做个系列吧。纯粹找房感受。
关于auburn的一些（本帖原帖） --- 11楼。
（后面慢慢补啊）
[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-8-26 18:20 编辑 ]
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不叫投资叫什么？
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OMG, auburn 2-1-1老房子都350了？铁路和parramatta路之间那一片吗？
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多多哥在国内还心系着我们这第三世界国家农村地区啊
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我怎么看好像还是HOUSE 划算， 悉尼BODY CORPT 太高了
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57号？什么意思啊？
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本帖原帖：
已经有不少人说auburn了。还特意强调要unit. 其实apt也不错（但是不能选极端的）。 很多大虾不敢买apt 就是因为知名的 57号存在。而该地区其他适当的apt or "apt" 都还不错。
亲身经历过的，不怎么样的 2号（长期官司），也能从过去的220, 230k 上升到现在的 300多k了。租金也很不错。租金减去strata 之后与投资比值还是比unit的稍微高点。
注意：无论是否在auburn买，无论是买unit还是apt，一定要看一下strata报告。 很多老旧unit（不仅仅auburn）很容易出现很多special费用。 特别是没几户的unit，随便修个东西，摊到每家就很高。 而很多户的apt，看上去总花费很大，但是摊到每户身上反倒很少。
回到auburn地区来，总结几个观点：
apt vs 老unit.
在strata基本ok的情况下，apt的投资价值 >> 老unit. 大致上来说老unit 看上去价格便宜（目前在27左右，过去的1x的就不说了）。实质上面积小！旧！ 平米均价高！ strata/平米 反而 > apt 的比值。 比如station rd上， Mq rd上很多unit 全部面积才70-80平。内部面积很小的，但是卖价在270k+（很多开价300k 以上的）。租金一般在280-320不等。
而除特殊类似57，2号之外的适当apt. 比如5号，45号等几个apt， 价格在330k左右的，室内面积能到90-100平！ 先不说改造房间。在不变动格局的前提下，租金能到380-420不等。
以泛泛的投资贷款10% IO 6.95% 计算（实际应该有人做到6.85吧）
均价300k的老旧Unit 每周还款约360 略微>租金 粗略投入为30k strata 一般为500+
均价330k的apt 每周还款400 基本=租金了（有的租金会略微高一点） 粗略投入为33k strata 一般为600+
strata apt - unit 差距不过200-300 （特殊的除外啊） 一年下来也不过1k。 推导出： apt vs unit 还是apt 适合投资。
auburn vs 其他地区 请自行计算。
进： 如果房价上升，或者适当投入本金（减少利息）， 不用投入太多可变为正现金流。 也可在贷款10%的情况下租金抵利息。 吃未来CG
退：如果房价下降，因为租金基本与利息持平，所以大不了就一直吃租金。不会损失太多（实际投资额也不多）。 实际情况往往房价下降时候利息也会下来（因为经济等情况不好）。所以实际操作中比较容易做到租金>利息。 达到以房养房的境界。
Auburn比较适合投资总值偏小的IP。比如现金<100k的。该地区的发展或者是缺陷实在是不用说了。我等做投资房的，该考虑的考虑，不适当的非投资因素不在考虑范围内。该地区选房子其实挺简单的，拿圆规以车站为中心，100m 画个圈。容易出租的楼就那些。基本上就这些房子可考虑。当你的可投资现金超过200k 不妨选择其他地区。
欢迎探讨。
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观点：
Close to Parramatta (the 2nd CBD)
1 train to city, about 25-30 min
1 train to Parra, about 10 min
One of the few suburbs within 20km on city that has not seen much growth (+ve as it may get a flow on effect, -ve as it may not due to certain factors, see cons below)
Middle Easterners and Asians tend to want to go near their own (as do other races, including Anglo's. I have used these races as they are the primary ones in Auburn)
Growth of shops in the area.
Costco and extra
+一个对比图 vs 最近经常有人提的blacktown
[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-8-28 16:01 编辑 ]
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租金普遍涨了，别的区我不知道，Bankstown一般两房都能租到350，三房轻松400。
我家邻居（租客）去年搬进来的，十年左右的两房，现在370一周了。俺家院子比他家的大，别的差不多，房子买了一年零九个月，28万买的，是不是正现金流，高手们帮俺算算。
我还知道有一个两房+书房租到了440，中国人房东，中国人房客，也是10多年的房子，离火车站走路15分钟以上。
[ 本帖最后由 天涯浪客 于 2011-8-28 17:36 编辑 ]
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auburn 的租金 vs Bankstown.
随手copy两个 10/19-23 MILTON STREET, Bankstown, NSW 2200 $319,000
H12/36 Brandon Avenue, Bankstown, NSW 2200 $369,950
但是auburn 的 同等价格下，租金在400+以上。
即：在不考虑其他因素的前提下。Auburn的投资回报率高于Bankstown. >> Chatswood, hurstville, ashfield等地。（但是这些地区比较适合华人居住）
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你要买哪个区，就要好好去考察哪个区，我只说Bankstown,是因为我了解这个区，住了三年了，看房看了两年，而且只看unit。
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你说的非常对，所以这些区都专门去转悠。 但是没想到你帖子能从280 改到400 +
同等条件的房子，租金/房款 直查realestate 地图模式都有了。自己计算最明确。
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“但是没想到你帖子能从280 改到400 + ”
什么意思？没看懂？
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$400 p/w4/1-3 Gordon Street Bankstown
20/1 GORDON ST, BANKSTOWN, NSW, 2200 ---
Sold For:
$330,000 Sold On:
04/02/2011
4/1 GORDON ST, BANKSTOWN, NSW, 2200 ---
Sold For:
$315,000 19/07/2010
但是在auburn，同等价格的，早已经超过400+
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bankstown确实有不少300K以下的unit，轻松租到350以上。
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悉尼的同学都叫嚷组团来墨尔本买房子， 因为便宜。
砸门墨尔本的是不是该组团过去抢他们几个apt，unit也平衡一下呢，那么高的回报率， 不愧是澳村得经济中心啊
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STARA 把房租都吃掉了
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除非auburn某个种群的人因为某种DNA疾病消失或者大规模迁移走，否则auburn就是这样了，再怎么走也就是跟通胀，实际IRR=0.
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贴几个链接看看
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auburn的房子现租金400，房龄快7年了，strata 530，买时不到300k，如何？
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一帮人讨论一个毫无增值潜力的烂区，能保本就不错了，哪来的“攻”、“守”可言啊？
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澳洲是 越差的区 投资回报率 越高
因为房价底， 住的人多
所以 投资无所谓阿， 烂区也是好的，有cashflow就可以
自己住。。。那就 脑抽了
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