值得的，第一年只要折旧差不多1500，你这500不是就回来了？不要说未来几十年的。前提是你有工作做收入。
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mark
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折旧的负面
就是你卖房时，也要多付CGT，这点要考虑
30W的房子，通过10年折成20W，卖了40W
Capital Gain就是20W
而不是原来的10W
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of course.... why not?
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10年后搬回去住个半年，capital gain 是不是就可以还算10W了？
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CGT是realise那一年，根据你income tax在算的
而且拥有一年以上还有50%折扣，变数很多
例如你工作时，income搞，折旧可以退不少税
等你退休了，没income，CGT交的税也就少了
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kidding+joke
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Capital Gain Tax....要看你卖价啊~~~找会计师问问吧，或者去ato网站看看也有
做折旧好处是先把退税的钱拿到手：）
Capital Gain=卖出价-买入价
买入价=合同买入价+印花税+一些成本开销-“投资房折旧”
[ 本帖最后由 Poweregg 于 2012-1-5 12:38 编辑 ]
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CG是20W（其实不足20W，印花税之类也是CG成本），50%的折扣就是只有10W要交税
当年你income12W，加上10W Capital，就是按照年入22W缴税了
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你说的这个tax depreciation其实是 capital works for building under division 43 of ITAA 1997.
Building 在这里就是这个房子，房子一般按40年或25年折旧，也就是说按40年，你每年claim 2.5%作为tax deduction, 如果是按25年算的话，你每年claim 4%作为tax deduction.
如果假设你这个公寓一直是用于出租，那么以4%来计算，你每年能claim $1200作为你的tax deduction.
另外，你付的这$500也可以作为tax deduction, 因为你可以把它归为accounting fees是可以做tax deduction的。所以你其实可以claim $1700作为tax deduction. 这$1700会减少你那一年的taxable income.
再来谈谈CGT，同意10楼的观点，CGT will be calculated only when a CGT event happened. 如果你卖房那么CGT event A1 will happen, 那么你卖房那个财政年你要算一下是否要交CGT。
你如果不卖方，那么你不用算CGT。但是，你还是可以claim 你的 $1200 tax deduction. 这就是为什么别人要做tax deduction 的原因。
再来谈一谈如何计算CGT. Section 102-5 of ITAA 1997 will tell you how to work out net capital gains. 如果你作为房主， 如果能持有者个房子超过12个月，那么作为房主在你卖方之后你的CGT会减半。
举个例子：
假设你话了30w买的着个房子（cost base）, 一年之后卖了40w (capital proceeds)
Gross CGT= capital proceeds - cost base = 40w - 30w = 10w
因为你持有这个房子超过一年以上，那么你的Net CGT = 50% x 10w = 5w
CGT不是另外一种税，它也是你的assessable income. 也就是说按上面的例子，你的assessable income 要加上这5w Net CGT. 至于你要交多少税，这取决于你的 taxable income 和 当年的marginal income tax rate
希望我说的这些你能明白！
Section 102 to work out net CGT: http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... ent%20Act%201997%20(38%20of%201997)&criteria=AND~pac%2F19970038%2F102-5~provid~exact&target=pac/19970038/102-5&style=java&sdocid=PAC/19970038/102-5&recStart=1&PiT=99991231235958&Archived=true&recnum=1&tot=1&pn=:::pac%2F19970038%2F102-5
50% discount on CGT: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=
Div 43 capital works/rental property guide 2010-2011: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... %2F19970038%2F43-20
(looking for the heading under capital works on that page)
what are capital proceeds: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=
What is the cost base: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... fp=&st=&cy=
CGT event A1: http://www.ato.gov.au/corporate/ ... m&page=2&H2
[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-1-5 21:37 编辑 ]
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你的自住房可以这样操作，如果你拿到FHOG后，住够半年，然后就可以给房子租出，但是最多租6年，然后你要搬回来住半年，这样就可以避免CGT
[ 本帖最后由 libai0915 于 2012-1-5 23:33 编辑 ]
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那是否代表最后在你不工作的那年卖投资房呢?那么你的INCOME TAX会是最低。比如正好回国一年或者请产假一年，一般没有收入，这个时候卖房子，CGT所交的INCOME TAX就是最低的。
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是的
如果房产是2人名字
再对半一下
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这位tx的理解是对的，因为net CGT只会增加你的taxable income, 所以你别的方面的收入越少的话，当然你的taxable income 就越少， 那么交税就会越少。
但是，我想说一点，就是至于房市的走向谁也摸不准，有可能你不上班那年房价大跌，结果算了半天没有CApital gain 反而是Capital loss. 如果你是Capital loss, 你不用交CGT. 但是你不能用capital loss 来减少你的taxable income. Capital loss 只能用来减少Capital gain. 所以说我们不能光为了税务上的利益而忽视市场。归根结底什么时候卖方还是个人问题。
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是的 不过是6年，而且要是自住房
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momo她爸辛苦了
补充一点，30W的房子，你25年折旧的话，也就是4%，每年不能claim1200元的（除非光Capital works就值30W）
如果30W是你的买入价格，折旧的话，只能折Capital Work，例如房子本身值20W，你每年折旧4%，就是800元
[ 本帖最后由 Poweregg 于 2012-1-5 23:11 编辑 ]
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30W 乘以4%是不是应该等于12000，而不是1200，差别很大哦。
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呵呵，除错小数点了
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呵呵，所有人都跟着算成1200了
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My bad. 不好意思，算错了，领会精神吧！
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正解
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mark 超有用的
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不错，学习了
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