在市场上已经放了段时间，不知道这房子是否换过中介；如果换过，去查查之前的是哪个中介卖的，如果可能，去问问那位代理中介，了解下房主为什么卖房，大概的心理预期是多少，存在的情况，如果房主不太急着卖房，而价格又实在不合适，房主很可能不卖，或者，把房子一直挂在市场上直到有符合他心理预期的offer进来；而这么做的风险，业内人士称：这房子给卖臭了。原因在于大家看这房子的广告看得太多太久，心里逐渐形成定势，从怎么还没有卖，这房子是不是有问题逐渐发展到，这房子肯定有问题，要不怎么还卖不掉。
中介所谓的不方便做open inspection或者说屋主没有很认真的买房，这个我个人认为这类解释不太确切。原因同上，不认真买房，不会轻易把房子扔到市场上，既然想卖，哪里有不做open inspection的道理；另外，一个在卖而且卖了一段时间的房子，没有固定的open inspection的时间，绝大多数都是因为open inspection早已做过多次，如今已不在能吸引买家，中介不值得再安排时间去那里守候。
价格一降再降，从另外一个侧面，反映出的问题，是房主的期待在降低，这对潜在买家来说，是坏事，也是好事；好事是因为，价格在不断降低；坏事是因为，看来这房子，愿意出钱买的人，不太多，现在房主买房时候遇到的问题，作为想当下任房主的你，将来买房时候，同样会面对相同或者类似的问题。
对于房子本身的市场估价，主要用两个方法，一个是类比法，这方面的活你已经做了；另一个是价值法，地价（council能查到）加建筑成本（按1500到2000一平米大概估算，全砖价格上调25％），你若有做builder的朋友，让他们来估也成。各大银行的home loan manager，能接触到自己的银行估价系统，你也可以找他们帮帮忙，或者，各个broker也能帮你拿到银行的内部估价作参考。
讨价还价，可以和中介耍点小九九，让他漏底而不是你被他牵着鼻子走。比如扔出个50万的offer，告诉中介，待到房主最终决定卖的时候，告诉我最高出价，I made this offer just want to be in, and I do not like the rat race, let me see how much better I can do. 或者，中介不三番五次的联系你，你发送出最开始offer后第一天，第二天后每天打个电话，客客气气问问屋主有什么回应（别相信他的鬼话，无论你报出什么价格，只要是已书面形式出的，他都必须通知房主）。然后冷落中介几天，依照这个房子的情况，中介会追潜在买家的，你和他说说自己考虑考虑，考虑个一两次后，可以加个几千，出个有附带条件的offer,啥条件呢，必须在今日下午5点，或者6点前给予接受，否则offer收回，被一口回绝的话，就再考虑考虑，是否再加点；如果没有一口回绝，就等着中介回来再和你废话，就再拖拖，这样会让中介和房东一起着急的。
所有的手段，目的只有一个，让中介带着房主说明可以接受的价格，来找你；那时候，你就明白房主实在的心里预期了，出这个价还是不出。
最后呢，我想说，不知道你是买自住还是投资。若是自住，难得遇到你自己喜欢的，对价格不要那么敏感，差不太多的话，毕竟摊销到今后一二十年的生活，每年也就多了那么几百几千块，自己的舒心可远不是这点钱能买来的；若是投资，心里价位，比如你说的51万，是多少就是多少，多一分钱咱们都不谈，毕竟，投资不是自己住，对价格极其敏感；更何况，哪怕这次我做错了决定而错过了这个机会，也远比这次我做错了决定套死了这笔资金要强，这世道，这年头，手里有现金有购买力的人，永远是王。
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买东西还有加价的道理？ 别惯着他们。就50w了，1周不答复就取消。
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谢谢你的信息，转载了，真棒！
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Mark
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您的回复非常中肯，我已经 泪流满面了
几个细节：
(1)这个房子没换过中介，这个中介就是06/07年把新房卖给现在屋主的人
(2)价值法，这个房子不是新房了，您说的是replacement value,
但是否要用新房加折旧算，毕竟买来还要花点钱搞搞
(3) 我昨天上午把‘类比法’的分析告诉中介了（反正他们自己也会做），目的希望是让他动员下屋主，
但是到现在为止还没有反应，要不我再等一等？或者用您说的办法，等屋主想卖的时候再让他来联系
(4) 我正在联系valuation, 但要比较准确的话二手房要进屋去做，现阶段要求进去坐是不是给对方的信号
是，‘我很在乎‘，所以他们就可能更不松动了
(5) 现在房客7月中旬搬走，我估计他们也顶不住多久了
最后，building report是去年8月做的，他们是不是需要更新一个新的了，那玩意好像3还是6个月有效。
最新更新，
中介周末要做exhibition, 是在跟我压力，要决斗吗：）
一个朋友建议下杀手锏，51万直接签合同。。。。气魄
[ 本帖最后由 brad 于 2012-6-12 20:46 编辑 ]
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气魄啊。。。他们想要52w（最低51.5w)， 我第一次只出的50w。。现在僵持着。。: )
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I want to Price
及时播报：
根据各方意见，目前确定了3步走方案
<1> 本日上午短信51万报价，告诉他们可以fast settlement
<2> 同日下午agent书面回复，明确说51万5
现在我要在开放前拿下，就两个选择：
(a)Best & Final Offer 51万5 外加修好building report里的问题（其实主要是木地板翻新，价值2000）
(b)或者，（如果明天上午10点银行预批贷款了的话）那就直接说51万直接签合同
大家看 a,b 那个杀伤力大，权衡我的风险
更新,两个我都没用,综合各方意见,最终我直接跟中介说: Meet half way, 51万2千5, 不卖拉倒。。现在就等中介去work out了。
[ 本帖最后由 brad 于 2012-6-14 11:19 编辑 ]
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看了看房子的广告，房子真心好看啊，不知道是不是照片的关系哈。
照片肯定是由专业人士拍的了，换句话说，房东下本钱掏广告费，专业人士拍照片了。网上的具体价格在52w左右，16号开始做inspection。
Brad，对你，这不是好消息。换位思考，你若是房主，在目前这个阶段，第一，肯定不会愿意失去你这个很认真的潜在买家；第二，房子马上会在市场上吸引人来看，基本可以肯定的是，除非你给的价格明显高于市场预期，否则房主肯定愿意等待到房子开放一两轮摸下市场行情后再做决定。将心比心，我想你是房主，肯定也会如此选择。
既然这样，估计还要拖上一周甚至更长的时间，现在无论你怎么催，可能意义不大；还是要等屋主根据市场行情后再做决定。
个人建议，双方都这样挂着吧，你email个offer过去，臭屁个offer，50w or higher when the vendor is seriously consider selling, with very flexible settlement, I am ready to sign the contract anytime as my loan has been approved.
然后，周六下午或者周一早上，在inspection做完之后，给中介一个电话，how is everything? 多听他说，你少说，那时候中介其实给不了你任何反馈，因为刚看完房，反馈没有这么快过来。接下来，就等着中介找你吧～～～～
突然想起件重要的事，兄弟，你找律师看了合同没？这个，千万别马虎啊～～～～
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Based on the condition you mentioned with your message, I think the reasonable price should be about $470K.
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楼上的，能否有个详细的关于这个价格的推延过程？非常想学习下
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嗯。。膜拜。。。如果真这个价格我直接买2栋。。赫赫。。
我算了，您算的应该是成本价，即现在同样面积的建筑成本，加土地增值（即UV), 这样我算的是28万建房+19万地价，可惜人家不卖阿
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51.25万对方男人动摇女人非要51万5，僵持了
我不动了，现在还是就51万offer放在那里，以后再谈
Move On.
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看下结果。。。
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结果是agent打给以前的看房人群，最后51万5卖掉了。
谢谢大家关注。
特别感谢roy 同学的建议：） 特热心！
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看了LS很多高手的理论，我觉得买房自住其实不需要分析的太理性。
如果我是房主，我在乎的只是买家的出价有没有到我的心理价位。除非我bankrupt了急卖。
个人觉得···LZ应该51.5拿下的，可惜了~
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