澳洲Offset和redraw到底有什么区别?

在澳大利亚地产投资





看了几个讨论的帖子,还是云里雾里,好像唯一的区别就是贷款利息抵税的时候,offset会有两个账户,打个比方,贷款账户欠了五十万,另一个账户里存十万,实际支付了四十万的利息,但每年报税算expense的时候可以按五十万利息算,但redraw只有一个账户,所以只能按四十万的利息算,但是咨询了banke和会计,都说没这样的说法,其他的好像也没区别,请问是这样吗?

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offset就是对冲账户,里面的钱完全属于你的。存取款用debit卡
redraw是你把多余的钱(超过每月最低还款)“还给银行”,然后再“借”出来,转存到别的账号。

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好像唯一的区别就是贷款利息抵税的时候,offset会有两个账户,打个比方,贷款账户欠了五十万,另一个账户里存十万,实际支付了四十万的利息,但每年报税算expense的时候可以按五十万利息算,但redraw只有一个账户,所以只能按四十万的利息算,但是咨询了banke和会计,都说没这样的说法   --------------  让大江 来解释

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到底是offset 好还是redraw 好啊?

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Offset 是一个贷款两个帐户,有多余暂时不用的钱可以放在其中的offset 帐户中去抵消利息(如:贷款50万,offset10万,利息按40万计算)如果急需用钱,从offset把10万取出,利息又按50万算。而redraw前半部分与offset是一样的,而需要急用钱取出10万后,利息就只能按40万算了。

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报税时是按实际支付的利息来算。

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有点区别拍

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有钱用offset,抠的用redraw。 通俗易懂吗?

但是如果你用redraw,平时账户还至少放个一万以上,一年3%利息就已经是$300 利息了,足够cover你offset的年费了。 如果只是redraw,那一万闲钱不会带来任何利息

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如果你能保证用redraw,平时身边不留一分钱,100%资金全打进redraw里,一有收入也立马打入redraw里。 那这样操作就比offset值。 懂了没?

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明白了,谢谢

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学习了。

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我的理解是
如果自住房两者没有区别,redraw更好一点,因为没有395的年费。
如果事投资房要负扣税的,一定要offset,offset可以负扣税,redraw不可以。
如果目前是自住房,但是2-3年以后会新买房,而且会把老房子变成投资房的,老房子选offset。
如果你认定第一套房永远是自住房,或者不会买投资房,可以redraw,因为redraw没有年费。

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可以

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请问redraw为什么不可以负扣税呢,如果两者都是按实际利息算的话

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Offset本质是放进另外一个账户帮你少还利息。redraw本质是直接减少本金。减少本金没有带来任何损失,所以不能有税收优惠。另外以前很多银行可能对redraw有很多限制,比如金额次数等等,现在没有了,我觉得redraw和ofdset只有税收区别。

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Redraw 也可以负扣税,如前所述,如果你将额外放入的钱因急需而取出的话,这部份钱的利息就不能负扣税了(贷款50万,额外放入10万,急用时将10万取出,负扣税就只能按40万算,而不是按50万算了)。但如果你有offset账户,将10万放入,需要时取出,负扣税仍按50万算,这就是区别。Offset账户更多用于投资房。

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不存在值不值得,一个是通过直接减少本金来减少利息,另一个是通过对冲本金来减少利息。对于投资房来说offset更好,可以将全部钱放在此账户中,随用随取。

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看来是有区别的,可是如果我从贷款账户里redraw十万,那我还是需要在贷款账户里付五十万的利息,作税的时候不是看实际利息支出的吗?

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假设贷款是 interest only。

你买了第一套房作为自住房,贷款50万,用 Redraw 的方式,有闲钱就存进去,几年后贷款余额变成了 40万。

这时你想买一套大房子作为自住房,原来的老房子作为投资房。你从贷款里取了10万出来作为新房的首付款,原来老房子的贷款余额又变成了50万。

银行这时对于老房子是按照 50 万本金来计算并收取利息的,但是你只能用其中的 40 万本金产生的贷款利息来扣负税,另10万的本金产生的利息不能扣负税,因为你这10万元是拿来买自住房,非投资用途。

如果有 offset account 的话, 原来贷款是50万,你有钱就存进 offset account,几年后贷款余额还是 50 万,但是因为你的 offset 里有 10 万,银行只收你 40 万贷款的利息。在你买第二套房的时候,你把 offset 里有 10 万用来作首付。这时银行对于老房子按照 50 万本金来收取利息,这些所有的利息都可以拿来扣负税。

希望我解释得没有错。

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搞明白了,今天没分了,谢谢

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发现带offset的贷款利率比没有offset、只有redraw的要高一些

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这没错,因为多了项服务
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